英國女王都稱讚的理想辦公之地：倫敦西郊總部商務園 Chiswick Park

最新 04-21

提到全球領先的理想辦公之地，倫敦西郊Chiswick Park(奇斯威克商務園區)，是一座繞不過去的高山，這個項目也是黑石在產業地產運作上的典型代表作：

2011年3月黑石花4.8億英鎊買入，項目凈初始收益率是6.6%。

期間花了8000萬英鎊建造了一棟新的樓，7號樓，

2014年5月最終以7.8億英鎊賣給李嘉誠，凈賺2.2個億英鎊

到現在，黑石仍然是整個園區的資產管理者，每年的凈收益回報率在5%的水平。

這裡是總部的聚集地：派拉蒙影業、AirPlus、雅芳的全球總部，三菱、星巴克、探索頻道、寶可夢的歐洲總部，CBS、高通、奧的斯、施華洛世奇的英國總部……65家知名公司在這裡辦公。

其實，Chiswick Park地段並不是倫敦最核心的地段，它甚至可以稱得上是「郊區」，但是其租金卻不低，還基本沒有空置。而且Chiswick Park只租不售，辦公園區對於運營非常看重，這一塊的確是城市郊區的學習樣板！

所以，今天的話題是：一個好的商務園區，究竟要有哪些必備「技能」？

首先是大環境！

雖然不在市中心，但這裡環境優美，標誌性建築以及景點眾多，包括18世紀藝術家William Hogarth的別墅和倫敦最古老的啤酒廠Fuller大樓。歷史悠久的邱橋（Kew Bridge）和著名的英國皇家植物園（Royal Botanic Gardens）也近在咫尺，更重要的是，Chiswick是倫敦最著名的富人區之一，是個非常適合居家生活和工作通勤的地區，吸引了大量的高質量人才！

在Enrico Moretti的《The New Geography of Jobs》(工作新地理)這本書中，他講到：人才的地理集群越來越明顯，這將把全球地理劃分成三類地塊：一個極端是腦力中樞，像三藩、波士頓、奧斯丁和達勒姆這樣的城市，這裡聚集著受過良好教育的勞動力和強大的創新人才，他們是世界上最有創造力最富有的人群。而在另一個極端是曾經被傳統製造業佔據主導地位的城市，這些城市正在迅速衰落，失去工作崗位和居民。

而處在中間的有很多城市。這些城市可以變成腦力中樞，也可以迅速衰落，取決於這個地方是否能吸引明星人才Star：因為有Star才有創新，創新多的地方會吸引其他企業，從而有產業集聚，從而走上良性循環；而沒有走上良性循環的地方只能面對衰落。

當然，Chiswick園區很好地回應了公司總部的需求。

其實，這裡原本是一個廢棄的公交車站。在20世紀90年代由於經濟問題該項目被擱置，1999年開始重建。到現在，園區里包含12棟建築，其中的7號樓為新開發的建築，總建築面積14.05萬平方米。

這個園區吸引了不少公司總部，那從公司角度來說，他們關注什麼？

1）園區是否可以給到客戶高端的品牌形象？

可以的。

規劃：整個項目的亮點在於園區的「心臟部位」，園區中心是一個很大的人工湖，鋪設木板路，可以由園區的中心通向每個樓的入口。並且，園區的規劃以行人優先，在園區的工作員工的75%，可以通過步行，騎自行車，公共汽車或輕軌地鐵到達。

景觀：俯瞰園區，就像是在湖邊點綴了一圈項鏈。景觀分為「內花園」和「外部景觀區」，亮點是三米高的瀑布與中央湖公園，提供了一個公園般的生態環境，綠色的小道通過建築群延伸到周邊的停車場。園區處處綠樹成蔭，步步湖光水色，公園式辦公環境，放鬆人們的身心，促進人們的交流，激發人們的靈感，上千隻飛鳥甚至比企業更早在這裡安了家。

