若即若離的英國與歐洲，還有哪些投資機會

作者丨宇庭

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1跟著錢流動的方向投資

去年年末和今年年初的時候，我們不止一次在文章和每日情報中提到歐洲經濟的復甦。其實早就有大批投資者比新聞要更早嗅到歐洲經濟復甦的味道，在2017年就開始重金布局歐洲。

（經濟學人3月24日期，P68）

上面這張圖代表的是過去五年來中國對歐洲國家的直接投資金額。其中這個顏色最深的部分代表的是中國對英國的投資金額。我們可以很明顯地看出來幾點：

（1） 從16年開始，中國加大了對歐洲的投資，相比15年幾乎翻了一倍，其中主要是往德國和英國投資。

（2） 到了2017年，國內資本管制政策變嚴，酒店、文化旅遊業、體育俱樂部、房地產等等這些都被嚴控，因此17年的投資金額有所下降。

（3） 但17年有一個非常大的變化是，中國海外直接投資的總量略微下降了，但對英國的投資是直接翻倍了，從16年的100億美元，到17年的21億美元左右。

從這些現象可以看出，在政策收緊的情況下，中國對歐洲的投資不僅沒有大幅減少，反而還在重金加倉英國。

當然，不止是中國，全球投資者都沒有放棄英國這塊寶地。我們還是先從數據來說明這一點。

（英國房地產去年吸引投資高達640億歐元。資料來源：普華永道）

上面這張圖是普華永道做的一個歐洲房地產投資的數據地圖，統計的是從2016年第四季度到2017年第三季度，全球對歐洲各個國家的房地產投資金額。

在這段時間內，德國和英國房地產市場獲得的投資金額最高，分別是680億歐元和640億歐元，第三名是法國的250億歐元。從這一點就可以看出，在整個歐洲大陸，英國依然是投資者最看好的區域之一。

在2017年，僅僅是中國公開報道的對英國的投資額就達168.55億英鎊（約1483億人民幣），這還不包括那些公布了要投資但沒有透露具體金額的項目。而近年來不斷從大陸撤資的李嘉誠，最後資金的歸宿大多落在了英國。

除此之外，這些年政治局勢緊張的中東，為了把錢放到更安全的地方，不斷有資金湧入英國的房地產。2017年來，倫敦房地產交易中來自卡達的購房需求上漲了20%，巴林上漲了15%，葉門漲了5%。

還有前段時間反腐鬧得沸沸揚揚的沙特，在今年3月初沙特王儲訪問英國時，簽訂了650億英鎊的長期投資計劃。沙特國王的侄子Abdullah Bin Mosaad王子近期也宣布將入股英國資產管理公司Drain Partners，並表示將於未來一年時間內在英國投資至少2億英鎊的商業地產項目。

錢的流向最能說明問題。目前來看，砸向歐洲房地產市場的錢，有一半都落在了英國。這說明了很重要的一點，英國依然是全球投資者看好的一塊淘金地。

而且從投資數據來看，倫敦依然是2017年最受投資者歡迎的歐洲城市。從2016年第四季度到2017年第三季度，倫敦一共吸引房地產投資310億歐元，領先第二名柏林90億。

（2017年倫敦房地產投資額遙遙領先。資料來源：普華永道）

上面這些數據背後的每一筆投資，都是經過了很多個研究團隊的調研和分析後得出的結論，最後這些團隊都不約而同地選擇了加倉歐洲和英國。這就不能說是巧合，而是充分證明了英國和歐洲給了投資者足夠的信心去砸錢。

22018年英國房價會走向深淵還是走出泥潭

剛剛我們經過梳理可以發現，現在全球資金都有往歐洲和英國流動的趨勢，說明了全球投資者還是非常看好歐洲和英國的潛力。

但是前幾天很多朋友應該也看到過這樣的消息：有報道稱今年1月份倫敦房價出現十年來最大跌幅。倫敦房價現在確實是進入了短期的下行階段，一月份同比下跌2.6%。其中，倫敦最貴的地區下跌最多，倫敦房價排在前三分之一的區域一月份平均同比下降了7%。

從去年年末到今年年初，倫敦房價持續放緩，其實和英鎊暴漲、英國脫歐談判進展緩慢，以及英國央行加息推高貸款成本有關。倫敦的限購、印花稅也打壓了中高端房產的銷售，所以才出現1月份房價下跌加快的情況。

不過從2月份新公布的數據來看，這種下跌趨勢又有一些緩解。

英國非常權威的房產數據分析公司Hometrack昨天公布了英國2月份的數據。數據顯示，倫敦整個區域的房價相比17年2月份是略微上漲了1%，而且整個倫敦還是有接近6成的區域房價還在上漲。

而英國的大城市房價還是比較樂觀的。我們可以看到，在Hometrack一直監測的二十座大城市中，有一半的城市今年2月份的房價同比漲幅都是比去年這個時候要高的。

當然如果我們把時間維度再拉長一點，看看過去二十年來英國和倫敦的房價情況。可以很明顯地發現，倫敦房價和英國房價是同步變動的，而且過去十年的房價漲幅都處於周期性地波動中。這裡的波動，指的是房價上漲的速度有快有慢，但總體一直都是在朝上走的，而近期的英國和倫敦的房價，又恰好進入了增速放緩的階段。

