新余房價暴漲的資本盛宴，將在2019年中結束！

每個人都有故鄉，每個故鄉都有一個月亮。

對於大多數人來說，故鄉都屬於三四線城市。舒適恬淡，生活節奏慢，一個安逸的地方。

可是，有一個地方卻很熱鬧，

這個地方叫做售樓處!

難以置信，一個四線小城市，半年時間每平米能夠從3900漲到5500元。

一線城市房價都表示搖頭，直呼看不懂。

可謂是，三十年河東，三十年河西。

1

房價漲了，而且漲勢很猛

是的，你沒有聽錯。

蚌埠暴漲30%，泉州大漲25%，柳州大漲21%，徐州更是連續暴漲24個月！

過去一年的三四線城市，一改往日陰霾，至少在房價上，是如此。

幾乎所有的人都相信，如果現在不買房，以後會更貴。

這成為一個城市所有人的共識！

就像在經濟上默默無聞的黃岡，典型的四線城市。今年3月環比大漲5%，而與去年比，更是暴漲26%。

望房興嘆！

上半年還能夠首付的錢，到了下半年都就不夠了，不管你願不願意相信，事實就擺在哪裡。

沒有任何的防備，想著國家調控房價會降，等著等著一個廁所就沒了；

沒有絲毫的預兆，銀行房貸利率上升，平白無故多了十幾萬的貸款。

說好的去庫存，城市人口凈流出，為何突然就漲起來了，而且氣勢洶洶。

究竟是我OUT了，還是這個世界變化太快？

2

推動房價上漲的真實原因

簡單的說，就是棚改政策的集中釋放，剛需性購房拉動樓市第一輪上漲。

什麼意思呢？

就是農村和城市裡的老房子被政府拆了，但是不給房子，用貨幣代替。大家拿了錢自然去城裡買房，需求一下子就起來了。

因此，有些樓盤價格就開始漲了。

同行一看，你都漲了我也得漲，不管需求怎麼樣，也把價格抬高。

What?城裡人一聽，幾年沒漲的房價居然漲了，而且是暴漲。這怎麼行，我也得趁著改善一下住房條件。沒說的，趕緊買；

於是，城市改善性需求拉動樓市第二輪上漲。

在外打工的一聽，老家房價漲了，這怎麼行。一線城市的房價高攀不起，老家的房子咬咬牙還是沒問題的，說不定過些年就回去工作。沒說的，趕緊買；

農村的人一聽，不是總說鄉鎮化嘛，現在生活好了，小孩在外面工作上學，指望著他們將來能回到身邊。房價漲了？沒聽錯吧。沒說的，趕緊買。

於是，返鄉購房和投資客入場，拉動樓市的第三輪上漲。

連鎖效應，房價越漲越買，越買越漲。反正大家都很瘋狂，也都很開心。

政府拉動棚改，大量賣地；開發商瘋狂蓋樓；售樓部營造緊缺氣氛，晚一步房源就被搶走了；老百姓見漲就追的心理，共同打造了三四線樓市的瘋狂。

但是，暴漲的背後，其實是不可持續的。

這是一個徹頭徹尾的騙局！

3

三四線城市房價的上漲，是難以為繼的

對於三四線地方政府來說，腦子裡永遠想著怎麼多賣地。不賣地就跟我談理想，那簡直是耍流氓！

因為不賣地，就沒有財政收入，也就無所謂城市建設和公共服務。

那麼後果呢？

永遠都在去庫存的路上，房屋供給永遠大於需求！

別無選擇，只能透支當代人的財富去滿足未來一代的需求。至於未來，那是未來的事，誰也不知道未來會怎樣。

其實，賣地本身無可非議。可怕的是，三四線城市留不住人才，更吸引不來人才。

就像以應試教育聞名的黃岡，學生為什麼那麼努力？

因為窮啊，只能寄希望高考改變命運，至少去大城市裡工作和生活。

這不是偶然，而是所有三四線城市共同的問題。城鎮化和現代化的背後，掩蓋不了人才不斷流失的現狀。

同樣的，在三四線城市，就業往往更加困難。因為就業崗位就少，民營經濟落後，絕大多數回去的人，都想著進國企、事業單位，當然公務員最好。

結果就是，擠得頭破血流。

而越落後的地區，關係第一，能力則顯得相對沒那麼重要。想升職加薪，沒有關係，簡直是白日做夢，不存在的！

再有的，工作體面的背後，收入低，難以維持的生活成本。與大城市相比，除了住房，其他花著同樣的錢，最後逃不過啃老的命運。

醒醒吧，即使短期內房價上漲，長期也是難以維繫的。

因為，這樣的城市，看不到任何的希望！

4

這輪三四線房價的上漲，將在2018年底結束

人口不斷湧向大都市，這就決定了，絕大部分三四線城市，未來都會是衰敗的結局。

很不幸，但我還是不得不說。

最後的接盤俠，必定高位站崗，在寒風中瑟瑟發抖。

2018年，將再改造開工棚戶區580萬套。但隨著時間越往後推移，就像當初家電下鄉一樣，動能會逐步釋放完畢，對房價的影響會越來越少。

考慮到人口基數和棚改規模，各個三四線城市房價，冷卻的時間會有先有後。但基本上可以預測，將在2018年底前出現行情拐點。

因此，對於三四線城市的房價，務必保持清醒的認識。眾人皆醉我獨醒，當所有人都在貪婪時，也就是最危險的時候。

