癲狂之下，中國步入跨時代 樓市造富之旅進入下半程！

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 To Be Frank

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就在剛剛，一位參與博鰲論壇的消息人士稱「易行長博鰲論壇已經釋放信號了，這個並不是部分市場聲音爭論的上調存貸款基準利率，而是適當放鬆軟約束，允許存款利率更多浮動。」簡而言之，中國央行將放寬對商業銀行存款利率上限的非正式指導。

至此，繼限購、限貸和限價之後，又一「變相加息」政策對中國樓市進行了當頭一棒，樓市的現狀與未來趨勢愈發錯綜複雜，未來又該如何抉擇呢？

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意料之中的變相加息

4月11日博鰲論壇上，中國央行行長易綱面對「中國目前是否有上調基準利率的考慮？」進行了如下回答：

中國正繼續推進利率市場化改革。目前中國仍存在一些利率」雙軌制」，一是在存貸款方面仍有基準利率，二是貨幣市場利率是完全由市場決定的。

目前我們已放開了存貸款利率的限制，也就是說商業銀行存貸款利率可根據基準利率上浮和下浮，根據商業銀行自身情況來決定真正的存貸款利率。其實我們的最佳策略是讓這兩個軌道的利率逐漸統一，這就是我們要做的市場改革。

對此，國信證券銀行業首席分析師王劍公開表示，因為市場利率定價自律機制設立，各銀行之間形成「利率同盟」，所以存款利率上浮到40%-50%左右後就沒有最終的自由浮動了，如此不僅影響利率市場化效果，還影響了貨幣政策的傳導。

「要想利率傳導順暢，央行調整操作利率就能影響貨幣市場利率，再順利地傳導至存款利率，那麼存款利率管制和自律就要放開。只有放開，才能做到易綱所謂的『讓這兩個軌道的利率逐漸統一』。」

財經新媒體大V秦小明也曾對此預測：

中國的利率有兩套，一套是老百姓接觸到的銀行存錢和貸款的利率。另一套是金融市場里運行的利率。前者是央媽規定的指導的，後者是市場參與者交易出來的。

易行長沒有明確說會否考慮上調基準利率，但是說了最佳策略是讓兩套利率逐漸並軌，那是什麼意思？要知道市場化的利率是要顯著高於存貸款利率的。因此並軌的話，基準利率往更高的市場利率收斂，是必然的。

我預計，央行不會立即提高基準存貸利率，最快也要等貿易戰的問題暫時緩解下來，這一風險對市場的衝擊消退後，才會啟動加息，至少也是一個季度之後的事情。

但作為並軌的方向，央行有可能放開對銀行存款利率的指導。目前銀行的貸款利率是各家自由上浮的，但存款要接受央行指導。放開存款指導，實際上會倒逼銀行貸款利率上浮，這就達到了變相加息的效果。

因此，「變相加息」早已是意料之中的事情，這也就意味著中國樓市又吃了當頭一棒。

那麼，在經歷了五輪調控之後和即將面對最新一劑「加息」猛葯之前，中國樓市的現狀又是如何呢？

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調控後的亂象

從2016年10月以來，不到兩年時間，樓市調控已經進行到第五輪，限購、限貸、限價、限售、搖號悉數上陣，調控力度前所未有。

第一輪調控始於2016年10月。當年，以北上廣深、合肥、廈門、武漢、南京、蘇州、杭州為代表的一二線城市，集體出台樓市調控政策，限購成為基本配置；

第二輪調控始於2017年3月，多地升級調控，除了進一步加碼限購之外，認房又認貸、提高二套房首付比例等傳統手段悉數上陣；

第三輪調控則訴諸於限價，從2017年年初開始覆蓋到幾乎所有一二線城市。所謂限價，就是政府對於新房設定備案指導價，一切新盤都需根據指導價進行銷售，如果高過指導價範圍，則不給予網簽，甚至不再給予預售資格；

第四輪調控祭出新手段：限售。到2017年12月，全國接近50城發布限售，樓市凍房，這在樓市調控史上還是頭一遭，這標誌著樓市正式進入「鎖盤」時代；

第五輪調控上場「買房搖號」。2018年年初，包括杭州、成都、武漢、上海、南京等城市推出買房搖號手段，表面上是為了遏制茶水費、陰陽合同的泛濫，實際上搖號與限價的結合，反而製造出新的套利遊戲。