那麼2018年以及後面的幾年，英國的房價會一直處於上漲幅度下滑的階段嗎？總體來說，今年可能還是會繼續延續這種比較冷靜的市場，但渡過最近兩年的冷靜期後，英國房價還是會反彈回到加速上漲的階段。

這一點我們在年初的前瞻報告中也多次提到過。過去大家談到英國房產最擔心的是它的脫歐談判有很多的不確定性。但是3月19號，也就是上周一的時候，英國和歐盟達成了脫歐過渡期協議，會有21個月的過渡期，自此英國和歐洲已經就脫歐過渡期條款達成一致。後面的不確定性就大大降低了，英國樓市復甦的腳步也會加快。

根據第一太平戴維斯的預計，2018年倫敦房價下跌2%，到2020年會逐步復甦。其中，倫敦市中心房價維持穩定，跌的主要是非核心區。復甦後，倫敦核心區未來五年累計上漲20%。

（第一太平戴維斯）

3除了倫敦，英國與歐洲還有哪些值得關注的城市

海外掘金過去也多次介紹過倫敦的房地產市場，那除了倫敦，還有沒有其他值得關注的城市?還有最近受到關注的歐洲，有沒有一些有潛力的城市呢？

我們先說說英國。

在英國房價整體增長乏力的情況下，也有一些城市異軍突起，2017年房價漲幅超過6%。我在準備這次分享的時候找到了之前記錄的英國去年11月份的數據，然後正好昨天又出了今年2月份的數據，剛好可以拿來對比一下。

還是看看Hometrack的數據，以格拉斯哥開頭的這張圖是2017年11月份的一年漲幅最多的幾個城市，而以愛丁堡開頭的是今年2月份的城市排名。有意思的是，在不同時間段記錄的一年漲幅超過6%的城市中，每次都是八座城市，而愛丁堡、伯明翰、曼切斯特一直都處於房價漲幅前五的城市。這三座城市也是我們比較看好的除倫敦外具有潛力的城市。

（截止2017年11月房價同比漲幅超過6%的城市；資料來源：hometrack）

（截止2018年2月房價同比漲幅超過6%的城市；資料來源：hometrack）

（1）曼切斯特

我們先說說曼切斯特，它是英國西北部區域最被看好的城市。

第一太平戴維斯預計西北部地區未來五年房價累計上漲18.1%，是倫敦的2.5倍，並超過英國全國的漲幅（14.2%）。其中曼徹斯特預計五年累計漲幅達28.2%，成為英國房價上漲幅度最大的城市。

與此同時，Hometrack的Richard Donnell表示，2009年以來倫敦的房價已經飆升了70%。曼徹斯特市場活躍度有所上升，過去12個月同比上漲6.6%，截止2017年11月，曼切斯特市中心房價175,312英鎊，大曼切斯特地區平均房價為163,800英鎊。相比之下，曼城的房價可負擔性優勢顯現，凸顯其樓市增長潛力。

（數據來源：HM Land Registry）

曼城房價上漲要歸功於就業和人口。

英國富時指數前100的公司中有65家在曼切斯特設立總部。截至2017年4月，曼城累計吸引中資投資35億鎊。在全面發展科技產業的大背景下，曼徹斯特憑藉其北方門戶城市的地位，已經發展成了英格蘭北部的科技中心。

人口方面，2011-2016年，曼城人口凈增3.8萬，達到54.13萬人。平均年增人口1.86%，超過倫敦。曼切斯特市政廳預測，到2025年，大曼切斯特的人口可能達到62.5萬人，曼城市中心也將保持每年5.5%的人口增速。

人口增長刺激住房需求，但曼城的房屋供應卻跟不上。據Greater Manchester Spatial Framework的統計，大曼徹斯特住房需求為每年11,254套，其中四分之一以上（3,120 套）集中在市中心。

但2016-2017年曼徹斯住房特凈完工量為1,792套；2020年前，曼徹斯特在建住宅僅為7,000套，只能解決曼切斯特市中心2年的住宅需求。供不應求的狀況會持續一段時間。

此外，英國二號高鐵HS2已經確定延伸到曼徹斯特。無疑為飛速發展的「北方引擎」打了一劑強力催化劑。

總之，一句話，曼切斯特的房價還會漲。

（2）伯明翰

英國西米德蘭茲郡（West Midlands）是2017年英國房價漲幅最強勢的地區。全年房價漲幅超過7%，該地區第一大城市伯明翰房價也不斷攀升。良好的創業環境，持續高增長的人口和年輕化的城市，以及英國二號高鐵的開通，都將支撐伯明翰房地產市場。

（截止2017年11月，西米德蘭茲郡房價同比上漲7.2%。數據來源：英國國家統計局）

根據英國土地登記部門的數據，截止2017年11月，伯明翰房價同比上漲7.79%，11月平均房價為177,728英鎊。

（數據來源：HM Land Registry）

英國統計局的數據顯示，過去5年，伯明翰人口凈增50,300人，總人口112.34萬人，是除倫敦之外，人口增長最多的城市；而且伯明翰非常年輕，25歲以下人口佔比40%，是整個歐洲最年輕的城市。

