不一樣的海南「中標」

中央的一紙文件，讓海南再度成為全中國關注的焦點。事實上，早在半年之前，海南本地股便已經歷了一波20~30%的上漲。有分析指出，海南板塊的漲幅或已結束。

中國南方邊陲之地，海南，從去年開始就湧入了許多證券行業研究員。

最早的是華泰證券，其首席策略戴康早在去年8月份很「神奇」地推薦了海南，並預見的其劃時代的意義。

同樣是華泰證券，李超在去年12月14日發布了實地調研的研報，並為其命名《海南調研：綠水青山就是金山銀山》。

更多的研究員，不知是有先見之明，還是深諳發展之道，瞄準了海南30年的契機，早早的在去年11月左右聯合發布了海南30年投資契機的相關文章，這些人包括華創首席策略王君、國金首席策略李立峰、安信首席策略陳果等近一年賣方策略的「後起之秀」、以及申萬宏源首席宏觀李慧勇。

而後，上周末，海南總體規劃終於來到，開放程度空前，但實際仍然比市場預期晚了好久。在過去三個月，海南板塊以悄無聲息之勢，成為了隱含的最大漲幅板塊。

2018年，時值海南建省辦經濟特區30周年。三十而立的時代，中央為海南島送上了的一份政策「大禮包」，支持全島建設自由貿易試驗區，支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設，分步驟、分階段建立自由貿易港政策和制度體系。

這也是海南的第三次歷史機遇。不過，與以往政策福利不同之處在於，國務院在本次海南全面深化改革開放中的意見中明確表示，炒房炒地的投資行為將受到堅決防範，並要制定預案，穩定市場預期。這一消息也對市場情緒有所影響。房地產板塊今日整體下跌1.41%。

與房地產板塊形成對比的，是此次略超預期的賽馬與彩票。此前，市場時有關海南與賽馬、彩票的傳言，但由於遲遲未曾實現，導致市場預期大降。

而此次的「大禮包」中，政策明確提出，支持在海南建設國家體育訓練南方基地和省級體育中心，鼓勵發展沙灘運動、水上運動、賽馬運動等項目，支持打造國家體育旅遊示範區。探索發展競猜型體育彩票和大型國際賽事即開彩票。於是，海南板塊領漲之餘，賽馬概念也以逾5%的漲幅、彩票概念以逾4%的漲幅，位列漲幅榜前列。

有分析指出，雖然同樣受益於政策，但海南與雄安仍有諸多不同之處，便是保密程度不同，此前關於雄安各種消息幾無外泄，而海南相關利好消息則早有風聲；雄安板塊能保持較長時間的增長，海南板塊則消息正式放出之前已經歷過一輪增長，因此後者的快速增長，不乏投機資金的介入，行情在持續性上仍有不足，投資者仍需冷靜對待。

到海南去

當然，這並不是第一次「炒」海南。

1988年的4月13日，海南島正式建省脫離廣東，並獲批辦經濟特區，由此，中國最大的、也是唯一的省級經濟特區宣告成立。4月26日，位於海南省海口市海府路49號的海南省委正式掛牌成立，由此掀開了海南發展的新曆程。

一時間，海南成了中國「淘金者」眼中的天堂。彷彿是一夜之間，十多萬人湧入海南島。而在這其中，便閃現著「萬通六君子」的身影，潘石屹、馮侖、王功權、劉軍、王啟富、易小迪便在海南賺了人生的第一桶金。

1992年初，改革開放的第二輪衝擊波襲來，海南建省和特區效應得以全面釋放。而在1991年9月，在王功權的帶領下，日後的「六君子」首度聚首，正式成立了海南農業高技術聯合開發投資總公司。

趁著思想大解放和海南獲得的政策優惠，包括「六君子」在內的眾多海南「淘金者」展開了原始資本積累，而其中最熱鬧的行業自然就是房地產行業。

資料顯示，最高峰時期，總人數不過600多萬的海南島，竟有近兩萬家房地產公司，平均每家地產公司服務人數不足百人。同時，銀行也在島上四處開花，高峰時共有各類銀行2600多家，非銀行金融機構多達18家，且主要集中在海口。

當時海南房地產市場炒作超乎想像，幾乎每個身在海南的人都參與其中，從打個地基就能賣樓花，發展到賣紅線圖，甚至最後只剩下一紙合同。於是，房地產炒作變成了「擊鼓傳花」的遊戲，每個參與者都儘力將手中的房子、地皮轉給下一個人。

