剛需雖處溝渠，仍要仰望星空豪宅

最新 04-16

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「人們對美好生活的追求將是未來樓市的主旋律，更好、更大、更多將是人們對房子追求的方向和努力的目標——鵬爺」

1-9大報告指出，現在社會主要矛盾轉變為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾，以及中央提出供側給改革。這兩點共同指向生活質量持續提高，需要高質量的供給，隨需而變。

說到樓市，需求端發生巨大的變化，人們從有落腳的地方，開始轉向住自己的房子，再到有自己的好房子轉變。供給端也發生大大變化，市場上的房子不再短缺，而是不平衡。

郁亮說：「為什麼過去20年中國房地產行業如此繁榮？根本的原因是中國出現了人類歷史上前所未有的一次城市化，帶來了前所未有的住房短缺和旺盛的需求。這個短缺過去主要靠商品房來解決。

到今天，我們認為住房全面短缺時代已經結束了。我們看套戶比，從發達國家來說，套戶比超過1.1，就是一個家庭有1.1套房子之後，套戶比的增長就變得很慢了。我們國家剛剛超過1，距離1.1的充裕水平只有一點點差距。

現在房地產主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的問題。不平衡，主要體現在分化上，不同城市之間，同一城市的不同區域之間分化現象特別明顯。

我們要深刻認識上述兩大變化，這個變化就是房子也要升級換代。只是這種升級換代沒有電子產品那麼快，以至於我們可能忽略了或沒有注意到。

需求端這種變化主要來自以下幾個方面：

財富增加與人口結構的變化：房子要好

家庭個人財富可以說是一個國家實力的象徵之一，中國家庭財富增速迅猛，總量僅次於美國。

同時，中國人口平均年齡越來越大，中老人越來越多，他們手裡積累了財富，需要住好房子，中高端產品成為他們主要需求。成熟的市場高端住宅領先。

我們先看兩組數據，一是中國家庭財富均戶17萬：

2017年中國個人財富規模達到多少了？2016中國個人財富規模已經超過126多萬億，我國家庭人均財富為169077元。是僅次於美國的財富最大的國家。

中國已經有130多萬個千萬富翁，高凈值人群在地域分布上集中在東部和南部地區。全國千萬資產人數排名第一的為廣東省，千萬資產人群達24萬人; 千萬資產人數排名第二的為北京市，共23.8萬人; 千萬資產人數排名第三是為上海市，達到20.5萬人; 千萬資產人數排名第四的為浙江省，共16萬人，4個地區千萬資產人群合計為84.3萬人，佔全國千萬資產總人數的63%。

而資產財富超過600萬以上的中國大概有160萬人。

按照預計規划到2020年，中國居民可支配收入將超過200萬億元。

二是中國人平均年齡，2005年為33歲，2016年估計37-39歲。二胎政策似乎延緩了一點點人口老齡化的趨勢，但未來形勢不容樂觀。

2005年第五次人口普查時，中國人口的平均年齡為32.476歲.當時預估10年後（2015年）中國人的平均年齡將達到44歲。但根據2016年12月11日中國人力資本報告:全國勞動力人口平均年齡升至36歲，預估全國人口平均年齡應該在37~39歲左右。

2016年中國出生人口1786萬人，人口出生率為12.95‰，與2012-2015年平均每年出生1654萬人相比，2016年多出生132萬人，二孩出生人數和比重都有明顯上升。與2012年相比，2016年人口出生率和自然增長率分別提高了0.85個千分點和0.91個千分點。

2017年全年共出生人口1723萬人，低於2016年的1786萬人。這與衛計委預測的「2017年出生人口總量將達到2109.9萬人」相去甚遠，全面兩孩第二年可謂開局不利。

由上兩組數據可以看出，中國人年齡大了，進入中年社會，錢多了，消費自然要升級，要住好房子。

中國人根本不缺房子住，但缺的是上檔次的房子。我看電視劇我的前半生里子君和唐小姐衣著光鮮，但看看她們住的小區之破爛，牆上都是亂七八糟的電話號碼，我只為美人感到心酸。難怪她們本質上還是活在舊時代里，還是高中女生般的隨意調遣男人為樂，鬧出事情又不知如何收場，不能不說是弄堂文化的影響。——某星友

