港幣保衛戰激戰正酣 香港樓市能否承受重壓？

最近，港元兌美元匯率創33年來新低引發香港金管局的持續買入，一場港幣保衛戰正在進行中。4月18日，香港金管局又兩度入市，共買入約51.02億港元捍衛匯率穩定，這已經是金管局自4月12日以來第10次出手捍衛港元匯率和香港聯繫匯率制度。

對此，香港特區政府財政司司長陳茂波呼籲外界對港元流走無需過分擔心。他強調，特區政府早已做好準備，有足夠財力應對資金流出，也早已為香港銀行和金融體系做好防震措施，防患未然。

實際上，港元持續走低的原因除了美元指數長期疲弱，套利交易也是「罪魁禍首」。即投資者借入低息貨幣（港元）去買高息貨幣（美元），從中牟利。也就是說，套利的空間出現在香港銀行同業拆放利率（Hibor）和美國借貸成本倫敦銀行同業拆借利率（Libor）之差上。

以1個月期的美元Libor和Hibor為例，二者目前的利差仍大於100個基點。鑒於美聯儲近期持續不斷加息，港美利差絲毫沒有收窄的跡象，這或許是港元匯率遲遲未見回升的主要原因。

一直以來，美國利率是否恢復到正常狀態，始終是決定香港資金流向的隱憂。由於港幣與美元掛鉤，美元跌，港幣也跟著跌，甚至於香港的貨幣鬆緊也要跟著美國，這就導致了當美聯儲開始了緊縮貨幣之時，香港經濟恰好需要貨幣寬鬆環境，屆時香港也不得不跟著緊縮貨幣，否則貨幣貶值，資金流出，會導致資產泡沫的破裂。

為了應對港幣持續下跌，拋售外儲固然是一個不錯的辦法，但是香港這4400億美元的外儲還要應對將來更大的金融風暴，所以在外儲子彈並不寬裕的情況下也不能亂用。

隨著美聯儲加息與縮表步伐加快，多家香港本地商業銀行已開始有所動作。包括滙豐、中銀香港在內的多家香港龍頭商業銀行曾在近期開始陸續暫停定息按揭產品，市場人士普遍認為，這是銀行為將來上調按揭利息進行鋪墊，香港方面加息也如箭在弦。

如果香港上調房貸利率將對誰最為不利呢？首當其衝的是香港的房地產業。根據美聯物業公布的香港房價走勢圖顯示，今年3月以實用面積計算的平均呎價為12809港元，繼續創下新高。

同時，今年以來香港二手住宅註冊量已突破萬宗，達到10245宗，逼近去年首季10261宗的水平；涉及金額已達799億港元，比起去年首季681.2億元更高出約17.3%，創下近7年來同期最高。

更直觀一點說，香港的房地產調控「辣招」均已無效，如今在香港普通兩房的價格差不多都要賣到上千萬港元。目前，香港私人部門信貸佔GDP之比已經高於45%的長期趨勢水平，為全球最高，這是典型的泡沫跡象。

一邊是港幣大幅貶值，要求香港特區政府出手捍衛其穩定，但穩匯率必須要去槓桿，緊貨幣。另一邊香港樓市高燒不退，屢次調控均以失敗而告終。目前香港特區政府正在考慮對空置房屋徵收空置稅，此舉或可剌激手中囤積了大量房源的企業或個人釋放手中的新房或二手房源。

事實上，香港金管局出手捍衛港元是一把「雙刃劍」，因為政策收緊將迫使Hibor走高，消除額外的流動性，但可能暴露大量潛在風險，威脅到高高在上的香港樓市，特別是價格虛高的豪宅項目。

而壓垮香港房地產最後一根稻草的是，未來香港跟著美聯儲一起收縮金融槓桿，一起頻繁加息。上世紀90年代初，日元也與美元掛鉤，雖然一度分享到美國經濟繁榮的利益，但日本跟著美聯儲一起加息，日本的高房價泡沫就此破裂，至今經濟還尚未完全恢復。

對於香港來說，究竟是保匯率，還是保房價。如果要保匯率，就要跟著美國一起收緊貨幣，提高利率，但這樣香港樓市就要泡沫要破裂。而如果要保房價，那麼繼續釋放流動性，繼續低利率，任憑匯率貶值，但大量遊資也要拋售港幣計價資產流出香港。

所以我們要在警惕香港房地產市場波動的情況下。建議投資者投資香港樓市更趨謹慎。這既是因為香港房價投機炒作氛圍濃郁，而且已在高位，未來投機成本將開始越來越高，更是香港是自由市場，資金在香港出入自由，香港房地產更易受國際環境影響，遭受直接衝擊。

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