萬科180萬租10年 租賃市場「博弈期」號角已吹響
近兩年鼓勵和規範租賃市場的政策密集出台，近日，標誌著租賃市場從「紅利預告期」進入「博弈期」的事件出現了——萬科100%自持租賃的住房項目「萬科翡翠書院」對外披露了項目初步涉及方案和配租規則，一期將提供1000多套租賃房源，最長單個租期不超過10年，如果一次性簽訂10年租期（90平三居），則每年租金不變，租金總額約為180萬元左右。
如果說「紅利預告期」是各家房企在租賃市場上搶奪資源的「爭霸大戰」，那麼「博弈期」則是貌似歌舞昇平的租賃市場各個主體之間「較量」的真正開端。
萬科翡翠書院的租金方案是否合理？
根據從中估數庫調取的相關數據，此次萬科租賃方案和配租規則的安排，具體測算如下：
按此估算，萬科此項目中，90平米房屋的成本總價約為324萬元。
如果加上2000元/平方米的裝修和家電費用，則實際成本總價為342萬元。
按照5%的年利率來算，第一年的要求投資回報約為17.1萬元。
（註：要求回報率是投資者考慮了資產的風險後，在一段時間內對資產投資所要求的最低限度的預期回報率）
因此，相對於周邊住房租金水平約3元/平方米/日，儘管萬科翡翠書院的租金價格高達5.43元/平方米/日，但這樣租賃方案和配租規則的設定，是基於估算的樓麵價的合理要求回報做出的安排。
租賃市場「紅利預告期」，房企如何考慮？
對比國外租賃市場而言，主要有這樣三個階段「規劃期」—「博弈期」—「機構運營期」。比如，美國很多地方政府尤其是大城市政府在市政規劃時都要求開發商在新建樓盤中預留一定比例的出租房，由專門的機構進行租賃運營，政府有對這些運營機構予以一定的政策扶持。項目完成後，形成了開發商、中介、基金公司等對於租賃房源的競爭和運營的爭奪，最終形成幾個大的租賃運營商經營「長租公寓」的格局：如TISHMANSPEYER（鐵獅門）和BLACK STONE（黑石）。
之所以把我國租賃市場劃分為「紅利預告期」和「博弈期」，是因為我國房地產發展的情況與美國有很大不同。TISHMANSPEYER（鐵獅門）和BLACK STONE（黑石）的產生得益於美國租賃市場具備一定規模，REITs等金融配套服務非常完善，市場機制較為完備。而我國房地產市場化邁入第二十個年頭，租賃市場才剛剛起步。
由於市場發展初期不重視，租賃市場的增量供給改革於2016年才從土地端開始，而租賃經營管理、金融和稅收配套等還沒能全面跟進，租賃市場的主體：無論是開發商還是機構運營商，實際上還未能對未來的規律做出合理的預判，更多的是「憑著感覺走」，在拿地政策上也更多的是持著一種「試水」的態度。因為儘管這幾年無論是市場需求方向的轉變也好、中央對房地產市場的導向也好，「紅利」都朝著租賃市場轉向，但是大家都清楚「長租公寓」是「風口上的豬」，所以這個階段還不是「紅利」可以實現的階段，而是「紅利預告」階段。這個階段，特大城市都在爭奪租賃市場資源。
表：三大城市居住租賃地塊（70年自持100%）成交情況匯總
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可見，三大城市獲得租賃用地的主體有三種類型：第一，單個房企拿地：萬科是典型代表。第二，混合拿地，即多個房企聯合競拍拿地；第三，國企拿地，上海100%自持地塊均由上海地產集團等國企背景的房企獲得；深圳拿地的企業中，市人才安居集團也是國企。
這三類主體在租賃市場的爭奪，實際上反應了他們對於租賃市場的三種方向的判斷：
民企獲得租賃型用地，「盈利性」是戰略決策的主要出發點。但是在租賃市場真正具備規模，形成市場化空間之前，資金鏈越充裕，則獨立拿地的可能性越大。處於對租賃市場未來不確定性的考慮，大部分房企採用的是聯合拿地的方式來降低風險。