這也是為何普華永道連續三年將伯明翰評為英國房地產投資前景最好的城市。

一百多年前，伯明翰就被稱為「世界工廠」。它位於英國國土中心，地處英國「四小時通勤圈」，地理位置得天獨厚，吸引了超過7.5萬家企業，其中跨國企業就有1190家。不僅如此，伯明翰論創業精神僅次於倫敦，2016年創業公司數量增加37%。

伯明翰政府還推出了為期20年的「大城市計劃」，預計新增5萬就業崗位，並新建5000套住房。可以預見這項計劃將為經濟發展增添動力，刺激房地產市場的發展。

此外，英國二號高速鐵路（HS2）經過伯明翰。鐵路通車後，伯明翰至倫敦縮短到49分鐘，前往愛丁堡、曼切斯特的時間也會大大縮短。普華永道預計，英國二號高速鐵路項目將為伯明翰將新增1500個工作崗位，也將為該城市帶來130萬英鎊的地方經濟效益。

（3）愛丁堡

去年，英國許多地區的房地產市場都在降溫，愛丁堡的房價增長卻如火如荼。第一太平戴維斯（Savills）數據顯示，愛丁堡的表現超越英國其他城市，成為2017年房價漲幅最大的城市之一。截止2017年11月，愛丁堡平均房價246,508英鎊。

（愛丁堡房價到2017年加速上漲。數據來源：HM LandRegistry）

愛丁堡正在成為英國第二個國際性城市。愛丁堡是蘇格蘭的教育中心，愛丁堡大學領先的計算機專業，也為整個城市奠定了高科技人才儲備的基礎。據第一太平戴維斯的統計，每年有42%的畢業生會選擇留在自己的大學所在地愛丁堡，愛丁堡因此成為倫敦之外，每萬人中創業公司最多的城市。

愛丁堡軟體開發工程師平均年薪61,000英鎊，具有強大的購買力。根據Glassdoor的統計，愛丁堡碼農平均工資比舊金山低33%，這對眾多科技型企業具有較強吸引力，因為它們可以用更低成本獲得同等質量的人才。

（全球幾大科技城市碼農平均工資。資料來源：Glassdoor, Savills）

從2011年到2016年，愛丁堡人口凈增29,300人，達到507,200人。預計未來二十年年增5000人，愛丁堡未來同樣會面臨住房供不應求的局面。

Savills分析顯示，從2008年到2017年第一季度，每年僅有1080套新建住房進入市場。即使2016年3月至2017年3月新建住房數量上升到1832套，也是遠遠不夠的。這是愛丁堡2017年來房價不斷上漲主要原因。

不斷湧入的高科技人才，供不應求的住宅市場，以及超越全國的房價漲幅，都是投資者不容錯過愛丁堡的理由。

（4） 法蘭克福

說完英國，我們再來看看歐洲。提到歐洲就不得不提德國的法蘭克福，還有它的金融中心地位。

作為歐洲央行的所在地，法蘭克福吸引了大批金融機構入駐。全球範圍內，一共有470家銀行在法蘭克福設有辦事處，目前歐洲排名前十的銀行中，也有8個已經在法蘭克福開設了分支機構；而全球10大保險機構中，也有6個在法蘭克福有分支。

隨著英國脫歐，法蘭克福作為歐洲新金融中心的趨勢就越來越明顯了。自然而然就會帶動當地的房地產投資。

普華永道去年年末就把法蘭克福、柏林、哥本哈根列為歐洲房產投資和開發前景最好的三座城市，足見它的城市地位。

法蘭克福的房價在2017年全年上漲15%，公寓漲幅要高於普通住宅。截止去年上半年，法蘭克福的公寓價格同比上漲了22%，飆升到了3167歐元每平方米，一居室和兩居室的家庭住宅房屋均價上漲了12%，達到2240歐元每平米。

而且據德意志銀行的統計，從2011年開始，法蘭克福的住宅完工量就一直跟不上政府審批的數量，房屋短缺的問題也比較嚴重。隨著法蘭克福吸納的金融機構越來越多，對住房的需求也會不斷上漲，再加上房屋建築量跟不上，房價自然還會上漲。

英國還有哪些投資機會？以及如何發現這些投資機會？

針對第一個問題，我們前面也列出了一些城市，比如除倫敦以外的英國二線城市，比如曼切斯特、伯明翰、愛丁堡，以及德國的法蘭克福。我們可以發現這些城市其實有一些共同點，比如基於城市自身的產業優勢，人口持續湧入，創造了需求。這些產業優勢有教育、科技、金融等等。另一個相同點是，這些城市過去幾年的房價漲幅略微滯後於倫敦這類一線城市，最近今年正處在加速上漲的階段，還有一部分潛力存在。

當然英國和歐洲值得投資的城市不局限於這些，鑒於時間關係，我們就只挑選了這四個城市與大家分享。

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