一時之間，海南房價飆升。據《中國房地產市場年鑒（1996）》披露，建省之初的1988年，海南房地產平均價格為每平方米1350元，1991年為1400元/平方米，1992年猛增至5000元/平方米，1993年上半年房地產價格攀上頂峰，達到7500元/平方米。僅三年時間，海南的房價上漲超過4倍。

在這其中的弄潮兒，「六君子」的「皮包公司」到1993年變身為萬通公司時，其總資產已逾一億元。

隨著形勢愈演愈烈，中央終於出手進行宏觀調控。1993年，官方宣布停止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業，並發布了《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，16條強力調控措施包括嚴控信貸規模、削減基建投資、清理所有在建項目等。

於是，用「五斤桔子換取內部消息」的潘石屹與掌握了北京政策層面消息的馮侖帶領「六君子」，在大樓即傾的時刻成功逃頂。

冷鋒過境，海南島一片狼藉。數據顯示，彼時海南全省「爛尾樓」高達600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元。海南房地產市場急轉直下，工地紛紛停工，房價迅速暴跌至1991年的水平。而海南發展銀行也成為這場房地產泡沫的犧牲品，最終被關閉。

海南的第一場房地產泡沫就這麼黯然破滅。

風口再來

在海南「發家」的潘石屹，2001年9月時曾經在海南博鰲鎮開發過一個名為「藍色海岸」的檔休閑別墅項目，但可惜的是，這個項目的租售情況均非常不理想，甚至被認為是失敗的項目，諸如「藍色海岸折戟博鰲」、「地產大鱷潘石屹夢斷博鰲藍色海岸」等說法見諸報端。

事實上，在1993年海南房地產市場泡沫驟然破裂之時，整個海南島遭遇了一次資金撤離、人去樓空的可怕場景。海南的房地產自此元氣大傷，並從1999年起，開始處置積壓房地產，直到2006年，海南才得以恢復。

因此，雖然抓住了博鰲亞洲論壇的時機，但整個海南頗為蕭條的房地產市場一開始並未讓潘石屹這位故人嘗到甜頭。

所幸，潘石屹等到了海南這塊寶地的轉機。2010年1月4日，國務院發布《國務院關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》，要重點發展建設海南國際旅遊島。由此，海南國際旅遊島正式上升為「國家戰略」。

海南再次迎來「春天」。事實上，在海南國際旅遊島規劃獲批之前，該傳聞就讓市場激動了一番。2009年8月-2010年4月，在大盤指數幾乎沒漲的情況下，海南板塊上漲80%。彼時有分析師預計，國際旅遊島建設有望促使海南未來五年旅遊業總收入翻四倍以上。

嗅覺靈敏的炒房客自然不會放過這樣大熱的行情，他們再度潮水般湧入海南。數據顯示，「國際旅遊島」獲批後僅5天，海南省商品房銷售量達到了171.12億元，而這是2008年海南全年的商品房銷售量總和。

有報道稱，三亞「鳳凰島」在2010年1月開盤的當天，700多套房子被搶購一空，最熱時其價格甚至達到過15萬元/平方米，被譽為海南最貴樓盤。三亞鳳凰水城在2009年初的價格約為6000元/平方米，2010年時其價格飆升至2.7萬元/平方米。事實上，在此期間，三亞的房價長期排在全國前五名。

而在此期間，股市也同步大漲。在09年12月底-10年2月中旬期間，以賓館酒店業、酒店管理與諮詢等為主營業務的羅頓發展，區間最大漲幅達到190%；以高速公路的建設和養護管理、房地產的開發及銷售為主業的海南高速同期的最大漲幅也達到130%；在海口被稱為 「海南最大地主」的羅牛山區間的最大漲幅也達到了130%。

不過此後，伴隨著國家對房地產市場整體的宏觀調控，海南的房地產也趨冷。自2012年，海南樓市進入了為期4年的回調期，量價齊跌。

根據海南克爾瑞的統計數據，海南樓盤庫存量最低的是三亞市，截至2012年11月底，三亞仍需要2年消化完，海口樓市庫存消化周期長達50個月。

直到2016年，海南樓市逐步回暖，當年累計銷售商品房面積和金額同比去年上漲40%和51%達到了1309萬平米和290億元。

在經歷了上個世紀末慘痛的泡沫以及近年來的跌宕循環之後，房地產已經成為海南發展過程中的達摩克利斯之劍。

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