工行首家宣布！70歲了你還有權當「房奴」，真是活到老，還到老

終於可以安安心心的做一輩子「房奴」了。

今天，國內最大的金融機構——工商銀行證實，已經將個人住房貸款借款人最高年齡從65周歲延長到70周歲，要求借款人年齡與貸款期限之和不超過75年。

掰開來算算啊，50歲貸款買房，還能申請25年房貸。70歲，想要買房，還能貸5年。高不高興？喜大普奔，有沒有？目前，工商銀行是第一個突破70歲的房貸銀行。鑒於「宇宙第一大銀行」，工商銀行的標杆地位，相信其他銀行也會陸續跟進。無論如何，房地產作為國家發展的「核心技術」，絕不能因老齡化而失去增長空間。

2017年，中國人的平均壽命75歲。工行要求，借款人年齡與貸款期限之和不超過75年。可見，這個規定並不是憑空而來。鑒於隨著社會文明進步，醫療保障提升，中國人平均壽命有望活到90歲。由此可以樂觀預計，房貸的最高年齡繼續延長到90歲，應該不是夢。

真是「活到老，還到老。」「一日之計在於晨，一生之計在於還，還貸款的還。」有人說，現在退休年齡是男60歲女55歲，老年人都成為了純消費者，經濟收入來源能支撐房貸嗎？不要怕，其實，國家對於延遲退休制度早有深入研究，延遲退休政策只是在等待擇機推出而已。

工商銀行要幫助中老年人買房

今天，中國工商銀行總行處證實，工行已經將個人住房貸款借款人最高年齡從65周歲延長到70周歲，借款人年齡與貸款期限之和不超過75年。同時，個人住房貸款的最長期限仍然是30年，沒有改變。

舉例來說：如果一位50歲的購房人在北京購房，那麼按照貸款人年齡與貸款期限之和不超過75年計算，這位購房人購買首套房最長可申請25年貸款，而此前最長貸款年限為20年。此次放寬最高年齡後，70周歲的首套房購房人在滿足相關條件後，亦可申請5年期住房貸款。

工行相關負責人對媒體表示，此舉是為適應中國人口發展趨勢，滿足不同年齡階段尤其是中年以上居民的住房改善性需求，減輕他們的經濟壓力。

工行此舉極具突破意義。因為工行、農行、中行和建行這個四大銀行，佔據了整個房貸市場的大半壁江山，可以以其政策研判全國的房貸市場走向，很有代表性。隨著工行此舉公開，全國中小銀行將陸續跟進。

根據央行數據顯示，2017年我國個人住房貸款餘額21.86萬億元。其中，工行2017年末個人住房貸款餘額已達3.94萬億元，建設銀行達到了4.25萬億元，農行達到了3.13萬億元，中行達到了2.82萬億元。僅這四大行個人住房貸款餘額就佔據了全國的64%。

一體兩面放寬的背後是更嚴格放貸

其實，在工商銀行放寬貸款年齡限制的同時，我們可以看到全國樓市銷售面積增速出現下滑，而貸款利率明顯上升，其中工農中建四大行，首套房貸平均利率上浮超10%。

上圖來看，2018年第一季度，中國房地產主要指標增速，除了房地產投資額微微上漲之外，其他全面下滑。無論是銷售面積還是竣工面積，還是個人按揭貸款總額，都出現下滑。

根據融360發布的最新數據顯示，2018年3月全國首套房貸款平均利率為5.51%，相當於基準利率1.124倍，環比2月上升0.92%，同比去年3月首套房貸款平均利率4.46%，上升23.54%。

監測數據顯示，3月,19家主要銀行中有17家銀行首套房貸款利率已超過基準上浮10%，較上月新增2家。工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行國有四大行首套房貸款平均利率均已超基準利率上浮10%水平。

顯然，銀行的利率還在提高，未來可能更高，想房貸而不得的人越來越多，這也是工行出台放寬年齡限制的一個重要原因。顯然，這會將需求延後，為今後房貸再開發奠定基礎。莫非這也是傳說中的「養韭菜」大法？！配合上各地採取商品住房銷售公開搖號舉措來看，將當期購房需求壓縮推後的意圖已經躍然紙上。

