2018年這些城市的房價會長期上漲，但泰州等四線城市房價要跌了！

作者：愛吃還脾氣大的女版魯迅M姐

小y是M姐圈子裡面，最有投資眼光的家庭主婦。

2006年，深圳和上海的新房均價都還沒有突破一萬的時候，y姐就果斷在深圳和上海各入了一套。

上海的那套一百二十平，一平9200，外加一些內部優惠，全部落地9100.

深圳那套也差不多的落地價。

而短短一年半的時間，y姐的在深圳的那套房，則是如同坐火箭一樣，每平漲到了6萬8！

而上海那套，升值了8倍！

y姐每每跟我說，他最後悔的就是沒有在2006年的時候，多在北北京三環以內多買兩套！

畢竟，2006年的北京，新房均價也才8000多。

那個時候，是中國房市漲拐的開始。

短短一年的時間，深圳、上海、北京這些超一線城市，房價就有如吹氣球一樣，暴漲了起來。

但是，今年小聚的時候，y姐跟我說，她準備收手了。

她接下來的一步，就是慢慢地在高位吐出去手裡三分之一的房產。

然後就是坐等19年年底的新拐點，看看情況。

2019年，政策的拐點，也是萬科決策層們內部共識的拐點。

萬科內部的精算師小x，曾經給我們一班同窗聊過萬科內部對國內房市的看法。

中國的房市，就是經濟的起搏器。

哪天心臟出問題了，就會用房價刺激一下。

它很重要，但是太重要的話，就會成為政府的負擔。

所以，現在國內的房企，有兩種活法。

一種，是像萬科這樣，不給起搏器加負重。

另一種，就是像碧桂園那樣，拚命站到起搏器的核心區。

兩種方式孰優孰劣不好講，但是，都能賺到錢，也都能夠避開風險。

但這是對於大企業的活法，對於個體呢？

我們更關注的是房價到底會是一個怎樣的走勢。

這就要說到萬科內部的分析了。

他們的分析，其實非常簡單。

不扯那些術算，就只說客觀層面的。

一個城市的房價是漲是跌，門檻指標是人口流入。

比如，一線城市裡，戶籍門檻最低的一線城市深圳，就在過去的十幾年裡，吸引了很多年輕人落戶，人口增長率每年都超過了北京和上海。

所以，從2006年下半年開始，深圳的新房均價一直是領跑北京和上海房價的。

一個城市的人口必須是能夠保持持續凈增長，房價才 可能堅挺。不然，誰來接這個龐氏盤呢？

年輕人口流入的越多，人口增長得越快，想要買房的人就越多，房價就會漲得更快。

但是，北上深的房價已經到了一個很高的點了，部分商業房產的價格還會快漲，但是，總體來說，這三個城市的房子收益率並不算理想。

那麼，下一波最理想的投資房產的城市有哪些呢？哪些城市的房價會持續上漲呢？

就以Y姐剛剛新入的杭州的房產來舉例。

杭州的人口增長速度，2017年排在全國第四。

這個數據，M姐是絲毫沒有懷疑的。

因為這幾年，M姐身邊不少海歸朋友，都去了杭州，有的 至已經定居了。

沒定居的也都是長期居住在杭州。

第二個就是產業，也就是這個城市的經濟前景、政府能力。

杭州2017年的GDP總量在二線城市裡排名第四，但增長率第一。但更利好的是，杭州的服務業的GDP佔62%。

服務業發達非常重要，能提供很多的就業機會，收入也比較高，吸引更多外地的年輕人來工作，對人口增長有好處。

有的城市GDP主要是靠當地的大型製造業撐起來的。製造業早就高度機械化了，人的就業崗位就比較有限，製造業工人的收入也偏低，長遠看，當地的買房需求就會後勁不足。

這類城市，除非剛需，否則是不具備優質投資價值的。

比如長春、蘭州這樣的重工業城市，甚至整個東三省的房子，再便宜，也不具備投資潛力。

因為年輕人都在外流啊，經常一個城市裡面，半天見不著一個年輕人。

但是，這些城市的房價回落，並不代表中國的房市會 報復性下跌。

要知道，我們的政府是強力政府，它不可能允許這種事情發生。

現在杭州的二手房均價已經3萬2了，但你還別嫌貴，這遠遠沒到杭州房價的頂點。照杭州的發展勢頭看，房價還會長期增長。

前幾天各大省會、重點都市搶人才的戲碼，你以為是為了什麼？背後的邏輯，都是為了給自己的房市加碼加油啊。

下面來說說泰州。

這張表是2013年到2017年泰州常住人口的統計。

從表上我們能夠看到，泰州的長駐人口的增長率很低，凈流入比例自然是更低。

尤其關鍵的是，泰州的城鎮化規模越來越高。房價的上漲與城鎮化是正相關，城鎮化程度越高，房價上升空間越小。

其次，泰州缺乏一個支柱性的產業增長點，人才留不住，人才不斷外流的結果，就是產業升級困難。

甚至，可以不負責任的講，泰州的經濟增長，有一大半是靠政策性房價提升上去的。

根據我了解到的部分政策信息，這類房價拉升的經濟政績，對官員的權重，已經開始發生轉移。

有在政府重要部門重要崗位工作的朋友的人，可以去打聽一下。

所以，我的建議就是，如果你不是剛需，泰州的房子暫時不要買。投資也請慎重。

因為，差不多到xxxx年下半年，大部分凈流入比低的城市，政策將不再餵奶，到時候房價會進入下一個拐點。

而下一個拐點，會是冰火兩重天。

而中央政府下一步對經濟的規劃，是大產業群的城市協同。

前三十年的房價，是以點帶面，是先富帶動後富，而現在開始，後二十年的房價，會回歸理性，走向以線帶面的政策航向上來！

這個具體的時間點，會有一年左右的誤差，想知道這個大致時間的朋友，可以公眾號向我提問。我會一一回復。

其次，大家對於房產的其他一些問題，也可以在公眾號內向我提問。

我會力所能及的提供我知道的信息。

M姐我寫完後感覺許多東西還沒講出來，你們有啥想問的可以直接跟我講。另外就是在文末求大家小手動動，幫M姐分享一下！

結語

房市政策是個很複雜的領域，一篇肯定是講不全的。

要想在一篇幾千字的文章里講明白，最可能的結果是讓人覺得以偏概全。

我知道不少人還有其他的疑惑，你們可以後台發給我，我會整理結集寫一篇答疑出來。

愛你們的M姐！

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！