央行降准，釋放近4000億元流動性，房價又要漲了嗎？

注意，這裡的降準是定向降准，不是全面降准。

昨晚，央行發布「撒幣」消息，將於本月25日對大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行（大部份都降）等定向降准一個百分點左右，降准後準備金率為16%或14%。

此次定向降准資金釋放約13000億元，主要用於償還央行的中期借貸便利（MLF約9000億元，餘下約4000億元大部分增量給上述城商行和非縣域農商行。此次降準的主要目的在於降低中小微企業融資難度和成本，對銀行和地產行業是一大利好。

但對於房價卻不見得是利好，因為推動房價上漲的根本動力在於購房者手裡的資金存量（包括貸款）。而此次定向降准目的在於解決中小微企業融資難、融資貴的問題，並非增加居民信貸，或者變相降低居民信貸成本。

至於利好地產企業，這裡面主要是利於企業融資，但很難因此影響房價。從一季度宏觀經濟數據來看，雖然地產開發投資增速回升，同比增長10.4%，但商品房銷售面積和銷售額、商品房待售面積以及房地產開發企業到位資金等都出現同比繼續回落。可見整個地產行業資金面比較緊張，這就意味著地產企業要想從供給面推高房價，需要付出更高的成本，這無疑會攤薄企業投資收益。

再來看需求面，一二線樓市目前已經嚴重超過普通居民購買力，三四線及以下城市隨著棚改繼續推進，房價仍有上漲空間。

如今，不論是在一二線還是三四線城市，很多普通家庭買房都要背負大額負債，居民槓桿率很高。這與居民去槓桿的政策相悖，因此政府對於地產的調控大概率會趨嚴，這將會導致樓市成交量下降，從而對房價造成影響。

而且，目前大多數銀行都在提高貸款利率及首付比例，加上各種費用，購房成本不斷增加，這將會直接降低居民購房熱情。而且隨著美元加息，加上maoyi戰對國內實體企業的衝擊，難說監管層不會再次提高居民借貸成本，以便讓資金流入實體。

另外，從當前居民高槓桿率及政策因素來看，銀行對於居民的個人信貸尤其是房貸，投資風險較大。一來居民槓桿嚴重超過貸款人正常收入，存在還款壓力；二來政策層面主基調是去槓桿，加上中性偏緊縮的貨幣政策，銀行很難在個人信貸上投入大量資金，這就相當於間接掐斷流向樓市的現金流。

對於這輪降准，雖然會帶來近4000億元的存量資金，但這筆資金很難流向樓市。推高房價的關鍵在於市場流動性充沛，以及較低的貸款利率和寬鬆的政策環境，而目前這三項因素均不存在，加上此前房價的巨大漲幅，說房價會因這輪降准而上漲的觀點，實在難以讓人信服。

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