接下來，人們嚮往美好生活的房子（超級豪宅不在本文範圍內，畢竟是極少數人追求的）是什麼樣子的?主要體現在以下幾個方面：

『1』戶型與空間及結構布局

這要分開來看，人生不同時期對房子的訴求是不同的：

年輕時期，美好生活的房子主要是「近」。有能力就買，沒能力就租，離公司近為主要目標，把路上通勤時間節省下來打拚。

中年時期，美好生活的房子，就是「大」。「一大蓋百丑」。只有大，客廳開間足夠大（4.5M以上，客廳35平米以上），足夠的空間（房間數大於等於4，每個房間不少於12平米），才讓人覺得住起來舒服。第二個空間區分，老人與年輕人空間最好能區分開，要麼樓上手下，要麼客廳左右區分。當然最好是那種三層的，一樓老人，二樓子女，三樓自己住還帶露台的。三是房子離學校近，走路上學8分鐘以後內的，中午可以回來吃飯、午休的。

退休時期，美好生活的房子，就是「多」。狡兔三窟，候鳥生活，根據季節選擇適合生活的城市。春冬選南方（空氣質量好，溫暖）的城市，夏秋選北方或高原城市（空氣質量好，涼爽）的城市。如果錢多，可以選擇國外生活一段時間，所以，三套基本夠了。每套不在大，60-80平基本夠了。離公園，醫院，菜市場近一點。

『2』功能

房子除了解決基本吃飯，休息，睡覺等基本功能外，好房子還應該在居住的舒適度上有突出的特徵。裝修問題太多，在此不展開討論了。

比如恆溫問題，冬天冷夏天熱。這個問題其實在長江以南區域的問題很嚴重的，對恆溫的要求還是很強烈的。北方區域冬天有集中供暖，夏天本身來說畢竟涼爽，所謂的「桑拿天（天熱且濕度高）」其實也沒有幾天，在南方來說，都不是事。

記得有一年七八月份，我在北京呆了大概兩個多月，住的是連鎖型經濟酒店，窗戶可以開得比較多的那種房間，晚上睡覺從未開過空調。

所以，對於長江以南區域集中供暖，就是客戶的痛點和敏感點。所謂好房子，這點必須要考慮的。對於夏天熱的區域，如果能做到恆溫，就是錦上添花了。據說南京仁恆有個樓盤，抽取地下水，同時窗戶做得小，外牆做了保溫外掛隔層，室內全年恆溫24度。

『3』房子+智能化

從互聯網到物聯網，以後就是智慧城市，智慧社區，智慧家。智能化的房子正向我們走來。

智能化從開門開始，前些年我們知道，指紋鎖貨密碼鎖。現在深圳有小區改造捆綁「聯享家」APP，手機可以開小區內各個門了。打開手機，用手一點，3米之外的門自己打開！

去年南京已經推出智能公寓，通過手機APP便可以在家預訂小區公共廚房的早餐，預約健身房、影音室、遊戲室，還可以社區拼車結伴出遊，寄快遞、洗衣服、訂機票還是買電影票，都可足不出戶一鍵解決。

未來的智能監控系統不僅能通過人臉識別軟體來認人，還將利用生物識別感測器通過指紋和心跳等特徵來認人，自動為你開門，可以不帶鑰匙了。智能系統根據他們的喜好自動調節燈光、室內溫度和播放音樂等。

未來智能家居系統還能夠監測你的日常生活，包括睡眠時間、鍛煉情況、飲食喜好以及體征變化等。或許將來通過廁所來判斷身體是否健康，並將相關信息提供給醫生和保險公司。

未來，真的可以足不出戶，解決所有問題了。

城市化加速與家庭結構的變化：房子要大

城市化進程、家庭結構是決定房子戶型設計的兩個關鍵要素。

城市化讓人越來越向城市聚集，平均每年2000萬人農村人口流入城鎮，但有人預測2021年後農村人口凈流入城市將停止。

但有些數據統計不到，我們看到現實情況是，很多老人進城是幫助自己小孩照看第三代，戶口一般不願意遷移或政策內無法完成遷移。

2001至2016，城鎮化率從37.7%增長到57.3%，16年增長了20%，平均每年1.2%，每年2000萬人農村人口流入城鎮。那麼如果是為了實現2030年70%的城鎮化率目標，只需要每年流入城鎮1400萬人即可。我們分拆看看流入城鎮的人口結構，就會發現真正自然流入城鎮的勞動力量（新增農民工）只佔15-20%，並且呈下降趨勢。

