袁一泓：經濟理論和地產觀的更新

??中國是否出現過長期的貨幣超發現象，經濟學界是有爭論的。但貨幣供給過去（至少是2016年以前）長期保持在高額平台及較快增幅，則基本是共識。

??早在1993年，美國經濟學家羅納德·麥金農將中國出現的「在財政收入下降的同時保持價格穩定與高金融增長」，即大量超額貨幣供給與低物價水平並存的現象稱為「中國之謎」。

??與1993年前不同的是，1994年我國分稅制改革之後，財政收入出現了較快增長。麥金農當然不會想到，此後20多年，高額貨幣供給與較低物價的「中國之謎」一直都在，這想必至今仍讓國際大牌經濟學家們困惑不已。

??我們這種體量的新興經濟體，持續30多年的高速增長，自然需要非比平常的貨幣供給。至於為何沒有引發通脹，我個人有個觀點是，2004年以後，貨幣供給增幅本應減緩，但房地產的全面崛起，釋放出強烈的貨幣需求信號，接棒「吸走」了大量貨幣，並沉澱在了龐大的不動產里，這是中國特有的貨幣資產化現象。

??「中國之謎」無法用經典的市場經濟學理論解釋，正如同我國貿易的增長，製造業的發展，產業鏈的分層等一系列現象，西方主流經濟學界也難以達成一致觀點。

??多年來，我國經濟領域的改革，是朝著市場經濟方向的自我深化和完善。複雜之處在於，這個經濟體，既保有前工業社會的留存，更呈現了工業社會和後工業社會的幾乎所有表徵。

??我們有著全球第二大經濟體的總量，但人均GDP卻是發達經濟體的幾分之一。我國一方面在鋼鐵、能源、家電等傳統領域保持絕對優勢，在移動支付、高鐵、5G等先進技術領域保持國際領先，但另一方面，仍有3000萬貧困人口。

??只要持客觀、理性的態度，就不難發現，簡單套用西方經濟學理論來觀照中國經濟現象，是絕對要碰壁的。哪怕是在某些經濟體經過檢驗、行之有效的理論，也未必適合我們。遑論懷著挑剔的心態來故意找茬。

??中國經濟和社會的複雜程度，可能超過任何其他經濟體，因此，我們的市場經濟必然要孕育出新的市場經濟理論體系和經濟思想。這樣說，並非要將特殊性放大到至高無上的地位，基本的經濟原理還是相通的、要遵循的。

??我國10多年來持續高速增長的房地產市場，至少在主要經濟體，也找不到第二個相同的發展路徑和模式，也無法用所謂經典的房地產理論、經濟理論來解釋。

??我之前寫過，中國的房地產開發模式，是以物業銷售為主導的商業模式，規模和增速無可比敵。商品房銷售額哪怕是已經抵達13萬億這個平台，還是有一大批房企在追求規模。因為，600多個城市的縱深，一段時間內仍有相當大的拓展空間。

??這種商業模式，是建立在國人改善居住條件以購買產權房為主要方式的基礎上，再疊加投資性購買的行為，放大了它可能的盈利乘數。這種雜糅了消費和投資的經濟現象，再結合前面講到的貨幣供給量，無論是我們自己傳統的房地產理論，還是西方的經濟學教科書，在它面前都只有暈菜的份兒。

??人們總是以過往的經驗來評判未來。2015年以來，在追求規模的路上，碧桂園幾乎做到了極致，於是，也成為部分後起之秀的標杆，模仿者眾。碧桂園經驗能否複製？未來5年的市場是否會再給後者的房企提供相似的行走路徑？

??如你所見，最近一年來，我不厭其煩地跟大家強調，宏觀環境和行業環境都在發生深刻的變化。宏觀方面，我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段；行業方面，建立新的住房制度和長效機制，方向已不可逆轉。

??就住房而言，整體上我國已走出了住房短缺時代，城鎮家庭戶均超過1套住房。這意味著，住房消費高增長階段已接近尾聲。而作為投資手段的購房行為，隨著房地產稅立法的推進，空間已被大幅壓縮，甚至很快會出現擠出的效應。

??借用經濟高質量發展的說法，住房回歸居住屬性後，將出現兩個重大的趨勢性變化：一是住有所居，購房不再是唯一選擇，租房越來越成為可選項；二是居住的品質需求更加多元和廣泛，不再是「有」就滿足了、滿意了。它們共同指向，居住可以更美好。

??我個人理解，即使是在居住這個範疇，美好生活也應有更豐富的內涵。而將人們從住房的焦慮下解放出來，美好生活一定會呈現更加絢麗的色彩。跳出來返身觀望，房地產企業和從業人員也將刷新自己的地產觀。而此中的理論應該也在逢勃生長吧。

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