買套房，合個伙

在之前的文章，我們談到生意角度來說，既然房子與其他商品，本質上並無區別。

能夠想到合作買房的同學，一定是個十分具有生意頭腦的夥伴

買房，享受房產本身的增值收益、也享受房產出租收益

其中房產本身的增值收益，就這幾十年來看，是十分巨大的，遠遠超出99%的想像

房租收益，隨著國家大力推出租賃服務，這一塊兒也必將隨著大行情不斷攀升，買不起房的將越來越買不起房，以後也有可能房租壓力也會讓人痛苦不堪

想急用資金或想把房產價值變現用於投資或理財或再減倉購房時，其變現方式也不止售賣一種

本篇文章就不開展，關於為什麼要炒房的話題，還是轉回本文重點：

好了，很多蜜粉會問：

1、幾個朋友都想炒房，但是某一個人獨自操作，資金都不夠，如果想一起合夥炒房，應該怎麼操作呢？

2、既然炒房那麼賺錢，甚至賺的錢完全可以帶領整個家族脫貧、或者躍升階級，想與家族親友合夥炒房，怎麼弄？

合夥做生意，必然會涉及到合約如何設計、利益如何分配。精彩祥看下文：

一、怎樣精算合作買房的收益

既然要合夥做生意，計算收益、分配收益，規避風險肯定是繞不開的話題

在理論上，「合作買房」的一切收益都是可以精算的。

大體主要原則如下：

1、所有的現金投入，都以一定的利率計算資金成本單獨列開，刨出。

2、裝修勞務算費用成本

3、房票/貸票算所得毛利的15%作為費用成本

4、房產賣出前的租金收益，必須考慮地段，以實際出租收益為準

5、剩餘凈利潤，雙方按事先約定好的比例分配。

利益分配，其實，是最好解決的問題，最關鍵的要素在於「決策機制」

一套100W買進的房子，漲到200W了，要不要賣？一個希望落袋為安，一個決看好後市。請問誰說了算？

一套價值200W元的房子，掛牌很久了。合伙人都想賣掉。現在來了一個買家，開價185W元。賣還是不賣，請問誰說了算？

房子賣200W，A去和買家談判。結果談回來一個188W的價格。大家一致覺得太低。但是房子要賣。你心中狐疑，A是不是收了紅包？

房地產市場橫盤、滯漲。大家一直決定，進行「鳳姐變冰冰」。這樣，不僅平時可以多收房租。等出售時也可以賣出溢價。問題是，「鳳變冰」用多少預算。誰來負責鳳變冰工程？如果項目不符預期，誰來承擔責任？如果沒有決策好：也許連買水龍頭是什麼形狀，窗帘什麼顏色，都可以吵上很長一段時間。

政府的政策調整。導致「房票」的價值，含金量有所變化。稅費有所增加。

各個小夥伴之間，利益分配如何繼續調整。如何決策？

中國的房地產，幾十年來都是一路向上。但難免會有橫盤或略降期，有些城市房價就出現過「過山車走勢，高低起伏」合伙人相互辱罵，其場面之血腥，刷三觀慘烈。

「合作買房」這種事，乃至於幾個好夥伴，合夥創業辦公司，凡是一個團體活動，就一定要解決「決策機制」。

決策機制，是一件非常非常複雜的事。絕對不是51：49%，那僅僅適用於非常大型的公司。如果你看過《公司法》，就知道小型合伙人企業，這個滿意度必須是100%。只能100%！否則的話，二個合伙人聯手起來，就可以欺負第三個合伙人。66%:33%必勝。

「合夥買房」真正的困難，並不是第一節所述「利益的計算」。

利益的計算很簡單，我只用1500字就寫明白了。

真正困難的，是「利益的分配」。

二、決策的幾種方式

全國房圈多年實踐來看，主要有如下幾種決策方式；

1、完全委託式

由A牽頭。BCDE入股。要不要裝修、怎麼裝修？要不要出租、出租多少？要不要賣、什麼時候賣、什麼價格賣？全權由Ａ說了算，BCDE完全沒有意見。

這種模式，是在所有人絕對相信A，以A的人品、能力、招牌擔保為基礎。

2、強制收購模式

假設AB二個人合作。有一個買家，出200W想買房子。A同意，B死活不肯賣，說太便宜了。A說，好的。你用100W（或者90W），把我手裡的份額買下來。

這個模式的缺點是，它只解決了「要不要賣」。

3、到價必賣

設立一個目標價300W

100W買來的房子，任何第一個肯出300W買價的買家，到價就賣。絕不含糊。不管市場火爆，還是蕭條。政府調控，放鬆。

無論任何情況，誰先出到300W。就賣給誰。

這個模式的好處是，規則十分明確。

4、和稀泥，民主制（禁忌）

這也是目前最常見，最多的一種方法。

意思是，什麼都沒有約定好。

「利益」的如何分配，事先沒約定。

「調控」的意外出爐，事中沒約定。

「好朋友」鬧翻了，事後也沒約定。

一切都到時候再說嘛。反正大家都相信友誼天長地久。

三、舉個例子

二年前樓主A和小夥伴B合夥買了一套房子。房價100W，首付30W，貸款70W。首付30W，稅費4W，月供4143元。

收房裝修了一下，花了11W。裝修是Ａ主導的。花了很多心思，也做得很累。出力不少。從第6個月開始，房子租了出去。租金收益4000元/月。

因為限購限貸的問題。這套房子是掛在B名下的（房票/貸票B）。

好了，現在這套房子以200W/套的價格順利出售。請問A/B利益應該如何分配？

這是一個「房金術」小密圈提問非常典型的「合作買房」事例。數字和時間已作匿名調整。傳統上，我們見到的「合作買房」。幾乎全都是50%：50%，也就是說，二個人合夥。任何出錢出力的事情，都是完全對等。你出15W首付，我也出15W首付。每個月你出2071.5元月供，我也出2071.5元月供。

為什麼，因為合作買房的「利益計算」，始終是個難題。你多出了點力，到最後分錢，應該怎麼分呢？因此，資金投入上大家都是「完全對等」。

在本案例中，A和B的責任義務，如此地混淆不清。簡直就是一筆糊塗帳。沒法算啊。你出力多一點，說要多分點；我說用了我的房票貸票，我要多分點。一般小夥伴遇到這種情況，都是「人情解決」。也就是我估個數，分你40W利潤。你看合適不合適。分多了還是分少了，對方拿到後，心裡是滿意還是慾壑難填？搞不好連朋友都沒得做了。做任何生意都可能會遇到這種問題！那究竟該怎麼辦？

四、精算實戰

現在，「房金術」告訴你，這一切都是可以精算的。精確到小數點後二位，明確地劃分股東和紅利。