中部獨撐難改銷售增速回落大勢，二季度料將由增轉跌

樓市供需在嚴苛的政策調控下謀求新的動態平衡。

文／研究員 楊科偉、俞倩倩

4月17日上午，國家統計局公布了2018年1-3月全國房地產行業的各項數據：一季度商品房銷售面積、銷售金額較去年同期小幅增長，但整體增速持續回落趨勢依舊。房地產開發投資額依舊保持高增長態勢，同比累計增速創3年來新高；新開工、土地購置面積等指標也持續向好，開發企業補庫存意願強烈，樓市供需也在嚴苛的政策調控下謀求新的動態平衡。

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一季度銷售金額、面積增速持續回落

中部地區成為主力支撐

2018年1-3月份，商品房銷售面積30088萬平方米，同比增長3.6%，增速比1-2月份回落0.5個百分點。其中，住宅銷售面積增長2.5%。商品房銷售額25597億元，增長10.4%，增速回落4.9個百分點。其中，住宅銷售額增長11.4%。

CRIC點評

2018年3月，商品房銷售面積、銷售金額同比小幅微增3.2%和6.2%，從一季度整體來看，銷售面積、金額增速卻持續回落，樓市調控效果開始逐步顯現。

從銷售區域來看，東部地區的市場熱度減退，在嚴苛政策調控下，商品房銷售面積同比下降7.3%，降幅比1-2月份繼續擴大1.8個百分點。西部、東北部區域銷售金額、面積雖然實現同比小幅增長，但「後勁」不足，增速都較1-2月出現了明顯下滑。僅有中部地區表現最為突出，前3月商品房銷售面積增長14.6%，增速比1-2月提高3.9個百分點；銷售額增長28.2%，增速比1-2提高3.1個百分點。

展望二季度，銷售金額、面積增速料將繼續保持回落。一方面，一線和核心二線城市的調控政策尚未放鬆，成交需求在緩慢釋放；另一方面部分三四線城市的熱銷情況難以持續，在這一波「去庫存」後，政策調控可能趨嚴，居民購房的樂觀預期也在逐步回歸理性；加之去年銷售規模基數較高的影響，二季度增速有望回落,不排除同比下跌的可能。

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前3月開發投資額同比累計增速再創新高

去槓桿大局下房企周轉加速

2018年1-3月份，全國房地產開發投資21291億元，同比名義增長10.4%，增速比1-2月份提高0.5個百分點。其中，住宅投資14705億元，增長13.3%，增速提高1個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為69.1%。

CRIC點評

1-3月，全國房地產開發投資額仍然保持著高增長態勢，同比累計增速達10.4%，創3年以來的新高，與2017年穩步下行的態勢形成了鮮明對比。從新開工面積、土地購置面積增速等先行指標中我們也不難看出端倪，雖然目前調控層面依舊趨嚴，但是多數房企基本已明確了自身的發展策略，加速項目周轉而非持幣觀望成為了很多房企競相效仿的投資法門，因而開發投資額實現了穩步上升。後期資金充裕度依舊是制約房地產開發投資額的主要因素，2018年我國將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，金融監管層面未有放鬆，若不能保證銷售回款的順暢，預計後期投資開發額增長也會受到明顯限制。

3

3月新開工同比增速達17.8%

土地購置增速由負回正

2018年1-3月份，房屋新開工面積34615萬平方米，增長9.7%，增速提高6.8個百分點。其中，住宅新開工面積25531萬平方米，增長12.2%。

2018年1-3月份，房地產開發企業土地購置面積3802萬平方米，同比增長0.5%，1-2月份為下降1.2%；土地成交價款1634億元，增長20.3%，增速提高20.3個百分點。

CRIC點評

3月，新開工面積達16869萬平米，同比增長17.78%，房企新開工意願普遍增強。究其原因，無外乎以下幾點：一是政策層面調控主基調已經明確，房企也在不斷調整開發策略，迎合市場風向。碧桂園也提出了「高周轉」戰略，要求提高加快三四五線城市項目周轉速度、報建速度、供貨速度，實現地塊價值的快速變現。二是春節過後，各家房企紛紛召開了年度業績發布會，明確了2018年銷售目標，在規模擴張的驅動下，房企新開工意願也顯著增強。三是隨著天氣逐步轉暖，北方部分城市也迎來了開工期，很多項目都在加緊項目開發進度，因而新開工面積有了顯著增長，預計後期新開工總量仍有望保持穩步增長，增速將趨於平穩。

此外，2018年1-3月全國土地購置面積增速由負轉正，重新回升至0.5%，一方面為緩解市場中住宅供給不足的局面，2018年以來不少一二線城市紛紛加強了住宅用地的供給力度，成交面積均呈同比上升態勢。另一方面在「控地價」的背景下，房企的投資意願也比較強烈，意圖獲得更多的高「性價比」地塊，補充自身土地儲備，故而1-3月全國土地購置面積增速有了穩步回升。

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商品房待售面積減少速度持續趨緩

辦公庫存增加風險不容忽視

2018年3月末，商品房待售面積57329萬平方米，比2月末減少1138萬平方米。其中，住宅待售面積減少954萬平方米，辦公樓待售面積增加43萬平方米，商業營業用房待售面積減少203萬平方米。

CRIC點評

1-3月銷售面積穩步增長，促使商品房的待售面積穩步下降，比2月末減少1138萬平方米，庫存量仍處於下降通道過程中。其中，住宅待售面積約2.9億平方米，較2月末減少954萬平方米，去庫存效果顯著；對比之下，辦公物業待售面積不減反增，基於存量基數大且銷售困難，未來多渠道去庫存的道路依舊漫長，銷售的風險不容忽視。

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