會漲！粵港澳大灣區長期潛力看好

綜合來源： CIA 中國指數研究院

城市格局

珠三角攜手港澳進入大灣區時代，香港、廣州、深圳成三大引擎

粵港澳大灣區包括「二區九市」，即香港、澳門特別行政區以及廣州、深圳、珠海、佛山、江門、東莞、中山、惠州和肇慶。粵港澳灣區總面積5.6萬平方公里，佔全國面積不足1%，常住人口6700萬，佔全國5%左右，而2016年GDP總量達到9.3萬億，佔全國12.5%，是中國經濟最發達的地區之一，其中香港、廣州及深圳GDP規模分別為2.2、1.96和1.94萬億，是粵港澳灣區絕對的三大核心和重要引擎。

圖：2016年粵港澳灣區各市GDP（億元）

圖：2016年粵港澳灣區各市常住人口（萬人）

隨著「粵港澳大灣區」進入提速階段，未來香港、澳門與珠三角在產業、交通等方面聯繫將更加緊密，作為「一帶一路」建設的重要空間載體和腹地，我們認為，珠三角攜手港澳具備成為世界級經濟區域的潛力。

產業分布

香港與廣深錯位發展，製造業轉型升級，邁向智能製造階段，廣佛、深莞惠產業鏈形成

作為區域三大核心城市，廣州、深圳與香港未來產業結構錯位發展有助於灣區整體競爭力提升。前面我們提到，廣州優勢在於貿易與製造業，同時區域交通樞紐地位突出，深圳金融與高新技術產業貢獻突出，吸引大量高質人才聚集，而香港則是作為國際金融中心，是內地與國際資本聯通的重要通道，三地不存在直接競爭，在產業上分工不同。同時，香港與珠三角地區的融合，也為內陸城市的創新發展與制度完善提供了參考借鑒。

圖：廣東省重大工業發展布局圖

資料來源：廣東省「十三五」規劃綱要

珠江西岸先進裝備製造產業帶

以珠海、佛山為龍頭，建設珠江西岸先進裝備製造產業帶，重點打造智能製造、新能源汽車、高性能船舶與海洋工程裝備、軌道交通裝備、通用航空裝備等先進裝備製造產業集群。

珠江東岸電子信息產業集群

以廣州、深圳為核心，圍繞電子信息技術、生物技術等重要領域，進一步拓展晶元設計、裝備、模組製造及下游終端和應用開發產業鏈，在珠江東岸打造一批具有國際競爭力的電子信息產業集群，引領河源、汕尾等地電子信息產業加快發展。

分別位於珠江西岸和東岸的佛山、東莞處於粵港澳灣區的第二梯隊，是製造業最具代表性的兩個城市。

佛山本土製造業發達。2016年佛山GDP達8630億元，增長8.3%，第二產業佔比59.2%，城市發展主要靠工業驅動，同時，民營經濟增加值5481億元，佔GDP的63.5%，美的、格蘭仕等7家民營企業入圍「2016中國民營企業500強」，以「本土經濟，民營經濟，內生式發展」為特點的佛山模式使城市取得了令人矚目的成就，同時，佛山製造業也正在向創新驅動突破，2016年完成工業技術改造投資550億，增長42.4%，總量居全省首位。

東莞則是外來投資模式的代表，2016年東莞GDP達6828億元，同比增長8.1%，在智能終端產業的帶動下，電子信息製造業增長20%左右，華為、OPPO、VIVO手機出貨量均進入全球前六、穩居全國前三。

此外，佛山和東莞已經邁過獨立發展的階段，與廣州和深圳形成了關聯產業鏈條。佛山與廣州優勢互補，廣州製造業以基礎工業和重工業為主，佛山優勢則在於輕工業。深莞惠都市圈形成了以電子信息為標誌的產業鏈條，深圳掌握「微笑曲線」的兩頭，負責技術研發與品牌營銷，而東莞成為深圳外溢企業的首選，集中了大量生產製造企業，惠州也在加強與深圳的產業聯繫，深莞惠三市正在形成電子信息的全產業鏈布局，都市圈一體化更加密切。

珠中江三市作為珠三角三大都市圈之一，城市間的聯繫程度遠低於另外兩個都市圈，尤其是珠海作為都市圈的核心，自身實力與廣深相差較遠，但港珠澳大橋通車後，珠海將成為國內唯一陸路連通港澳的城市，城市潛力大幅提升。

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城際交通格局

密集路網使粵港澳成為城際交通網路最發達的地區，一體化程度領先，廣佛同城化進程加快

圖：廣東城際鐵路網「十三五」規劃示意圖

資料來源：《廣東省綜合交通運輸體系發展「十三五」規劃》

城際鐵路作為相鄰城市間的通勤鐵路，大大縮短了城市間的時間距離，也成為城市間往來最便捷的交通工具，世界上大多數成熟的城市群內部都有城際鐵路相連。

規劃顯示，至2020年，城際鐵路網將形成覆蓋珠三角九市及清遠市區的「1小時交通圈」，以廣州為核心的「環+放射線」珠三角城際鐵路網也將成為國內城際交通網路最密集的地區。

