隱藏在保利地產2017年報里的兩個負增長

作者/趙璐璐

4月16日晚間，保利地產（600048.SH）發布了2017年報，雖然盈利能力得到了大幅提升，以低成本擴充了很多優質地塊，但是令人大跌眼鏡的是，其營業收入出現負增長，經營活動產生的現金流缺口高達293億元。

保利地產2017年毛利率、凈利率微增

營業收入同比下降5%，華北區淪陷

2017年，保利地產實現營業收入1463億元，同比下降5%，主要是受項目結轉進度的影響。往前看，2015年、2014年整體市場環境一般，保利地產的銷售額增速分別為12.75%和9.09%，因此對保利2017年的營收帶來直接的影響。萬科2017年的營業收入同比增幅也僅為1%。

然而分區域來看，還是能看出問題的所在。保利地產整個七大片區中，華北片區營業收入同比下滑了40%，為下降幅度最大的區域。

截圖來自於保利地產2017年報

保利地產華北區域包含北京、天津、青島、河北、山西、京津冀6大分公司。具體來看，2017年除了山西和河北實現了營業收入的增長，北京、天津、青島均不同程度下滑，北京尤其明顯，營業收入從2016年的140.35億元，下滑至33.54億元，直接減少了百億，據年報顯示，2017年保利在北京僅有保利大都匯和保利首開天譽兩個項目有竣工。

截圖來自於保利地產2017年報

時隔三年，經營現金流再次為負

-293億元，這是保利地產2017年經營活動產生的現金流量凈額。上一次保利現金流為負還是2014年。

當然，經營現金流為負並不意味著現金流斷裂，保利有足夠低的融資成本去融到錢，並維持自己的債務結構健康，2017年保利地產新增有息負債綜合成本為4.98%，存量有息負債綜合成本為4.82%。

數據來源於保利年報

造成現金流為負的主要原因是2017年保利地產加速擴張，大幅拿地。據年報顯示，2017年保利地產共拓展項目204個，新增容積率面積4520萬平方米，總成本2765億元，同比分別增長88%和128%，平均樓面地價6118元/平方米。其中，一二線城市的拓展面積和金額分別佔比63%、82%，並且保利加大了核心城市周邊三四線城市的深耕、滲透。

從土地拓展的方向來看，雖然三四線市場在2016、2017年表現比較突出，但是保利的發展重心依然是在一二線。據年報顯示，截至2017年末，保利的待開發土地儲備面積9090萬平方米，其中，一二線城市土地儲備面積佔比約63%，三四線城市佔比約37%。

未來三年重回前三，雄心壯志能否實現？

在 2017 年 12 月的股東大會上，董事長宋廣菊明確表示未來兩至三年公司要重回行業前三。 與行業目前 TOP3 碧桂園、萬科、恆大已經突破 5000 億的年度銷售體量相比，保利目前3000億元的銷售規模較低。

從 3000 億到5000億甚至8000億（恆大2020年的銷售目標）的大跨越，如果保利能夠實現，那麼2017年對保利來說就是一個拐點，業績將進入快速通道。保利有可能實現么？三年後我們才能知曉。不過，眼下的保利有一定的跨越基礎：

1、保利地產外延式的增長空間不可限量。持續受益於國資背景，保利地產的資源整合將會成為未來的主要擴張方式，相信中航工業房地產業務和保利香港的股權收購只是開端。

2、保利地產低成本拿地優勢不可限量。按照2017年保利的拿地勢頭，可以預計保利將進一步擴大業務區域及城市群的覆蓋， 提高開發銷售周轉速度，利用央企優勢繼續強化土地資源的獲取力度。

3、保利地產的激勵制度的作用不可限量。保利作為央企，在薪酬制度方面有很多條條框框，有激勵相對不足的問題。不過保利也在改革，目前，保利已經實施了兩輪股權激勵，單個項目跟投金額不超過10%（已經是國企中較高水平），隨著激勵制度不斷完善，規模再上台階才有可能。

作者簡介

我是趙璐璐，關注房地產新鮮事，歡迎加微信zhaolulu6082交流，請備註公司+姓名+事由，謝謝。

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