萬科10年180萬的天價租金定價背後，透露出了什麼樓市信號
前言：
在我們高舉著平等公平的旗幟的同時，我們正理所當然地享受著不同層次不同階級的服務，比如飛機的頭等艙，比如高鐵的一等座，比如酒店的總統套房，比如演唱會的貴賓席位……
階級服務從來不曾從這個社會消失，也沒人有會認為上面所有的區別服務蔑視了平等，一切都自然而然，我們早就習以為常。
本質上萬科10年180萬起的豪宅公寓，一樣是面對少數人的頂級產品服務，為什麼甫一面市，就遭來空前質疑和譴責？
一
坐了一次一等座的高鐵，住了一晚酒店的總統套房，這些都不能說明你就此高人一等，但是房子不一樣。
你的階級，基本可以用房子來劃分：
底層-平民-中產-富豪-頂級富豪；
租賃-剛需-改善-豪宅-頂級豪宅；
5個層級由低到高，在這個住房梯級消費體系的金字塔里，你所屬的階級一目了然，假如你現在22歲，剛大學畢業，工作地點是深圳，月薪是5000，那你只能租房住。所以，你處在梯級住房體系的最底層。
3年後，你的月薪漲到3萬，手上存了50萬，再加上父母給的100萬，你用這150萬在深圳偏遠的地方買了一套60平米的小房子。這個時候，你就是個剛需。
再5年後，你辛苦積攢了幾百萬，賣掉了原來的小三房，買了一套大一點的房子，就是改善了，這個時候，你就算是躋身中產了。
到了豪宅和頂級豪宅這個層級，就屬於富人們的事了。
所以從這裡可以看出來，很長一段時間以來，租賃住房都處在住房鄙視鏈里的最底層。
但是，中國的房地產市場規模的擴張速度，房價的增長速度，均大大超出了我們絕大多數人的想像，有一天普通群眾驚覺，原本屬於他們階層的「剛需和改善」已經快要超出他們的消費能力了，眼瞅著大家只能退守住房鄙視鏈的最後一環。
本來已經覺得很難受了，不過好在年前開始國家推行租售並舉、租售同權，讓大家覺得或許以後租房也不是一件很難接受的最後的沒有選擇的選擇了。
三
理想是美好豐滿的，但現實卻往往那麼骨感。
等了一年多，租客們終於盼來了萬科的自持租賃房項目——萬科翡翠書院，然而，這個租金，驚呆了一眾網友的眼球，一次性付清10年，租金180萬。
在我們原本的認知中，租房處於最底層，基本都是是經濟困難的貧困群體，沒有什麼購買力，只求一個容身之處，例如香港的劏房戶。
現在萬科打出這麼誇張的天價租金，這一群最底層的租房群體，怎麼可能租得起，有這個錢早就買房去了，為了論證萬科定價的毫無邏輯，網上的分析貼很多，這裡就放一張圖不細說了。
是租翡翠書院，每年付40萬租金，還是買華潤城，合每年20萬落一個資產划算？這道選擇題乍看上去答案似乎是如此的簡單明了，那麼難道萬科就不知道嗎？
三
萬科翡翠書院位於北京市海淀區北清路與永澄北路交匯處附近，項目所在地是萬科在2016年12月以50億元競得的永豐產業基地18號地塊，建設用地面積8.35萬平米。
萬科翡翠書院所在18號地塊
那麼我們就可以來簡單的算一筆賬，根據萬科上報給北京市住建委的建設方案，18號地塊住宅建築面積為13.67萬平方米，根據萬科公布的租金方案測算其平均年租金為2000-2400元/平米。
假設10年長租期100%滿租，那麼，10年租金收入約為27.3-32.8億元，而拍地成本是50億元，即使不算其建安成本、裝修成本以及後續的運營維護成本，想要盈利，也是20年以後了。
四
鑒於預期價格高企，萬科只得將該項目打造成高端租賃住房的形態，這一業態目前國內還很少，大家對這一高端需求的市場反響存疑，也就很正常了。
有這樣一群人，他們可能是金融、科技行業的人才，收入較高，但短期還是買不起市中心的房子。買到比較偏遠的城市郊區吧，在擁擠的交通下，每天上下班通勤時間又太漫長。
他們可能是外企在華的外籍高管，收入不菲，但是終究還是要回國的，不需要在中國買房。哪怕想買可能也因為外國人的身份有所限制。
他們可能是剛到大城市工作創業的「新北京人」、「新上海人」，有購買力，但是由於當前大城市嚴格的限購政策，有錢也買不了房。
他們甚至可能有錢任性，買得起又不想長期定居，終極嚮往是詩和遠方，不想就此定居大城市，終生和霧霾為伴
這些都是潛在的高端租賃住房需求群體。那麼這類消費人群，會覺得一萬五的月租金貴嗎？
並不。
以整體收入較高的互聯網行業為例，萬科和騰訊此前做過一個主題調研。結果顯示，超過八成的受訪對象對目前居住情況表示不滿足，其中，超過一半互聯網人表示願意嘗試高品質社區。
高端租賃住房的市場的潛力巨大是顯而易見的，過去這樣的商品太少了，大家也沒怎麼去關注，如今在國家租購併舉的政策大旗下，萬科響應號召推出了第一例企業100%自持的長租公寓項目，不管是不是高端型產品，都是好事。
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