整體來看，珠江西岸的城際密度整體優於東岸地區，圍繞廣州建成廣佛環線使廣佛同城化進一步加強，同時廣佛肇城際也將使肇慶真正融入廣佛肇都市圈。而廣清城際的通車也將使清遠至廣州的時間距離大大縮短，城市群的輻射作用逐漸向周邊城市擴散。廣佛江珠線使江門與廣佛關聯性增強，同時到珠海機場也更加便捷，城市潛力得到提升。此外，佛莞和中南虎兩條跨江城際的開通也將使珠江兩岸城市之間往來更加密切，城市間互動更加頻繁。

房地產市場

市場正以都市圈的形式由廣深兩大核心城市向外擴散

圖：2016年主要城市房地產開發投資額及增速

圖：2016年主要城市商品房銷售額及增速

區域房地產市場發展成熟，並開始由核心城市向外擴散。從廣佛肇都市圈的市場表現可以看出，廣州和佛山同步發展迅速，而肇慶顯然還未融入都市圈一體化節奏之中。深莞惠都市圈相對更加成熟，東莞和惠州2016年商品房銷售額均已接近深圳的一半，其中惠州受到深圳溢出效應更加明顯，銷售額同比增長76.8%，市場快速擴大。珠中江三市並未出現領頭羊，仍處於各自發展的時期，但珠海無論規模還是增速顯然更勝一籌。

01

規劃政策迎利好

短期樓市遇調控

▌規劃政策利好，粵港澳上升為國家戰略

從政府政策來看，粵港澳大灣區已上升為國家戰略層面，頂層規劃設計正在研製中。自17年3月份以來，無論是中央、省級，都已相繼出台政策大力促進粵港澳大灣區城市群的發展。同時，各地政府也在積極研製出台一系列政策大力發展灣區經濟。

表：粵港澳灣區規劃政策

資料來源：中國指數研究院整理

▌房地產政策持續收緊，因城施策

2017年，房地產政策堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」基調，地方以城市群為調控場，從傳統的需求端抑制向供給側增加進行轉變。

在樓市整體調控背景下，粵港澳灣區樓市調控升級，9市除肇慶、江門外其餘七城均出台相應調控政策，因城施策特徵明顯。調控方式上，限購限貸限售疊加土拍收緊，供應結構優化等。

圖：粵港澳灣區部分調控政策

資料來源：中國指數研究院整理

03

宏觀基本面支撐

粵港澳區域長期潛力看漲

從前文分析可以看出，儘管當前粵港澳一手市場受政策影響成交有所下滑，但房企仍然看好區域未來發展，爭相布局，究竟是什麼樣的特質吸引眾多房企搶灘布局？本文嘗試從人口、經濟、交通等指標進行分析，通過對粵港澳灣區城市群經濟、人口、軌道交通、土地供應相關指標進行梳理，或可看出區域未來房地產發展發展潛力。

人口的持續導入是區域房地產持續發展的根本決定因素，區域經濟的繁榮程度既通過影響人口導入間接影響區域房地產的發展，又對區域房價形成重要支撐，而交通尤其是軌道交通是城市群發展的重要紐帶，是重構城市群內核心城市與周邊城市空間距離的重要因素，區域可供開發建設土地面積決定了區域可供應的房產總量，在需求一定時，可供應房產越少，區域房價支撐力越強。

▌粵港澳9市GDP佔全國比重達9.1%，是全國經濟的重要增長極

2017年，除香港、澳門外，粵港澳9市GDP總額達7.56萬億元，占廣東省GDP比重為84.2%，佔全國GDP比重為9.1%，粵港澳灣區佔全國土地面積不足1%，卻創造了全國國內生產總值的13%，是全國經濟舉足輕重的重要增長極。

分城市看，深圳GDP首次超越廣州，達2.24萬億元，廣州GDP為2.15萬億元， 首次超過2萬億，佛山、東莞緊隨其後，珠海GDP增長率為9.2%，位居灣區城市之首，增長潛力顯著。

圖：粵港澳灣區2017年GDP表現

▌粵港澳9市常住人口佔全國比重為4.3%，人口增速快，吸納能力強

2017年，除香港、澳門外，粵港澳9市常住人口達到5998萬人，占廣東省常住人口比重為54.5%，佔全國人口比重為4.3%，從增速上看，粵港澳五年常住人口複合增長率為1.4%，高於廣東省及全國人口增速。

分城市看，廣州常住人口、在校小學生人數均最高，2016年常住人口為1404萬人，在校小學生人數為97萬人。從常住人口、在校小學生人數五年複合增長率看，深圳最高，達到3.1%和7.5%。惠州、東莞在校小學生人數增長率均超5%，增速顯著。

圖：粵港澳灣區2016年常住人口、在校小學生人數表現

受當前調控政策影響，粵港澳住宅市場成交有所下滑，但隨著粵港澳灣區上升為國家戰略，並且經濟、人口、軌道交通優勢明顯、土地供應相對缺乏，我們認為區域未來發展空間可期。

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北大碩士方曉春，地產界人稱「阿方」，城市規劃師，先後在諮詢機構、政府部門、地產公司工作，珠三角地區房產領域摸爬滾打近二十年，發表多部珠三角房產著作。熟知珠三角區域與城市，參與深圳龍華寶安、廣州南沙番禺、中山翠亨等多地城市規劃。多次獲省市規劃獎項。珠三角十強房產公眾號《珠三角房產第一資訊》創始人兼總編輯。公眾號堅持良知和專業，不走商業化路線，不為樓盤代言，不打銷售廣告。

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