10年房租高達180萬，這是個富人租房窮人買房的時代？

這幾天，北京北五環萬科翡翠書院項目180萬租10年的消息持續發酵。

融360說房君認為，萬科這個項目也有自己的難處，成本太高，這個定價，收回成本也需要10年。起因是2016年政府為了遏制房企無序拿地製造地王，而在土拍環節設置一系列門檻。房企競爭自持比例就是一種，萬科的這塊地就是當時競拍過程中導致100%自持的。

到目前為止，北京總共就4塊地是房企100%自持的，三塊地在海淀的永豐產業基地，一塊地在大興的興華大街。其中萬科拿了永豐產業基地中兩塊。

萬科在2017年初披露過這塊地的成本在5.5萬/平米左右，並且曾嘗試以眾籌的方式破局。大家應該知道當時傳出萬科和小米合作蓋員工房的事情，當時設計的價格比市價便宜一半，只不過由於涉嫌「以租代售」最終不了了之。

不得不說，從目前的形勢來看，萬科這塊地的確是拿錯了。按照潘石屹的測算，北京住宅類項目也就是1%回報率，正常的水平要包含銀行利率5%，也就是至少要達到6%。兩者差距太大。

但勢成騎虎，萬科目前對這塊地的運作也只能稱之為試驗，最終產品出爐，只能算是租房中的奢侈品吧。

對於萬科給這個項目的定位，外界幾乎是一邊倒不看好：

有人說萬科想錢想瘋了。

有人說萬科這個項目註定沒有市場，月租1.5萬，90平米，在長安街沿線甚至二環內都能找到對應的房源。

還有人擔心萬科這個定價會催漲周邊房租，就像地王帶動房價一樣。

精明的人則直接幫租客算了筆賬：按照萬科的說法，這個項目可以貸款，如果按照3成首付，10年等額本息計算。180萬總房租，首付需要54萬，月供需要1.3萬。

從去年到現在，我們一直都在講「租購併舉」，通過由售轉租，轉移剛需的居住需求來給樓市降溫。但現在來看，以二三四線城市為代表的購房市場仍然出現了局部過熱，租金更是有加速升溫的趨勢。

租金長期上漲的趨勢是肯定的，但目前我們的策略是加速彌補租房市場的歷史欠賬，這就需要資本的介入。

說白了，我們目前發展租房市場的模式有點在走購房市場的老路：靠資本靠槓桿迅速實現了福利分房向住房市場化轉變。但這個過程的代價是顯著的，我們國家的居民槓桿率從20%上升至50%僅用了12年，美國則用了整整80年。

我們來梳理一下租房：

目前已經有銀行提供了租賃貸款業務，比如建行的針對個人的「按居貸」，針對房企或獨立長租公寓品牌的租賃業務貸款。還有針對房東的「存房貸」，房東可以把房子委託給銀行相關的租賃公司，一次性收取5年甚至10年的房租。

這些資金變現後有可能被重新投入購房市場，而且資本是逐利的，金融機構也是要賺錢的。資本介入後，租房市場不再是簡單的「房客-房東」關係，而是裂變成「房客-金融機構-房企」以及「房客—金融機構-租賃公司-房東」等更長的鏈條，未來還要走資產證券化，讓千萬中小投資者參與進來。

鏈條越來越長，每個環節都要分一杯羹，而這一切的核心利潤來源均是房租，你說房租漲不漲？

以上發展方向是可預見的，而且來得並不慢。

從銀行的角度來說，給租房市場發放貸款是政策支持的，他們會很積極地推進這件事。他們有助於改善租房市場的體驗，但市場上越來越少的中低價位租賃房源和越來越多的中高端房源，會讓租房者很難受。他們當中很多人會逐漸被動接受使用槓桿租房。

從租房者的角度來看，一旦使用了槓桿租房，那麼就有可能培養一種相對激進的消費觀念，而這還僅僅是租房，同樣也意味著越來越多的人無法從租房過渡到買房。

資本的介入，加速發展租房市場是好的，但其副作用也是顯而易見的。

難怪有人調侃說這是個富人租房，窮人買房的時代。

對於剛需來說，租房本是最後的選擇，但這條路已然不易。我們認為，房租和房價之間的巨大差距未來會加速縮小，而且是房租加速趕上房價。

180萬到底是租10年的房子，還是用來買房子，的確得掂量掂量。

最後分享個段子給大家：

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