而上海的租賃市場布局則值得思考：國企拿地，一方面是出於城市發展的需要，使得租賃市場的供給側改革在源頭上就和留住高端人才的需要結合起來；另一方面，由國企牽頭，可以最大程度上避免「市場不完備」，為培育租賃市場和房地產市場的財稅改革的結合打下基礎。然而，以政府支持為背景的國企，能否助力租賃市場發展？這裡需要打一個問號。
縱觀國際上租賃市場發達的國家，在成熟運營階段，大部分是依靠市場和社會力量來實現可持續的運營，政府在這當中的主要作用是制度框架的搭建和秩序的維護。如德國的租賃市場上，由大量的社會租賃房（類似公租房）供給，但是運營主體是一些社會團體和慈善團體。英國的社會住房也是由議會下屬的一個非盈利組織運營。
因此，租賃市場要充分發揮滿足住房消費屬性的重要作用，實現「房住不炒」，關鍵在於引入市場化的專業力量，使得供給和需求能夠匹配，租金實現可支付。
「萬科翡翠書院」提出的10年租金180萬的方案，實際上是在租賃市場化發展的道路上開了個頭。大眾看到的租金可支付性只是一個方面，市場資源合理配置的要求下，房、人和資金流的匹配也至關重要。
租賃市場進入「博弈期」，拼的是什麼？
「萬科翡翠書院」提出的10年租金180萬的方案，雖然租金的可支付性存在一定的質疑，但是卻是租賃市場化道路上一個標杆性的事件。房企作為機構持有者首次亮出自己的租金預期，是向租賃市場表達了自己對租賃需求的價格判斷，這也意味著租賃市場進入「博弈期」，此時，價格競爭和經營模式競爭將是重中之重。而這兩種競爭的實質，是房企對發展路徑不同判斷的選擇。
未來的租賃市場，是走直接路徑，跑步進入市場化階段，還是走間接路徑，由政府孵化一定的社會機構，再進入市場化階段？
顯然，萬科方案，代表了大部分房企的觀點，他們希望跑步進入市場化階段。但是這種路徑的前方是重重障礙：
第一，偏低的租售比：即使是按照10年180萬的租金收益，依然抵不過這套住房出售後的月供。第二，較高的前期投入，一套租賃型用房，除了土地成本、建安成本外，企業還要負擔一定的裝修和家電的費用。這些資金都是不菲的投資。第三，很難實現輕資產運營。國外成熟的房地產市場上，REITs會向開發商提供資金，使得開發商可以實現輕資產運營。於此同時，REITs也會要求專業運營機構介入，保證租賃型住房的管理和正常運營、租金的按時回收。
無論是走哪種路徑，做出什麼選擇，未來需要比拼的內容，主要有兩點：
第一，拼資金。較高的前提投入和較低的租金回報，將是考驗房企資金能力的重要方面。目前已有房企和金融機構形成合作意向，由金融機構以租金質押權為內容，提供資金支持；也有部分類REITs為長租公寓提供資金支持。但是較低的租售比回復到正常水平，可能需要很長時間；而目前較高的稅率（經營性房產稅率12%，增值稅6%）也造成了一定的阻礙。
第二，拼經營模式。租賃機構的發展最終要和承租人的利益相結合，和地方經濟發展需要相結合。因此，「長租公寓」的運營，可以為特定人群提供一定的服務，如獲得公租房補貼，公司住房補貼、公積金補貼等。這其中，政府的牽線搭橋必不可少。
中估聯數據將持續關注租賃市場中各個主體的資金和經營模式情況，後續將為租賃市場「博弈期」的情況提供分析報告，敬請關注。
備註：本文由中估聯數據-中國房地產估價數據中心研發總監顏莉博士原創，如需轉載請聯繫房地產數據中心，轉載文章需在文章前寫明作者、公司及轉載來源，違者必究。
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