房產稅出台又有重大進展！哪些城市房價會跌？

自今年4月以來，這已是房地產稅被官方第六次正式提及，相比往年的原則性表述，今年關於房地產稅的說法愈發具體。

從16年底開啟的這輪房地產調控，不可謂不嚴厲，從某些媒體和黨媒的口中我們甚至可以聽說這是房地產有史以來最嚴厲的調控，但這並不代表房價會急轉直下。事實上回顧每一次調控的出台都不難發現，其實絕大多數政策還是遵循老路徑，擠牙膏似的調控，甚至很多城市依然是為了調控而調控。它的後果就是隨著調控的不斷加碼，樓市從開始的小確幸到興奮、到狂歡，到最後整個城市一起癲狂，房價就像步入一樓的電梯，蹭蹭的往上走， 最後限購、限貸、限價、限簽，緊縮信貸、利率上浮等等一系列的大手同時上下其手，死死壓住，樓市自己耗儘力氣，這一波才算完。

靠著這些短期手段實現房價大跌看來是不可能了。那麼剛需購房者還有哪些值得期待的招數呢？難道降房價這事就徹底沒戲了嗎？

並不盡然。很早之前就說過，本輪調控固然有其保守守舊的一面，但其實也不乏創新和科學的一面。房住不炒定位的先進科學已不需要過多闡釋，國家投入大精力到租賃市場更是可以理解成是曲線救房價。也說過，依靠「限」這些手段只能短期抑制住購買需求，但這些需求並沒有憑空消失，最好的、最長久的方式還是要出台長治久安的策略。

眾所周知，影響房價的因素有很多，其中最根本的還是供求關係，供小於求房價不想漲也得漲，物以稀為貴嘛。中國樓市雖然不是純粹的市場經濟，但也不能凌駕於這種規律之上。雖然諸多專家三番五次強調房子夠住了，尤其是三四線城市再建就過度開發了，但我們都忽略了一個最根本的問題：中國房屋持有嚴重分化，一邊是一家三代沒有一套住房，另一邊是很多富人、投資炒房者卻擁有上白套住房。究其根本原因還是因為在中國持有房產並沒有任何成本，因此不管開發商建多少房子都不夠這些有錢人、囤房客、炒房客買進的，供求關係不解決房價想降太難。

諮詢了財經大咖「從法案徵求意見到真正落實需要哪些程序及具體需要多長時間」，得到了如下回答：

前面的過程省略，向各地徵求完意見後然後就是上交國務院或者黨中央，由決策者商議修改，然後向社會公眾徵求意見，這個叫徵求意見稿；然後召開民主座談會，和民主黨派和無黨派人士商量修改，這個叫徵求意見稿第二稿，然後開黨代會或者中委會或者政治局會商量修改，得到草案。這其中可能會經過一輪打回去重新寫的可能，但房地產稅關注度高，因此從一開始立足點就比較高。草案確定後人大常委會或者人大會開會表決，理論上可以否決草案，但實際上開國至今沒否決過。大咖給出的預計立法和實施時間至少在2020年之後。

這個時間節點實際上和前幾次國家權威部門、財長、住建部長提到的時間基本一致，可以確定的是房地產稅真正出台也要在2020年後了。

時間有了大致的標準，那麼房地產稅的出台真的能降房價嗎？為何上海、重慶房產稅試點了那麼多年，房價還是只漲不跌呢？

上海、重慶的房地產稅和目前在緊鑼密鼓制定的房地產稅不是一回事，上海是針對增量房，現有房產一律不收；重慶則反過來，多套房徵收，但是稅基太低，2年才徵收2.5億，可見尺度不高，所以效果不顯著。重慶樓市多年不漲，是全國典範也是不容辯解的事實。

其次，回歸到房地產稅降房價話題上來，就目前市場的反映來看，在去年底至今的議論聲中，已經有南京、合肥等多個城市的炒房投資客在拋售房產了，從這點看房地產稅已經起到了「未徵收先威懾」的作用了。2011年上海、重慶試點房產稅前3個月，兩市住宅成交量分別降46%和26%。再者，實際上房地產稅的作用要分化開來看：一，北上廣深等一二線城市，總價基數大但租金水平低的房屋，即便徵收房產稅令持有者成本高增，但也不會傳導到成交價上，業內普遍的聲音認為，這部分多出來的成本會附加到房價和租金上去，畢竟這些城市有人口紅利的支撐，房子本身供不應求，最可觀的影響可能是倒逼租賃市場房源供應大增，對租賃市場有直接影響；

而針對一些人口凈流出、產業偏輕的城市，房價下跌是一定的。比如現在如火如荼的偏遠三四五六線這些城市，本來二手房價格就虛高，租住比例嚴重偏低，多套房者想把多出來的成本轉嫁到房價和租金上並不現實，根本沒有人願意買單。這些地方的房價下跌是一定的，一旦房地產稅開徵，可以預見的是這些地區會出現大範圍的炒房投資客的提前拋售，此消彼長，房價下跌幅度不可低估。

一直勸誡炒房投資客不要去碰三四線城市的房產的原因，目前雖然很多三四線城市受棚改貨幣化補償房價有所攀升，房子賬面升值了，但是苦於沒有接盤者想套現已非難事，這些地區是十足的「甜蜜陷阱」。已經預見了三四五六線的行情即將見尾，沒有多少套利空間了。

因此，倘若房地產稅出台，這些地方的房子將徹底失去投資價值，房價應聲而跌將不再是幻想。

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