為什麼房企那麼賺錢，但負債率那麼高？

開門見山，首先說下邏輯。房地產企業負債率高，根本原因是由於行業性質所致，即建設工期和售樓期較長，而且除了拿地和售樓外，一些設計和施工等項目均為外包，這就涉及到回款的問題，再加上拿地、人員、土地儲備等貸款利息，都是高負債的因素。

營運資金周轉率是一個很好的例子。它是指在某一特定時期內產品銷售收入與營運資金平均佔用額的比例，表明企業在一定時期（通常為一年）內營運資金的周轉次數。

數據顯示，A股的127家地產上市公司（新證監會行業分類，截至3月14日）的平均營運資金周轉率僅為0.27，也就是說，資金完全周轉一次需要至少4年的時間。

高負債的具體原因如下：

1、高負債拿地

高負債其實是房地產業的普遍現象，無論你是小房企還是萬科這樣的巨頭。數據說話：

根據2017年中報數據顯示，在A股的地產上市公司（新證監會行業分類，截至3月14日）中，平均負債率為63.66%，這還僅僅是上市的，還有千千萬萬家沒上市的房企，它們的負債率或許遠遠高於平均值。

不斷走高的地價持續擠壓房企的利潤空間，只有擴大規模，才能獲得較充裕的資金、低的融資成本以及營業收入。因此一家小房企想要成長，除了投資物業和穩定的現金流外，土地儲備非常重要。某種意義上講，土地儲備就意味著銷量，意味著可持續發展能力。

但是過多的土地儲備就必然意味著龐大規模貸款，從而導致高負債，畢竟房企的自有資金有限。而如今受到監管，像信託、表外和委貸等流入房地產的資金被掐斷，外藉資金成本越來越高，這也是造成房地產企業負債率持續攀升的原因之一。

2、高負債+現金流，才能賺錢

截至2017年二季度，恆大的資產負債率是88.7%，綠地控股為89.05%，中糧地產為82.95%，萬科為82.66%。個個都是腕兒，可是個個都是「負債纍纍」。拿恆大來說，拉長報告期的話，你會發現：負債率增速大致和銷售額增速是成正比的。其中的答案就是他們有充足的現金流。

看看房地產行業內負債率top10，除綠地控股表現最好外，其餘的總資產周轉率普遍較低。資產周轉率是指銷售收入和平均資產總額之比，而銷售收入則意味著現金流。因此，綠地在高負債top10的隊列中將現金流把握的最好，因此業績也比較亮眼：中報實現62.48億（合併報表）的凈利潤。

最近十多年來，房地產的調控每過幾年就來一次，但有些房企選擇「迎難而上」，努力做大，推高負債率或凈負債率。但最終它們還是成功了。因此負債率是高是低其實很難說，重點在於：你的毛利率能否覆蓋融資成本？股東回報率能否覆蓋負債的回報率？高負債率背後的資產質量如何？等等。

2017年中報數據顯示，凈負債率排名：融創高達260%，恆大240%，富力193%，旭輝59%，綠城58%，龍湖56%，世茂53%，華潤置地42%，金地41%，碧桂園38%，萬科20%，中海才16%。

但隨著如今的樓市調控和去槓桿，多家房企也宣稱會降低負債，因此我敢猜測，未來房企或許將向「低負債、高利潤」的方向繼續發展。

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