成為估值近200億的「獨角獸」後 自如怎樣破解長租公寓盈利難題？

每經記者 程成 每經編輯 魏文藝

近年來，以無中介費、提供管家服務、租期穩定等為特點的長租公寓受到租戶歡迎。但因盈利模式並不清晰，長租公寓行業的發展較為平淡。

但去年以來，在租購同權、房住不炒等利好政策的刺激下，長租公寓行業驟然升溫，房企、資本、品牌公寓運營機構等紛紛湧入長租公寓行業「跑馬圈地」。而規模無疑是長租公寓企業成為「頭部企業」並受到市場關注的重要指標。

《每日經濟新聞》記者注意到，在近日科技部火炬中心等機構公布的一份獨角獸名單中，多家長租公寓企業入圍，自如以近31億美元估值領跑。而自如在今年初已完成40億元A輪融資，估值近200億元人民幣。自如的目標是希望成為第一個在全世界運營1000萬租賃人口社區的企業。

那麼。在競爭激烈、盈利模式不清晰的長租公寓行業，自如靠什麼成為「獨角獸」企業？又將如何解決盈利難題呢？

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40億元戰投與200億元估值

成立於2011年的自如，早期依託鏈家發展並於2016年從鏈家獨立出來，主要提供分散式和少量的集中式長租公寓產品。截至目前，自如已進入北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、成都、天津、武漢等9座城市，管理房源50萬間，管理資產價值超過6000億元。在租金收入方面，自如2015年為45億元，2016年為90億元，2017年達到150億元。可以說，無論是房源規模，還是租金收入規模，自如均位居長租公寓行業的前列。

值得注意的是，儘管目前年租金收入達到150億元，但快速擴張的自如依然「缺錢」。就在今年初，其還完成了40億元的A輪融資，而這也是中國長租公寓行業最大規模的一筆融資。領投方為華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊、融創等重量級機構和企業。而按融創方面披露的5000萬美元占股1.56%計算，自如的估值接近200億元。

《每日經濟新聞》記者注意到，在上述A輪融資發布會上，自如董事長左暉表示，自如希望成為第一個在全世界運營1000萬租賃人口社區的企業，並表示有可觀現金流的自如不需要融資，融資只是為了迎接更大的事業。

按照左暉的設想，意味著自如的規模將在目前的基礎上至少翻一番。規模的擴大，租金成本、裝修成本、管理成本等都需要巨額投入。以裝修成本為例，一線城市一間20平方米左右房間的全裝全配，成本在4萬～5萬元之間。規模翻一番意味著僅裝修成本一項就超過200億元，這無疑考驗著自如的資金實力。

而自如有關人士在接受《每日經濟新聞》記者採訪時也表示，上述40億元融資，將主要用於自如深化全國布局、加大產品研發、升級周邊服務和市場推廣、加強創新以提升運營管理效率和客戶體驗，以及團隊建設等方面。

其實在引入機構投資者之前，自如也在嘗試資產證券化產品的融資渠道。2017年8月，自如成功發行國內首單租房市場消費分期類ABS，期限兩年、首期規模5億元、票面利率5.39%；今年3月20日，自如獲20億元儲架式ABS發行額度。但這些還不足以支撐自如未來的規模擴張。

而已經是長租公寓行業「頭部企業」的自如，在利好政策下成為機構追逐的對象並不意外。紅杉資本中國基金投資自如的邏輯是，國人通過專業化、品牌化的機構來獲得高品質的服務，這也正是在居住領域的消費升級，而且將是大趨勢，並看好自如的「頭部優勢」。華平投資則認為，未來將有大約70%大中城市的"新市民"選擇通過租賃解決住房問題，而自如在用戶導入、移動互聯網和大數據應用等方面具有著明顯優勢。

行業性盈利難題如何破？

對長租公寓企業來說，目前主要的盈利方式還是「二房東」方式，即長租公寓企業在獲取房東的房源後，通過「N+1」改造，即將房源中的客廳隔斷並改造成一間卧室，進行一定裝修、配置相應傢具家電等，進而通過租金差來盈利。雖然通過「N+1」改造增加一間卧室，但對長租公寓企業而言，其單間房源的成本要明顯高於個人房東和中介房東的房源。

以一套一線城市的2居室為例，假如長租公寓企業以5000元的月租金獲取該房源，通過改造雖然能增加一間卧室，但每間4萬～5萬元的裝修成本意味著裝修投入超過12萬元；如果以5年租期計算，每年攤銷成本2.4萬元，意味著每間卧室的租金須由改造前的2500元增加到3200元才能覆蓋掉裝修成本。

但需要注意的是，在住房租賃市場，長租公寓企業還將面臨著佔據絕大部分市場份額的個人房東和房屋中介的競爭，這也決定了長租公寓的月租金並不能顯著高於市場。如果再考慮剛才長租公寓企業人員、資金、稅收、管理等成本，面積長租公寓的租金差往往不足以覆蓋掉這些成本。

「長租公寓企業主要的盈利方式還是租金差。」窩趣創始人兼CEO劉輝告訴《每日經濟新聞》記者。他認為，目前相對較高的房價導致房源獲取成本居高不下，而租金又不會快速上漲，企業的盈利壓力非常大。

「雖然房企、資本都在湧入，但長租公寓行業確實是個微利行業。」青客公寓創始人兼CEO金光傑向記者表示，「目前長租公寓企業最主要的收入還是來自租金差。」

如何破解盈利難題？劉輝認為，除通過提升品牌溢價、提高運營效率外，還要探索非租金收入，「將自己打造成一個『平台』，向租客提供管家、社交等增值服務，獲取非租金收入。」

自如內部人士也向《每日經濟新聞》記者表示，自如雖然在北京實現了盈利，但在全國市場依然以擴大規模為首要戰略，盈利是自如的長期目標，目前仍處於投入期。

在中信證券看來，長租公寓企業的核心盈利模式是，在物業端，通過品牌的口碑來提升租金溢價水平；在服務端，通過滿足租賃生活的萬千日常需求，推動長租公寓企業成為品質生活服務的集成提供商。長遠來看，長租公寓企業不僅因品牌溢價獲得租金的提升，還可以在生活服務場景中找到新的贏利點。

而易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認可長租公寓企業通過將自身打造為「平台」進而獲取贏利點的觀點，「平台效益一旦顯現，後續將會依託巨大的租客規模進行資源導入，進而衍生出保潔、互聯網金融等服務，這將大大增加長租公寓企業的盈利機會。」

值得注意的是，自帶互聯網基因，並擁有鏈家經紀人隊伍等資源的自如，在提供租房服務的同時，還向租客提供保潔、維修、搬家、生活用品採買等圍繞"住"的一站式服務。目前，自如擁有1100人的保潔隊伍、每月提供搬家服務超過8000次。

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