那麼，我們該怎麼辦？

第一，對於沒有經濟基礎，位於中西部三四線城市的投資房，堅決遠離。因為你不僅要考慮未來房價的漲幅問題，更要考慮流動性問題。

如果沒有人接盤，紙面財富終究是黃粱一夢。

第二，對於有經濟基礎的，位於環一二線城市郊區的三四線城市，因為交通的通達性，相對安全。

第三，對於年輕人，不要一味留在三四線城市，守著三四千工資過日子，趁著經濟的大發展期，趁著年輕，去外面闖闖。

畢竟年輕，別在談夢想的年紀，選擇了安逸！

近日，上海財經大學高等研究院根據該院「中國宏觀經濟形勢分析與預測」課題組搜集的數據，得出北上廣等一線城市新房、二手房房價均出現下降趨勢的結論。

財大報告還認為，一線城市樓市確實開始「降溫」了，且2018年全年，這些熱點城市不會再出現房價過快上漲的現象，樓市熱點將向三四線城市轉移。

財大的這份報告還指出，自2017年下半年至2018年2月，全國70個城市新建商品住宅價格在整體上呈現平穩態勢，增速較2017年上半年有了比較明顯的回落。如今，房價的增長主要由二三線城市，尤其是三線城市支撐。

實際上，目前一線城市受制於嚴厲的調控政策和預售審批，上漲動能已枯竭。而二線城市中，部分熱點城市的樓市也開始降溫。唯獨三線城市由於政策寬鬆、棚戶區改造等因素影響，在2017年三四線城市房價環比漲幅超過一線城市和二線城市。2018年開年房價也處於領漲位置，但環比漲幅已經有所回落。

另有權威數據顯示，一線城市新建商品房的銷售呈現一路下跌的趨勢。銷售面積同比增速從2017年1~2月的16%左右，降到2018年1~3月的-7%左右，銷售額同比增速從2017年1~3月最高的近20%，降到2018年1~3月的-1%。

不僅是一線城市的新房價格下跌，二手房價格也出現了明顯下降。指數顯示，北京、上海二手房價格出現了明顯下降。以北京樓市為例，從2017年1月至2018年2月這個區間內，北京二手房在2017年4月無論是成交價格還是平均成交周期均達到一個峰值，之後房價受到調控政策的影響，才緩慢下跌，

如果您認為數據比較枯燥，沒有直觀印象，而有媒體3月份曾實地調查後發現，北京市二手房降價明顯，幅度在15%~20%之間，不少二手房價格每平方米下降1萬元至1.5萬元。同樣，上海、深圳的二手房價與去年相比大約也跌去了15%左右。目前，一線城市房價總體呈現「量縮價跌」的態勢。

現在問題是，北京等一線城市為啥會出現整體降溫的態勢，不僅是新房價格，而且二手房價價格也開始出現了鬆動？

首先，一線城市房地產調控都執行的比較嚴格，新房價格有限購政策控制，所以新房價格止漲反跌也沒啥稀奇。於是，二手房價格與新房呈現倒掛現象。而這次數據顯示，二手房價格也出現鬆動，說明房東對後市的預期開始改變，希望通過降價的方式出售房產的意圖。同時，購房者的議價空間開始增大，這也從側面印證了，本輪房地產調控在執行了一年多後，已經產生了不錯的效果。

再者，房貸政策對房地產降溫起到積極作用。本來去年同期房貸還處於歷史低位，銀行將房貸利率打出85折優惠，而且房貸下發速度也很快。

但是今年開始，一線城市房貸全面上漲，普遍在基準利率上浮15至20%，這無疑是加重的購房者的負擔。同時，目前房貸利率上漲還沒結束，還有較大的空間。這就使得投資投機性購房需求得到基本遏制。

最後，一線城市在近一年來，土地供應充裕，不僅是北京市從2017年二季度開始大幅度增中土地供應。就連深圳這樣在一線城市中土地資源相對貧乏的地區，都在想盡辦法盤活存量土地資源，來增加土地市場的需要。

深圳通過城中村、舊廠房地塊的改造，將其轉化為商品房和租賃房建設用地。正是由於一線城市的土地供應逐步增多，地王現象也消失了，而當地價下跌了，新房和二手房價格就會出現調整。

可以肯定的是，未來一線城市樓市將處於長期「量價齊跌」的局面，而房地產的熱點將向部分三四線城市流去。所以，未來房地產調控政策將下落至三四線城市，限售令也將會在三四線城市應用。

同時各三四線城市根據轄區內的各區各縣房地產的實際情況進行調控。所以未來不僅是「分城施策」，更可能會出現「分區調控」。最有可能就是郊區為了去庫存不進行調控，而市中心為了遏制投機進行購房3-5年後的限售政策。

在經歷了長達一年多的房地產調控政策後，一線城市樓市真的是「降溫了」，不僅是新房價格下跌，而且二手房價格也在調整。當熱點都跑向三四線城市，各地都要拿出新的房地產調控政策，那麼對於部分三四線城市來說，分城施策，甚至進行「分區調控」政策，都將會是房地產調控政策的重心。

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