投資活動降溫，房屋翻新貸款降至三年最低值；買房建議：如何挑選發展潛力大的城區？

今年二月，用於房屋翻新的貸款數額降至三年來的最低值，這主要是由於投資者針對房地產的投資額減少，住房可負擔性提高以及債務水平不斷上升引發了廣泛擔憂。

周一發布的官方數據顯示，房屋裝修及擴建貸款額從一月份的3.773億澳元降至3.37億澳元，降幅11%。這是自2015年二月以來的最低值，當時用於房屋翻新的貸款總額為3. 331億澳元。這表明，住房市場的減速發展已經開始對其他經濟領域產生衝擊了。

聯邦證券（CommSec）資深經濟學家Ryan Felsman表示：「今年初及去年底，房價增長速度減慢，這似乎是受到了一定的潛在影響。」

CoreLogic數據顯示，截至今年三月份，悉尼房價在一年內下跌了2.1%，這是自去年市場開始冷卻以來出現的最大降幅。上周發布的其他數據表明，二月份，投資者住房貸款份額降至全部住房貸款的35.9%，為近兩年來的最低值，這主要是因為監管機構推行的銀行限制政策抑制了投資性住房貸款數額。

隨著投資性住房的購買量越來越少，房產翻新的概率也有所降低。此外，Felsman先生還表示，與全國其他地區相比，東海岸的房價雖然還是比較高，但隨著房價下降，該地區的住房可負擔性也有了顯著提高，大約一年前，面對供應緊缺、房價昂貴的住房市場，很多人還是會選擇翻新擴建現有住房，如今這一趨勢可能也將得以扭轉。

他認為，家庭債務水平不斷上升，人們終於對大額貸款產生了危機意識。

Felsman先生表示，去年九月，房屋翻新貸款額達到4.365億澳元，為月度最大值，儘管目前澳大利亞有大量老舊住宅，進行再投資及房屋翻新的時機已經成熟，但隨著監管機構出台了投資者貸款限制政策，房地產購買行為減少，房屋翻新貸款額也會隨之下降。

如何挑選發展潛力大的城區？

（房產網站Domain圖片）

據房產網站Domain報道，在挑選發展潛力大的城區，好萊塢兩大明星湯姆·克魯斯（Tom Cruise）與湯姆·漢克斯（Tom Hanks）可用作類比。

湯姆·克魯斯城區，通常被稱為「熱點區域」，在短短几年的時間裡無限閃耀，就如他和美美·羅傑斯（Mimi Rogers）及凱蒂·霍爾姆斯（Katie Holmes）的婚姻，之後卻以失敗告終，各方忙不迭地查看銀行存款餘額。

湯姆·漢克斯城區則經久不衰，如湯姆·漢克斯與麗塔·威爾遜（Rita Wilson）結婚已30載，感情仍然牢固。在早期的浪漫褪去之後，湯姆·漢克斯城區將持續支付紅利，房產價值長期強勁增長。

礦業小鎮就是典型的熱點區域，而長期增長城區則是基礎設施齊全、臨近一系列就業場地及理想便利設施的城區。

如何判斷？

（房產網站Domain圖片）

人口數據泄露機密

房產網站Propertybuyer的首席執行官哈維（Rich Harvey）表示，變化中的人口結構和相應的住宅高檔化過程是新興城區的兩大重要指標。

例如，悉尼紅坊區（Redfern）目前就處於住宅高檔化過程。居民遷入翻修房產，咖啡館及特色商店接踵而來。

相關跡象可能不會特別明顯，買家可以查看當地無子女夫婦和單身職業女性的增長情況，以及18歲以下人口的減少情況。

此外，還可查看有機食品店、新奇咖啡館及高級自行車店等這類商鋪的開業情況。

BIS牛津經濟研究院（BIS Oxford Economics）高級經理齊格馬尼斯（Angie Zigomanis）表示，如果數個城區外是住宅高檔化城區，則區域的發展機會有很大可能在未來20年里降臨。

澳洲住宅行業協會（Housing Industry Australia）高級經濟學家加勒特（Shane Garrett）則表示，如果城區移民人口上漲，特別是在悉尼或墨爾本，意味著將推動公寓價格上漲。

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基礎設施引領發展

新建基礎設施是推動房價持續上漲的」金券「。不過，澳洲房產投資專業協會（Property Investment Professionals of Australia）主席考利佐斯（Peter Koulizos）提醒不同基礎設施項目的影響不一。

就悉尼來說，新火車站對城區房價影響巨大，在阿德萊德卻沒多大促進作用。除了地理因素外，基礎設施項目的類型至關重要，新醫院或者高校對區域房價的影響遠超新高速公路出入口。

（房產網站Domain圖片）

研究揭露關鍵趨勢

決定城區未來房價發展的最重要因素之一是供給與需求。從長遠來看，如果城區需求超過市場現有供應，無論是租賃還是銷售，房價往往會上漲。

考利佐斯建議買家調查住房空置率及拍賣清盤率。低空置率表明租賃房產不會在市場停留太久，而高拍賣清盤率則表明購買需求強勁。

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