然而，通過對比官方統計數據和第三方數據、一手房和二手房數據發現，只有北京、廈門、天津、上海、石家莊5城市出現實質性下跌，大多數城市房價仍沒被控住，甚至帶來了一個又一個的樓市亂象：

其一，陰陽合同的泛濫。

所謂陰陽合同，就是限價之下，一份滿足政府限價要求的購房合同，一份開發商私自加上的裝修合同。

比如某地新盤限價2萬元，而周邊二手房3萬元，一二手房價格嚴重倒掛，開發商於是採用雙合同模式，先簽一份2萬的購房合同，再簽一份1萬的裝修合同，使得整體首付反而增加不少，居民購房負擔不降反增。

其二，茶水費、占坑費和走後門的層出不窮。

限價讓房價低於正常市場價，而網上搖號不夠公開透明，這就給了中介以運作空間，茶水費動輒幾十萬元，這相當於用走後門的代價，彌補了市場價格的缺口，購房者並沒有輕鬆多少。

其三，恐慌式搶房的再現。

限價與搖號買房的組合，讓買房成了新的套利遊戲。 一手房與二手房價格倒掛，新房限價搖號，相當於買到就是賺到。所以買房搖號，非但未能穩定市場情緒，反而製造出新的搶房熱潮，南京、成都等地頻頻出現上萬人搶房的局面。

其四，剛需越來越受傷。

限價和限制網簽之下，首付比例越來越高，全款買房成為許多地方的主流，剛需空握三成比例首付的資格，卻更加負擔不起房價。再加上房貸利率不斷上浮，即便房價出現微調，整體購房負擔也是不降反增。

其五，三四線城市棚改式促漲。

所謂棚改，其實就是拆舊建新，拆掉舊的，自然製造了新的住房需求。按過去基本都是就地安置，這些需求就地解決，這兩年提出了貨幣化補償的概念，貨幣補貼取代就地安置，成為大多數小城市的主流選擇。大拆大建製造了需求，手裡又有了錢，怎會不助推房價？

可謂是調控不斷、亂象不止。

然而除了所經歷的這五輪調控之外，還有一點不得忽視——去槓桿。

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貫穿始終的「去槓桿」

不斷上漲的房價、不斷膨脹的物慾和不斷便利的借貸，都讓中國人的債務越來越多，中國的債務佔GDP的比重增長也隨之加快。

我們現在講消費升級，提高內需，其實過去的消費大部分跑到了購房上，這其實是央行現在所要抑制的。而未來，居民加槓桿的路徑要從所有的內需增長動力從資產型消費轉變為消費型消費。

全民加槓桿意味著，勢必有相當一部分人群會透支自己的消費能力，很多低資產和未來賺錢能力孱弱的個體將像丹東港一樣在未來無法承兌自己過去的消費賬單。

對此，易行長公開表示：從審慎的貨幣政策和金融穩定的角度出發，我們首要的任務是要保持債務水平的穩定；第二個任務是讓債務結構更加優化，平衡好政府債務、企業債務及個人債務；第三個任務是讓總槓桿率更加合理，通過以上做法，來實現一個漂亮的去槓桿。

其核心思路就是：槓桿不能再加，去槓桿就是目標，路徑就是「控制分子，做大分母」。

那麼，面對限購、限貸、限價、限售、搖號、加息和去槓桿，中國樓市還有機會嗎？

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尋找樓市下半場機會

中國樓市的機會，因城市等級的不同，需分別考慮：

1、一線城市：買高品質新房

一線城市擱以前是大漲的，然而現在限價非常嚴格，房價也有所跌幅，甚至出現新房和二手房道倒掛的現象，二手房還是比較貴的。目前調控是難以鬆懈的。所以，遇到限價的中高端樓盤，尤其是當價格有觸底的跡象，那就值得買入。

2、二線城市：看準強二線城市

接下來是強二線城市的崛起時期，城市發展的紅利會加速你財富的積累。所謂強二線城市，就是人口流入量較大，房價漲幅也不是特別明顯，房子抗跌性比較好的城市，這樣的房子買入時候比較便宜，後期還是有上漲的空間的，買到等於就賺到了。

3、三四線城市：考慮核心城市的周邊城市

部分環一二線的三四線城市因為區位優勢猶在，需求面仍然可以繼續接受溢出效應，因此房價相對較安全。而三四線中的省會城市，在城市化進程中由於地方的保全和中央的重視，即使房價下跌，幅度不會太大。

核心一點：若為剛需，則不要顧忌太多。

參考資料來源：子木聊房、房屋屋、

秦小明、瘋牛直播

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