根據我們的測算，農民工向城市的凈流入將在2021年左右停止，如果沒有行政干預（就地城鎮化），2030年中國的城鎮化水平僅僅能達到63%。

因城市化現象，家庭結構也隨之變化，年輕一代小家2人在城市打拚，父母2人或岳父母2人留在老家，但是隨之小孩出生，家庭結構迅速發生變化，由3人變成3+2。

但我們看到報告數據，與我們看到事實不相符合的，很大程度是因為戶籍政策，人動了，但是戶籍沒動；另外一個原因，計劃生育政策。我們注意看，20世紀80年代改革開放之時，經濟發展開始加速，外出務工人員開始顯現，隨之恢復高考以及大學生畢業進城，以及計劃生育政策，導致家庭結構裂變。

但是，我們通過分析發現：家庭結構變化與經濟發展、城市進程及計劃生育政策時間節點高度符合，反過來驗證我們的分析判斷。

在20世紀50年代之前，家庭戶平均人數基本上保持在5.3人的水平上。新中國成立後，隨著經濟社會發展和人口變化，家庭戶平均規模開始縮小。《中國家庭發展報告》顯示，20世紀80年代以來，家庭戶平均規模縮小的趨勢更加顯著，1990年縮減到3.96人，2010年縮減到3.10人。根據國家統計局數據，2012年居民家庭戶的平均規模為3.02人。中國已是平均家庭規模較小的國家。

因二胎政策出台，家庭結構由現在3+2向未來4+2或5+2轉變。從一胎到兩胎，未來可能多胎（取消計劃生育），家庭結構從3（小三口）+2（父母或岳父母）到4+2。

老人來了怎麼辦？也要一個房間的，小孩大了，也是需要單獨房間的。

因此，房子從現在的3房到未來的4-5房為主流產品。

居住觀念的變化：房子要多

一家兩代人或三代人持有多套房成為剛需。

年輕人需要自己獨立空間，從一大家其樂融融到兩家在同一個城市分開居住，就近照顧。這個需求要求房子存量足夠多，才能滿足一家人在同一個城市有多個小家的需求。

家庭房產配置的基本原則與基本目標「123」。

1個中心：首套房以小孩為中心，在能力範圍內買學位房，房子離學校距離步行不超過8分鐘。首套改善以老婆為中心，小孩上了初中或高中了，留宿在學校了，則在離老婆上班地方通勤時間15分鐘以內買一套。首套房空出來留給照顧小孩的那一方父母自住。

2個基本點：以雙方父母為基本點，所以，隨著收入增加，第三套則安排給另一方的父母。給老人買房，意義非常重要。每過10年，人類壽命增加2-3歲。隨著醫學科技技術進步，人類終極壽命可能會突破100歲。有人擔心，中國進入老年社會，房子將來會過剩。不用擔心，他們住的時間只會越來越長。

提問：現在很多家庭爺爺奶奶姥姥姥爺還有父母都有房，可能還不止一套，而孩子只有一個或者兩個，從這個角度講會不會未來的房子一定會過剩？就會很快出現飽和呢？

任志強：你們是不是都盼著你們爹媽快死啊？說這種話的人一定是壞人。舉個例子，1960年德國7300萬人口，1900萬家庭；到了2010年德國有多少人口呢，8100萬，有多少家庭呢？4千萬。什麼意思呢？一個家庭只有平均2個人了，換句話說，之前2000萬套房還富裕，現在需要4000萬套了。為什麼用德國舉例子，德國是全世界人口老齡化排第二的國家，第一名是個小國叫什麼我忘了，中國排第十位。德國告訴你，不要以為老人會死掉，他不死，就算兩個死了一個那房子還是他的。提這種問題的人太壞了，我們要把他打倒。

3家：這樣在同一個城市形成了3套3家的基本格局。

N套：隨著小孩成長，如有能力，給小孩也準備一套，就是第4套了。如果有多個小孩，基本目標變成3+N套。

上述，按理論上進行預演的場景，能力強的人可能3-5年全部實現了，有些人遠遠不止這些。作為普通家庭達到上述目標不容易了。建議越早完成目標越好也越容易。

不過上述目標完成，也得看所在城市的房價高低。房價高的城市，上述目標實現困難度大。不過，也用戶型設計來變相滿足對獨立空間的需求。

下圖為高房價香港區域設計的戶型，一套房裡安三家，真是「螺螄殼裡做道場」，「麻雀雖小，五臟俱全」。