重磅！中國宣布一個世界級決定，關乎未來樓市格局

來源：櫻桃大房子（ytdfz8）,轉載已獲得授權,不代表鳳凰網房產觀點

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海南全島建設自由貿易試驗區

近期，中央決定在海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南逐步探索穩步推進中國特色自由貿易港建設。分步驟分階段建立自由貿易港政策和制度體系。

對海南而言，這當然又是一個巨大的利好，堪比2010年1月海南國際旅遊島批複，令投資客興奮。

但很多沒有參與上一輪海南投資熱潮的人可能並不清楚，2010年那些因為炒作旅遊島而狂熱衝進去買房的投資者，被套了七八年才解套。

歷史總被遺忘，故事總在重演。

而這一次，捲起袖子準備往裡沖的又是新一代財富積累的投資者。

但從去年12月中央痛批海南鼓了錢袋，毀了生態，到海南3月31日出台有史以來最嚴的房地產調控，已經越來越感覺海南要徹底跟房地產說拜拜了，而有了自貿區後，消費將逐漸替代投資，成為海南經濟的支柱，海南拋棄房地產也更有保障和底氣了。

海南成立自貿區後，會不會再次成為一個房地產炒作的概念呢？反正已經有很多人問我能不能去買房了，但我預計，只要被爆炒，等待投資者的將是更為嚴厲的調控。

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什麼是自貿區？

我們先了解下自貿區的概念，說白了，就是貿易自由化，便利化，在自貿區買的進出口商品稅收更優惠，更便宜。

自貿區並不陌生，2013年9月27日，國務院批複成立上海自貿試驗區，一開始上海剛批複的時候也很轟動，不過結果我們也看到了，實際上好像沒什麼作用。

2015年4月20日，上海擴展了範圍，同時，成立了廣東、天津、福建3個自貿區。2017年，又成立了遼寧、浙江、河南、湖北、重慶、四川、陝西7個自貿區。

自貿區多了就更不稀奇了。廣東的自貿區，廣州南沙，深圳前海，珠海橫琴，據我所了解，商品優惠並不多，品種也少，進展也很緩慢，比如奶粉，我到前海反正是買不到想要的，所以還是只能去香港買。

自貿區的推進，可能還是跟我們國家整個的貿易關稅還是有關，步子邁的太小了，所以即便有了自貿區，你的減稅或免稅商品品種太少了，也沒什麼用。

這次跟美國的貿易戰後，對自貿區的建設可能是個推進。所以海南的自貿區，關鍵還是要看全國。

海南自貿港是自貿區的升級版。

此解釋是來自央視，自貿港和自貿區雖然只是一字之差，但卻是扎紮實實的升級。自由貿易港通常被視為開放程度最高的自貿區。

新加坡港和中國香港，均實施自由貿易港政策，吸引大量集裝箱前去中轉，從而奠定其世界集裝箱中心樞紐的地位。

不過，主席的表述是「支持海南逐步探索穩步推進中國特色自由貿易港建設。分步驟分階段建立自由貿易港政策和制度體系。」，可以看出，自貿港還在探索階段，推出來還不知道什麼時候了。

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海南與房產「正式決裂」

在這一次宣布自貿區之前，隱約感覺，海南已經下決心要跟房地產徹底說88了。

否則海南也不會在3月31日又升級調控，規定非本省戶籍居民家庭在海南省範圍內只能購買一套住房，社保從2年升級為5年，首付比例不得低於70%，取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣的房子只能面向本市(縣)居民家庭銷售。

調控之嚴厲，前所未有。為什麼？

事情要從去年12月中央環保組的督查結果說起。

海口、三亞、文昌、瓊海、儋州、萬寧、臨高等多個市縣，都被嚴厲批評，稱一些市縣重經濟、輕環保，鼓了錢袋，毀了生態，財政過分依賴房地產，房地產企業指到哪裡，政府規劃就跟到哪裡。

反饋報告下發後的第三天，在海南省委經濟工作會議上，海南省委書記劉賜貴就講要取消12個市縣的GDP、工業、固定資產投資的考核，把生態保護列為負面扣分和一票否決項，並最終全面取消海南19個市縣的GDP、工業和固定資產投資的考核。

