紐西蘭房市——海外買家禁止令的影響有多大？

相信絕大多數關注紐西蘭房市的人，都多少聽說了即將要頒布的海外買家禁止令，那麼

它會在什麼時候實施？

哪些人會被影響？

它是否會對房價有效？

這篇文章將一一為您解答。

1.它會在什麼時候實施？

海外買家禁止令真正的名字叫做Overseas Investment Amendment Bill（修改法案），它是對Overseas Investment Act 2005（海外投資法, the Act）的補充和修改。

修改法案將Residential Land（居民用地）歸類為Sensitive Land（敏感用地），這樣購買者一旦被認定為海外購房者（投資者）便不能直接購買現有的居民房產，需要向海外投資辦公室（Overseas Investment Office）申請才可以。

這可以說是關係到所有海外移民的大事。那麼我們先來看一下這個法律的審議過程怎麼樣了，下圖是目前該修改法案在議會的進展情況：

這個修改法案已經通過議會一讀，現在停留在Select Committee（委員會），這個階段意味著委員會要向全社會公開徵集意見，收到意見後，委員會將對相關意見進行審閱並酌情對法案進行修改，在完成修改後會再次提交到議會，進行二讀。目前這個委員會徵集意見的階段在4月10日已經截至。

但是，這個截至日期並不是原定的截止日期，原定的截至日是2018年1月23日，之後委員會原定於2月20日前就所徵集到的意見發布報告，之後這部修改法案有可能會在三月正式實施。

根據以上的時間線推斷，由於徵集意見階段被推遲到4月10日，這個修正案很有可能會在六月左右正式實施。

截至4月10日，共有267份意見被提交。

這267份意見中，有個人提交的，也有企業或組織提交的，下面展示的是其中一些具有代表性的意見提交者。

銀行

房地產相關協會

律師

地產公司

其他

銀行，房地產協會，律師，房地產公司毫無疑問均是修改法案的利益相關方。但是，很意外的看到了Vodafone NZ和Bunnings，仔細查閱了一下他們提交的意見內容，原來按照海外投資法的規定，這兩個公司都被定義為海外投資者，他們希望對於他們以維護商業運營和發展為目的的土地交易行為，能夠從修改法案中獲得豁免，從而使他們節省相應的法律成本。

另一個有意思的現象是很多華人（依據姓氏及名字拼寫判斷）以個人名義提交了意見。

有興趣的朋友可以去紐西蘭國會網站進行查閱，所有信息均為公開信息。

2.哪些人會被影響？

我們這裡只討論個人，不涉及其他類型的企業或實體。

作為個人能否順利買房，關鍵取決於，你是否被認定為海外投資者。

海外投資法第七款第二條（Section 7 (2) (a) of the Act）對海外投資者（Overseas Person）的定義是：

An individual who is neither aNew Zealand citizennorordinarily resident in New Zealand.

New Zealand citizen便是指持有紐西蘭護照的公民。

那麼如何解讀Ordinarily resident in New Zealand呢？

依據海外投資法第六款第二條（Section 6 (2) of the Act）的規定，想要被認定為Ordinarily resident in New Zealand，必須滿足兩個條件：

1.持有居民類簽證的人；並且

2.長期居住在紐西蘭，或者，想要在紐西蘭長期定居並已經在紐西蘭居住滿十二個月。

紐西蘭財政部（The Treasury）公布了一個更為具體的分類，詳細的列舉了購買條件，一共將買家分為了四種：

這裡需要注意，以上所有規定都還沒有最終確定，在最終通過法案時，可能會有變化。

3.海外禁止令是否會對房價有效？

我們首先來看一看直接受影響的買家有多少。

Land Information New Zealand（紐西蘭土地信息局）每個季度會發布一份報告叫做Property transfers and tax residency，這份報告從2016年12月開始統計房產買賣雙方的簽證類型及身份。下面的表格是對2017年的數據總結。

統計房產成交量是指數據被成功統計的房產交易成交量，此成交量會與該季度的全部房產成交量有細微差別。

由於是在2016年12月才開始對簽證類型及身份進行統計，所以第一季度的統計房產成交量僅占該季度全部房產成交量（41,919）的87%，而第二，三，四季度的佔比均為99%。也就是說，統計房產成交量約等於該季度的全部房產成交量。

非公民或居民是指購買者本人不是紐西蘭公民或居民，例如工簽，學簽和其他簽證類型。

從表格中可以看出，非公民或居民所佔的成交量比例並不高，僅僅為2%-3%。由此可見這份修改法案，對房價的影響並不大。

另一方面，澳大利亞從2008年底便實行了嚴格海外買家限購法案，其房價的變化，可以作為紐西蘭的參考，這裡以悉尼房價為例，房價變化如下圖：

從圖中可以看出，2008年後，房價一路上揚，並沒有受到限購政策的影響。

那麼既然影響不大，為什麼政府要大費周章的頒布這樣的法律呢？（敲黑板！！！）

人活於世，離不開衣食住行，這可以說是人的最基本需求，是人民安居樂業的基本保障，這也是為什麼天朝在建國初期要嚴打投機倒把，囤積居奇。

衣食住行包括了眾多行業和商品，而房產在其中即使不是最特殊的商品，也是最特殊的商品之一。

因為它不僅具備滿足人們消費使用的基本特徵，還有作為投資產品的屬性。正是因為同時兼具了這兩種屬性，剛需買房者和投資者間便形成了天然的矛盾，而且這種矛盾在正常的市場經濟中是不會被消除的。

剛需者希望政府能夠平抑房價，而投資者關注的是能夠刺激房價的因素。

面對這樣的矛盾，政府扮演的是什麼角色呢？

政府要做的是平衡。

假設你是政府，你最想看到的局面是什麼？

大米同學認為政府最希望看到的是，房價穩步上漲，因為這樣可以吸引投資者，刺激經濟，但同時，房價增長的速度不能過快，要保證絕大多數人能夠買的起房（能負擔房價），同時抑制房價泡沫。這就是平衡。

影響房價的因素眾多，有的利於房價上漲，有的利於房價下跌。政府要做的就是，當利於房價上漲的因素佔主導地位時，政府就要扯一扯房價的後腿。反之亦然，當利於房價下跌的因素佔主導地位時，政府就要給市場信心，刺激房價。

這個修改法案其實就是政府在扯房價的後腿，那就說明當下利於房價上漲的因素佔主導地位。

那麼當下主要影響房價的因素有哪些？（以下因素並不全面，只為列舉一二供大家參考）

利於房價下跌因素的實際效果目前並沒有具體的統計，而利於房價上漲的這些因素，都是我們能夠看得到的。

原材料價格上漲

用工成本上漲

人口凈流入

從圖表中可以看出，這三個因素都是在持續增長的，再加上投資者對紐西蘭房地產市場的青睞，種種因素的持續作用下，造就了如今的高房價。而政府則是在不停的嘗試各種方法來抑制房價，整體效果一直不甚理想。房價的可負擔能力已經位列全球倒數，具體請參見上一篇文章：

結語

大米同學並非房地產專業人士，本文內容僅僅是個人的一點淺見，希望能夠給在關注房價的朋友提供一些思路，拋磚引玉，歡迎專業人士交流指導。

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