1億剛需完了，樓市調控政策推動房價新一輪上漲！

2018年，房地產市場調控政策已經成為長效機制，全面監管房地產市場價格動態。一二線城市樓市調控政策收緊方向已經明確，三四線城市樓市將維持市場配置，不排除個別三四線城市房價大幅上漲將採取調控政策可能性。3月份，全國70個大中城市新建商品住宅價格，有55個城市環比上漲，按照這個百分比計算，80%城市房價仍在上漲。劉全分析認為，政府強調「租購併舉」制度及多主體供給、多渠道保障措施陸續出台，自住需求與租賃住房市場發展將是未來房地產市場兩大特點。未來全國房地產市場總體格局將維持平穩理性上漲不可逆轉，房地產市場調控政策並不是打壓高房價，而是在調控房價平穩可持續上漲。

2018年1-3月份，全國300個城市共推出土地6387宗，同比上漲21%；推出土地面積28000萬平方米，同比上漲38%；1-3月份，全國300個城市共成交土地5632宗，同比上漲19%；土地成交面積24100萬平方米，同比上漲31%；1-3月，全國300個城市土地出讓金總額9661億元,同比上漲37%。劉全分析認為，全國土地市場一季度一線城市土地價格基本持平，二線城市土地價格仍然保持中幅上漲，三四線城市土地價格仍在大幅上漲。一二線城市受樓市調控影響，土地價格上漲幅度遠超於房價上漲幅度。預計第二季度宏觀經濟政策將維持穩定增長趨勢，土地價格將仍然保持中幅增長態勢，房價維持理性上漲趨勢明顯。

國家統計局公布數據，2018年第一季度，全國房地產開發投資21200億元，同比名義增長11.4%，投資增速創三年新高；其中，住宅投資14000億元，增長13.6%，增速提高1個百分點，住宅投資占房地產開發投資比重69.6%以上。劉全分析認為，第一季度全國房地產開發投資增速創下三年來新高，房地產市場投資增速過快也是在預料之內。一二線城市樓市因調控政策影響銷售量受到一定抑制，住宅價格在高位震蕩並沒有明顯下降。去年全國房地產市場銷售「量價齊升」再創歷史新高，房企資金充裕需要大舉買地補倉，所以出現第一季度房地產市場投資增速較快。

劉全分析認為，房地產市場金融監管全面升級，以房地產去金融槓桿為主基調，房地產市場資金流動性將全面持續收緊。金融去槓桿主要提高銀行房貸利率，提高購房首付款比例及貸款標準等金融信貸管制政策。銀行金融信貸持續收緊，導致購房者交易成本大幅提高和貸款難度加大。從房地產市場開發成本角度分析房價必然會上漲，因為土地價格持續上漲，貸幣貶值推動物價上漲促使房價走高。從房地產市場需求角度分析中國城市化全面推進，房地產投資炒房行為無法遏制，棚戶區改造貨幣化補償推動市場需求大增。全國大中城市以吸引人才落戶為名，變相推動房地產市場快速去化，為市場需求注入強大購買力。1億剛需完了，樓市調控推動房價新一輪上漲，房價越來越高，買房越來越難。國民經濟增長與地方土地財政收入，銀行金融機構等都離不開房地產市場快速發展的有力支撐。

作者：劉全，房地產專家、法學專家。

創作：2018.4.20

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