這8個地方的樓市,懸了……
那篇文章末尾,菜雞建議財迷們做好應對房貸利息上升,及抓住一些階段性底部的準備。
但漏說了一點,而這點又非常重要,搞不好,關心樓市的同學就入坑了!前兩年房價漲得很猛的一些熱門城市,接下來很可能出現長時間的下跌。
這兩年樓市去庫存的一個最強政策,因為今年中央收緊錢袋子,如今已經熄火。如果你還指望薅這些政策羊毛賺錢,如今真的危險了。
讓菜雞先從手頭剛拿到的一份最新樓市數據說起。
這份數據是關於上百個城市住宅的庫存周期的。在調控2年後,菜雞發現,中國仍有一些高庫存危險地區,未來房價有很大概率持續下跌,是絕對不能現在衝進去買房的。
從易居房地產的朋友拿到的這份數據發現,一線城市周邊的中小城市,是高庫存的重災區。
比如環京的燕郊、香河、大廠、固安。
別看環京的這幾個地方房價已經降了20%、30%,但按照現在燕郊當地人買房的速度,已經開盤和有開盤資格的新房,還要5年才能賣完。
此外,像深圳、廣州附近的中山、珠海,數據也比較嚇人,差不多也要2年才能消化完。西北地區的包頭和太原,也是類似的情況。雖然這四個城市房價目前還未明顯回調,但恐怕也已經是強弩之末。
一般來說,房產庫存周期在1年至1年半左右,才算正常。這跟開發商從拿地到開盤預售的周期有關。庫存周期長了,房子就會積壓,房價就會下降。
發現了嗎?這幾個地方,基本上都是弱二線乃至三線以下城市。
其實,說它們危險,不光是因為庫存持續在高位,還因為中央如今去槓桿、緊資金的政策,把它們能用的去庫存大招給封死了。
從2016年到現在,三線以下城市的去庫存,有個非常重要的手段,就是棚改計劃,把棚戶區舊房子拆了,建新房。
特別是棚改計劃中的貨幣化補償政策,通過國家開發銀行借給政府錢,政府付了拆遷款,讓拆遷戶自己去買房,刺激了部分城市的房價,在調控背景下不跌反漲。
原先各地方的棚改計劃都做到了2020年,所以三四線城市普遍覺得,房價還是可以繼續漲的。
但是,最近情況變了。
山東省住建廳今年出了個文件,鼓勵拆遷實物安置。今年開始,棚改計劃直接給錢的少了,給房子的多了。
還有揚州,想要從國開行拿到棚改支持資金,也必須是拆完給房。
中央和國開行都沒有公開說明,為什麼會從直接給拆遷款,變成了給房。但結合如今中央把防範金融風險作為首要攻堅任務,去槓桿、關緊水龍頭,及開頭提到的應對加息準備,就不難理解棚改政策變化的意圖。
說白了,中央供給側改革中,金融去槓桿和房產去庫存這兩項,是存在一定內在衝突的。一旦去槓桿佔了上風,樓市去庫存的形勢就不容樂觀。
菜雞覺得,未來中央和國開行對棚改還會支持,但不要再指望用棚改資金幫忙去庫存、推房價了。
所以在防範風險、應對加息、緊貨幣政策的大背景下,對於那些高庫存的城市來說,房價繼續下跌的可能性最大。
雖然中山、珠海有粵港澳大灣區的長期利好,但是短期內降價風險都不低,不適合匆忙買入。
特別是之前靠棚改貨幣化補償刺激房價的城市,財迷們更要小心了,這塊動力今年可能會普遍熄火,大家不要再做炒樓賺錢的大夢了。入市可能會變成入坑。
如果你恰好定居在這些城市,那麼出於急迫的居住、結婚等自住需要,可以不用太糾結短期價格,需要的時候,就買一套。
如果已經有好幾套房子,房價因為這一輪棚改的利好刺激上漲的話,也不妨考慮趁現在還沒回調,賣掉一套。以免像燕郊房價那樣深度回調,想賣都賣不掉。
投資房產,遠離三四線,是菜雞最誠懇的忠告。
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