中老年人買房需求很多嗎？年輕人口出現斷崖式下跌

由上可見，工行此舉在未雨綢繆。畢竟人口是房地產的基礎，一個國家的住宅需求量是根據這個國家的人口數量、年齡結構和家庭分裂速度決定的。當前，中國適齡購房人口總數的持續減少，而老齡化社會特徵越來越明顯，這對國內樓市的影響將越來越顯著，工行此舉就是這一大背景下的一個側面。

目前，中國老齡化在加速，速度之快，超乎想像。年輕人口出現了斷崖式下跌，潛在買房需求正在大幅萎縮，90後和00後們恐怕都指望不上了。數據看，90後人口總數比80後少23%，00後又比90後少16%。目前，中國新增勞動力增長速度，已經進入負增長階段。

反映在房地產市場就非常明顯。舉個例子，麥田房產最近在北京所做的一項調查顯示，最近一年來，在北京二手房市場上，80後的成交佔比高達49%，遠遠超過70後的25%和90後的10%。

與此同時，80後在購房時對包括商業貸、公積金貸和組合貸等各種名目的房貸依賴又比較大，佔比高達71%，這個指標也遠遠高於與它相鄰的70後和90後兩個年齡段。

就80後這一群體來說，他們年齡最大的已經接近40歲，最小的也接近30歲了，大都進入了已婚狀態，對於住房的需求遠遠高於其他年齡段，基本上屬於剛性需求。80後成為購房主力軍。80後中雖然出現了一些事業有成的富人，但絕大多數的工薪族在經濟上並不寬裕，購房資金更多地依賴房貸。

80後是中國最近一次生育高峰期。新中國成立以來有三次生育高峰，第一次是1950年-1957年，第二次是1962年-1972年，第三次是1981-1990年。無論中年標準有何種爭議，80後這個年齡群體，已經接近人到中年。這也是中國人口年齡中位數。2015年聯合國統計的結果顯示，中國人口年齡的中位數是37歲。國家統計局公布的中位數是35.2歲。最新數據一直沒有公布。這個年齡中位數，也是標標準準的80後。

目前看，這三次高峰之後，少子化越來越明顯，老齡化卻在加速，預計每年增加1000萬老年人口。2015年以來，基本上進入了人口負債期，人口紅利消失。

一組數據可以說明：1999年，我國60歲以上人口佔到總人口的10%，標誌著我國進入老齡化社會，短短18年間，這一比重就上升到了17.3%;2000年，65歲以上人口佔總人口的7%，去年底上升到11.4%。世界銀行的一份統計顯示，65以上老人佔比從5%到10%的過程，義大利用了100年，日本用了35年，而中國只用了30年！

活到老還到老能改變金融周期嗎？

我們都看過很多關於人口對於經濟的影響，比如說現在中國進入消費拉動性越來越強了，其實是人口老齡化的表現，儲蓄下降，而消費上升。老齡化，往往就是這樣，人老了，生產型勞動力意義在消減，作為消耗性消費者意義上升。

人口對於樓市很重要。日本1989年房價開始崩潰，進入20多年的綿綿不斷的下跌過程中，當年的中位數年齡是33歲。很多研究表明，在經歷過房價暴漲的國家中，人口規模總體上漲，購房適齡人口總數上漲，而房價走低的地區，正好與人口增長速度和購房適齡人口總數的顯著放緩同時發生。

換個角度想想，人口周期就是房貸周期，房貸周期也是金融周期。這背後，就是在「貸款創造貨幣」的信用貨幣下，旺盛人口，將未來收益的貼現，貸款增多，推動了貨幣流動性的增大，帶動了整個金融周期的上揚。但是人口萎縮，則總需求萎縮，未來收益預期變差，貸款需求減弱，則整個體系當中貸款創造貨幣的數量明顯萎縮，則金融周期向下。除非中國創設了一種創造貨幣的新途徑。

由此可見，人口周期是房貸周期和金融周期的基礎。工行此舉能全面鋪開，則會將中國潛在購房群體基數擴大，推動總需求再延長，繼續維持「貸款創造貨幣」這個正循環，對於中國經濟發展將起到重要的推動作用。但既便如此，也只是延後幾年，人口周期的循環並不會改變。

來源：券商中國（ID：quanshangcn）

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