建築：園區的設計方是英國國寶級的建築設計師: 查德·羅傑斯爵士，普利茲克獎得主，在硬體上幾乎不會輸給任何一座高檔寫字樓或商務園區。

而且每棟建築都是標準化，利用現場施工技術，達成時間和成本效益的最大化。這種做法反映了設計師的建築信念：高質量、獨特、靈活的辦公建築，可以使用標準化的組件、符合嚴格的商業限制，為此，辦公大樓具有高度靈活的空間，可以採用開放式或單元式配置，所以，客戶可以根據自己的需求選擇空間，可以是單一的租戶，或者分為兩個、三個或四個完全獨立的租戶來使用。

值得一提的是：逃生樓梯讓整個園區有了設計標誌上的獨特性。整個高度，玻璃中心中庭提供意見到公園和自然光線進入辦公室空間。每個建築的深度變化，由設計確定，導致各種建築尺寸，有助於豐富的方案作為一個整體。

外牆充分上釉，以最大限度地提高視野和日光，並包圍大，暢通無阻的辦公空間。

綜合能源戰略包括固定外遮陽篷的百葉窗的形式在屋頂以及可伸縮的織物窗帘對東、西外牆，屋頂安裝光感測器通過自動操作。這些建築物的表面有90%的陰影，加上置換加熱和冷卻系統以及廣泛使用自然通風，大大減少了對空調的要求。

施華洛世奇英國總部剛搬到Chiswick園區時，感慨到：這此的選址是我們整體品牌戰略的一個令人興奮的一步，這有助於我們把施華洛世奇定位為一個高端的時尚珠寶品牌。

做為一個郊區的園區，一定不能直接與市中心的辦公物業競爭，一定要明白自己的優勢及獨特性在哪裡，並且把它發揮到極致。在Chiswick園區一例中，它選擇了「生態湖水景觀」做為其最特殊的賣點，這一點在寸土寸金的市中心不可能實現，非常聰明。

在上海，也有一座浦江智谷，我們當時在考慮它的獨特性的時候，也是同樣的出發點，打造中心湖面景觀，提供生態的辦公體驗 ——郊區型的園區一定要有區別於城市中心的獨特價值。

另外，園區的線上形象營造也讓人感覺高大上，國際范的平面設計語言，統一的設計風格，並在多個社交媒體渠道保持發聲——這不僅有利於招商，便於園區運營，更為園區企業的品牌增添了高端的形象。非常值得國內的園區借鑒。——關於這一塊，我們對產業園區有品牌形象上的梳理，需要的話請後台呼喚蘭院長。

2）園區是否有助於形成產業協同效應

是的。

很多公司的決策層告訴我，選擇一個園區其中很重要的一個方面是看園區內是否有自己可以合作的企業。

不過，很多協作並不是那麼「自然而然」就發生了的。

這裡說一下另一個社會實驗：一個開發商企業家買了兩個毗鄰的辦公建築，租給兩家公司，一家是做藝術的，另一家是律師；為了鼓勵雙方進行互動，這個開發商還在中間架了一座橋樑，將兩邊的建築連接起來。然而，過了很久，我們想像中的互動或者協作並沒有發生，其實兩家有不少可以合作的地方。

後來，開發商意識到這個問題，於是嘗試舉辦一系列活動：生日派對、咖啡約會等等，在那之後，雙方的對話才真正開始，並從彼此身上學習，並開始真正的協同效應。

在Chiswick園區，有傳統的能源公司，有娛樂公司、有媒體集團、還有食品公司，當然，少不了的是科技公司。這些公司互相合作，相互協同，不僅僅是因為在物理空間上鄰近，同時更重要的是有園區的運營團隊：Enjoy Work - 他們在常規商辦物業管理服務之外，還為在園區工作的人們提供全年無休的豐富多彩的活動安排。

話說，在園區剛剛運營的04年，為了吸引客戶，園區就確定走「Enjoy Work」的路線，所以運營團隊也叫Enjoy Work，他們做了一系列的「廣告造勢」：每個星期五的午餐時間為員工提供豐富並且吸引人眼球的活動，從過山車，模型快艇在湖上，賽馬射箭、高爾夫、擊劍課和音樂節。反正就是特別會玩兒，用別具一格的活動體現其「逼格」，並且通過公共公司與媒體在高端人力資源、公司admin，企業高管群里散播這些內容，無時無刻不傳遞出「在我們這裡工作很happy的，員工很enjoy work的哦」。結果相當不錯。之後，enjoy work這個主題就定了下來，也成了園區的一個標籤。