官員考核與GDP脫鉤，反而還要扣分，官員自然也就沒有動力去發展房地產了。

就算能繼續開發，這種超體量的盤，後期新房源源不斷開發十年八年，周邊競爭盤也多，誰會買你的二手房啊，你買了以後也就自己偶爾去住住得了，別想賺錢的事。

2017年海南GDP也就是4460億，全年海南固定資產投資完成4125.40億元。其中，房地產開發完成投資2053.11億元，佔了一半，房地產對海南經濟的貢獻不言而喻。

但是，房地產很容易帶來財政稅收，對拉動經濟增長也是立竿見影的。沒有了房地產，海南靠什麼發展呢？

我覺得首先是官員意識到了烏紗帽的問題，在海南做官，如果還以房地產至上，以後就別想陞官了，升不了官，要經濟發展有什麼用。

其次，在海南做官，以後考核的是你的生態發展如何，是你靠旅遊產業帶來的新經濟做的怎麼樣，轉型做成功了，那就是造富子孫後代的大功臣了。

2017年，海南旅遊人數和旅遊收入均超額完成任務。全年接待遊客6745萬人次，同比增長12％，實現旅遊收入812億元，同比增長20.8％。

本來每年去海南旅遊的人就很多，以後有了自貿區，關稅少了，順便在那購物就方便了，消費多了自然就可以作為拉動經濟增長的重要一極，所以海南更加有底氣拋棄房地產了。

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海南的調控政策升級

海南的調控政策升級，首付70%，影響倒是不大，因為外地人去海南買房，本來貸款的也不多，但社保要求5年就要命了，你有錢也買不了了。

有些人問我，那我要不要趕快去不限購的區域搶一套啊。

我的觀點是，你如果是家人每年有半年時間要去養老的，就買。

海南有了自貿區，以後靠旅遊業立市後，反而是走上了良性可持續發展的道路，房價的基石會更安全。

上一次2010年炒作國際旅遊島，幾個月就翻了三四倍，泡沫大的嚇人，炒作太過頭了，你旅遊島也不是一年兩年就能建起來啊，房價就透支了十年了。結果是海南2011到2015年跌的非常慘，可以說是腰斬。2016年回暖，很多房子到現在都還沒有回到2010年的價格，比如有名的鳳凰島，最高炒到8萬，現在也就五六萬。

如果是投資，去年上半年我都還在勸人去買海南，因為前面幾年調整的非常充分，而這一輪啟動晚，也沒什麼泡沫，但現在去買投資的話有點晚了，如果你實在是錢多，想買著被套住呢，你就去買。

說到這裡我再多說一句，2011-2015年這一輪海南雖然跌這麼慘，但沒有出現像1991年的海南泡沫破滅後的一地雞毛，因為時代已經不同了，那時候全國有錢人很少，去海南只是淘金，但現在去海南買房的都是全國有錢人，他們虧了也不會跳樓，而且市場的需求還是有的，也逐漸從純投資，過度到養老度假的真實剛性需求。所以海南樓市的泡沫也在逐漸縮水，經過幾輪調控擠壓後，會更加健康。

但基本上可以預見，自貿區一出，很多資金還是會去炒作沒有限購的地方，不過政府傻嗎？下一步就是調控沒有限購的地方，限售五年，要求社保5年，然後你的資金又妥妥的被套住了。

然後，故事又重演一次。

只不過呢，這一次因為調控即時，所以海口和三亞，以及其他已經調控的城市泡沫，不如上一次2010那麼大，現在的價格也就是回到2010年的價格而已，想想最高峰跟進的投資客被套8年是什麼感受？

除了海口和三亞，其他的一些小城市，其實只適合度假，度假何必買房呢，住酒店不是更方便嗎，而且度假你一年能去幾次，去幾次估計你就不想去了，養老都不是特別適合，一是人氣問題，二是醫療配套，老人突然生個病，其他城市醫療條件也達不到。

一萬多一平米去那些幾十萬人口的小城市買，你還指望漲到幾萬去？指望東北人年年都往海南移嗎？房價漲太高了，別人也住不起了，那就換城市了，去廣東，去北海養老不是也挺好的嗎？

說實話，海南的房子流動性太差了，漲價的都是新房，二手房除了海口三亞你壓根賣不掉。你要是有錢去買那些小城市，還不如買你們省會城市，以後全國的很多省會城市，還是有前途的。

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