旭輝控股執行董事、集團副總裁楊欣：揭秘2018房企融資的「道與術」

4月14日，地產創新研習社第十期活動在上海龍之夢酒店舉行。旭輝控股執行董事、集團副總裁楊欣出席活動、重磅開講，分享了在融資環境不斷收緊、行業集中度加速提升、拿地風險不斷上升的新周期中，房企如何從技術上解決融資難題。

「

想要拿到足夠便宜的錢

三年前就要布局

短期只能解決術的問題

」

楊欣：融資不是一個孤立的行為，和整個公司的戰略要完全融合在一起。戰略、對市場的判斷和槓桿率、土地儲備之間的關係要匹配。例如，如果是在四線以下的城市做開發，銀行融資難度比較大，要重視項目的經營性現金流管理。

▲ 旭輝控股執行董事、集團副總裁楊欣

今年一季度已經過去了，第四個月也已經過了一半了，這個點再來談如何擺脫困局，已經有點晚了。要解決一個企業的融資困境，要提前三年把戰略性的東西想明白，解決「道」的問題，現在能做的只是解決技術上的一些困惑。

首先是開源。

第一，要打開多渠道多層次的融資渠道，建立多渠道多層次的融資體系，而且要未雨綢繆。

2015年，國內資金市場最寬裕的時候，借錢很容易。今年一季度，所有的中資企業都跑到海外融資去了，因為國內的錢太貴，很多房企開發貸以外拿錢的成本達到兩位數，甚至不計成本有錢就拿。

對於一家企業來說，需要有一個多樣化的融資渠道，渠道多了分散了，才有得選擇才能分散風險，對沖不確定性。因此，無論是主動還是被動，都需要在境內、境外兩個市場當中做一個平衡。各種渠道都要交流，不能弔死在一棵樹上。

旭輝是一個境內境外融資比較均衡的一個企業，就是考慮到不確定性——境內調控在境外有融資的渠道，境外市場不好了境內或許又可以了。

更微觀一些的層面，比如供應鏈融資、購房尾款融資等，政策上目前是支持的，此外，項目層面的股權融資政策是鼓勵的，都可以做。

第二，管理好經營現金流，全力回款，哪怕要付出一點點代價，因為這是100%最便宜的錢。

最便宜的錢在哪裡？銷售回款！很多公司要麼不重視，或者要麼重視了但是沒落地。

過去幾年旭輝就抓兩個回款，一個是銷售回款、一個是綜合回款，回款率要求達到90%。如果在中國這麼好的預售制度下你都還沒有做好的話，這就是個很大的問題，那你乾脆也別拿地了。

舉個簡單的例子，很多三四線最後利潤全都在車位上，車位賣得不好等於項目白乾，但也有一些死盤，車位就是賣不動，業主不願意花7萬塊錢買一個車位，但願意借10萬塊錢給房企5年，5年後房企把10萬塊錢還給業主，同時房企用車位抵5年的利息，客戶很願意接受。

其次是節流。

給每個城市設置一個支付比例，你回多少款就付多少錢，上海土地佔比比較高，一般就20%的水平，四線城市可以用到50%的錢，每個城市設定一個比例，如果沒有回款就不要大手大腳的花錢。否則每個項目都要多佔用別人的錢，企業肯定要出問題。有多少錢辦多少事，沒錢別貪多求大！

最後要穩健。

對房企來說，傾向於平衡、均好，企業才能走的更遠更穩。畢竟搞企業永遠不是短跑，而是長跑。

第一，作為一個健康的企業，應該盡量把一年內到期的有期負債控制在一個合理比率。融資的時候就把這個控制好，不要給自己挖坑，否則日子會很難過。更要避免短債長用，因為過去奏效的「新還舊」模式現在失效了。旭輝過去幾年一年期負債基本上都是控制在15%以內。

第二，重視現金對總資產的比例。公司帳上，永遠都要留足夠多的現金，一是保證安全，手中有錢不慌；二是在今天的環境下面就是現金為王，誰有錢誰就是爺，手上有錢才有大把的投資拿地機會。

第三，融資要跟公司的戰略融合。比如，對房企來說，最正確的應該是先做大再做強，但是在2014年2015年資金很充裕你去借錢，敢1比9去賭都是對的。但在今天，別說1比9了，1比4也挺慘的。企業的負債率要和企業發展階段相匹配。

第四，要合規，並且打造品牌。合規的風險是非常大的，有時候打一個擦邊球，很有可能把企業搞死。這其實也是品牌的一部分，把品牌做好，只有不斷去踐行自己的目標，甚至超越自己的目標，金融機構才會給你更多幫助。

現在銀行等很多金融機構十分看重規模，但這並不意味著中小房企就拿不到便宜的錢。小而美的房企也是有機會的。因為中國大陸的評級體系和在境外的評級體系完全不一樣，國內評級體系看重規模，境外要求你均好，如果中小房企的財務架構很穩健的話，就可以拿到好的評級，然後以較低的成本發債。並不是定價越高，買的人越多，還是要看你短期的償債能力。

總的來說，平時做的每一件事，其實都是為了最後某個點的報告做準備。只有平時多流汗才能戰時少流血，如果你在好過的年份，不把財務架構做得很穩健的話，到關鍵點上你很難發力。

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