數字看行業：瘋狂燒錢 未來長租公寓市場發展之路在哪？

中商情報網訊： 「長租公寓」，又名「白領公寓」，「單身合租公寓」，是近幾年房地產三級市場一個新興的行業，是將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊傢具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領上班人士。伴隨2015-2016年房價上漲和首次置業門檻提高，越來越多年輕人主動或被動選擇租房。中國租賃市場目前處於快速發展期。創業類企業、房地產中介、房地產開發商和酒店運營商都在試水長租公寓。

一、三大因素助推長租公寓發展

1、政策利好

從2015年國家開始大力支持住房租賃市場。2016年年底，中央提出「房子是用來住的」，2017年各地密集出台樓市調控政策，並大力發展租賃市場。九部委發文在廣州等12個城市試點，廣州率先打出「租售同權」，緊接著深圳、武漢等50多城出台發展租賃政策。

資料來源：中商產業研究院整理

2、市場廣闊

流動人口和畢業大學生是住房租賃市場的主力軍，流動人口伴隨著城市化率的提高已經出現放緩趨勢，而伴隨著房價太高，越來越多年輕人加入租房群體，租賃市場需求規模大，供應規模還在起步階段，發展前景廣闊。

根據中商產業研究院的統計，2015年中國租賃市場成交總額已經超過1萬億元，租金人口接近1.6億。預計到2020年租金成交總額將達到2萬億元，租賃人口達到2億；2025年租金成交總額有望達到3.2萬億元，租賃人口達到2.5億。

2015-2025年租賃市場統計及預測

數據來源：中商產業研究院

未來中國的品牌公寓將同時存在集中式、分散式和託管式三種模式。整體品牌公寓的市場佔有率將分布在10-15%的範圍內。

我國目前品牌公寓的數量佔整體租賃市場的比重約為2%，集中式公寓龍頭公司的平均管理規模在2-3萬間左右，分散式公寓龍頭公司管理規模在50萬間左右。未來品牌公寓如果能達10%的市場佔有率，整體的公寓數量將達到1060萬間。

3、資本布局長租公寓

長租公寓行業迎來「風口期」，標杆房企、一二手中介、連鎖酒店、資產管理公司背景公司以及創業公司等主體紛紛匯聚到這個市場中來，具有「國家隊」身份的國企也不甘示弱，在政策面大力扶持下，已經成為長租公寓行業的主力軍。

以2014年、2015年為公寓融資高峰期，且單輪融資金額大，以千萬量級居多，並出現億級單輪投資。長租公寓成為資本市場的「香餑餑」。

資料來源：中商產業研究院整理

從2012年招商地產進入長租公寓市場以來，近幾年開發商們開始了長租公寓的「搶灘」。當前top30的房企已有三分之一分食長租公寓蛋糕。

資料來源：中商產業研究院整理

此外，金融和互聯網巨頭紛紛加入戰局。支付寶正式推出信用租房模式;中國銀聯與瀋陽、武漢簽署住房租賃服務平台合作協議;京東成為北京住房租賃市場支持平台合作方;建設銀行深圳分行聯合房企推出可租賃房源，開發了「按居貸」等20多項住房租賃金融產品……自帶金融和互聯網光環的行業巨頭作為新興力量進入住房租賃市場。預計後續還將有更多極具影響力的主體進入市場，加速租賃市場發展變革。

二、兩大發展難題

1、狂燒錢盈利者寥寥

華菁證券近期的一份報告指出，我國長租公寓領域的公司一直處于謹慎發展狀態，原因之一是資產價格的高企導致國內租金回報率長期較低；另一方面，在全球主要發達經濟體利率趨於0甚至負的情況下，我國市場利率仍然長期在4%以上的水平，企業融資成本較高。過低的資產收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業加槓桿快速做大的可能性。

據該機構統計，55%的拿房成本佔比和65%的入住率是盈利的臨界點。這意味著長租公寓並不是一個盈利空間很豐厚的行業。

據悉，目前獨立運營的長租公寓品牌中，能夠實現盈利者寥寥，大部分運營商尚處於燒錢擴張階段。

華菁證券指出，長租公寓領域要成就可持續的盈利模式有兩個可行的方向：擁抱資本做自持，通過物業的增值獲益；將租賃業務作為入口，通過產業鏈業務獲取超額利潤。

該機構預測，到2027年，品牌公寓占整個租賃市場的比重達到10%，整體管理規模預計為1060萬間，估值有望達到約4.2萬億；龍頭公司管理規模約為100萬間，對應估值3800億。

2、行業競爭加劇多家長租公寓陣亡

伴隨長租公寓的「混戰」越發激烈，洗牌和重組不可避免。或因經營管理不善，或因擴張房源資金需求，或因巨大的消防事故，五家長租公寓企業/品牌在2017年陣亡，成為行業蓬勃起勢期的一段歷史。

長租公寓這個新興行業亟需規範，其健康、有序發展需要相關部門明確監管職能及相關改建標準，只有制度與規範的完善才能使其得以長遠發展。另一方面儘快實現盈利才能有效的保證自身更具競爭力。當前長租公寓還處在「燒錢」階段，收益則主要依靠租金差價+運營/增值服務費，需儘快實現盈利、控制成本，尋找保障利潤與品質的平衡點，也需要各個運營商們積極探索更好的盈利模式，提供更多元化的產品，通過社區生態圈提高客戶粘性，通過金融工具實現輕資產運營是未來趨勢。

資料來源：中商產業研究院整理

三．未來發展助力

總體來看，長租公寓市場在政策支持、資本追捧、消費升級等因素的影響下發展向好，長租公寓+互聯網，長租公寓+金融，長租公寓+生活服務……等創新模式將不斷湧現，在實現規範化、標準化的基礎上向精細化發展演進，將出現有影響力的一體化解決方案、一站式服務平台。在國內市場信息技術和智能化水平是獲取競爭優勢和走到最後的第一個核心能力。

未來增長速度將有所下降但仍維持較高水平，長租公寓將更加關注運營及外延。由於市場規模極大，短期內將不會出現寡頭，市場集中度將在很長時間內維持較低水平。與資本結合進行兼并收購與整合的能力是獲取競爭優勢和走到最後的第二個核心能力。 在互聯網和資本的助力下長租公寓未來發展前景可期。

更多資料請參考中商產業研究院發布的《2018-2023年中國長租公寓市場前景調查及投資機會研究報告》。

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