上海樓市怪現象背後，隱憂已顯
最近朋友圈時常被上海豪宅拿到預售證之後被搖號追捧的消息刷屏。
以前，搖號買車牌，鐵皮價飛漲；搖號買股，打新漲停板。後來，開始推出搖號買地，買地的小馬甲都不夠用了。
現在，終於輪到搖號買房了。
去年年底，上海為杜絕熱銷項目的暗箱操作，率先發布了商品房公證搖號制度。此後，成都、南京、杭州、武漢、長沙等相繼跟風，並蔓延至全國。
註：來自界面的整理
不過，搖號制度規範了市場交易行為，但也讓公眾看到了另外一個景象：
4月17日，新江灣的上海院子終於開盤了，賣的還不是院子，也奈何不住豪宅客們的熱情，30億的貨值填不滿611組搖號者的胃口；
4月19日，均價12萬的濱江壹號院因為房源夠充分，一天的銷售金額達到了68億元，所謂的房源充分是409組客戶對應225套房源；
4月20日，位於內環內的翡麗甲第，半天時間被「幸運兒」買空了，銷售26億元，套均兩千萬；
4月20日，沒去翡麗甲第的豪宅客們在內環旁的寶華城市之星豪擲36億，套均單價同樣過千萬；
4月21日，單套總價一兩千萬的大寧金茂府，半天時間就被搖到號的「幸運兒」瓜分完了，金茂美滋滋的數著58億元。
當然，豪宅與豪宅客們的故事還在繼續！
4月23日，之前風頭大熱的中糧前灘海景壹號也將開盤，將由超過3100組豪宅客搖號決定438套房源的歸屬，中籤的概率僅為1/7。
儘管這些市中心的豪宅都已經在上海嚴密的JG下刻意「低調」了，依然阻擋不了豪宅客們的追捧。
當豪宅客們追捧市中心豪宅時，在上海的郊區則呈現出截然相反的另外一番景象。
據鳳凰房產的統計，上海郊區的大部分樓盤在開盤時都遭遇到了認籌數嚴重不足。寶山羅涇某盤，備貨350套房源開盤，但最終認籌僅為25組；嘉定新城某盤，備貨416套，然而認籌人數也僅82組。當然，還有一些郊區樓盤認籌數更是低至了個位數。
小田觀察了下，這些認籌數嚴重不足的樓盤單價均在5萬／平米以下，換句話說已經低於上海的平均房價了。
顯然，其購買人群也都是比較剛需的客群。
以前是高價樓盤的火熱可以掩護低價樓盤的出貨，現在似乎也開始行不通了。市中心千萬級豪宅被追捧，三五百萬的郊區剛需盤無人問津。
當下的上海樓市，何以分化的如此俱裂！
壹
預售證集中放開
千萬級豪宅被追捧，表面看來似乎與上海嚴控高端樓盤的預售證有關。此前一年多的時間裡，高端樓盤幾乎都拿不到預售證，或者領到的預售證價格低於預期，導致上海的市中心長時間的斷貨。
此番自三月始的豪宅預售證放開，終於給眾多饑渴的豪宅客們解渴了。有限供應的集中釋放，不可避免的會造成一時轟動性的千萬級豪宅被追捧現象。
貳
低於預期的售價
在此輪領到預售證的千萬級豪宅，無一例外的有個特點：售價低於市場預期。原來，政府為了防範房價的過快上漲，給開發商劃定了「合理的售價範圍」。
比如春節後第一個搖號開盤的豪宅項目融創玫瑰公館，此前預計其售價可達到10萬／平米，然而最終的銷售單價僅為6.9萬／平米。不僅低於預期，還低於周邊的二手房，這樣的價格出來，必然會出現的現象就是：860組豪宅客搖號追捧266套有限的房源。
叄
土地供應起作用
小田很想說的是，珍惜當下還有那麼多千萬級豪宅項目可以被追捧的現象吧，因為這很有可能是上海頂豪故事的餘光。
不知你注意到沒有，自從2016年8月融信以110億元總價、超過11萬／平米的樓板價拿下上海新靜安的中興地塊後，DW的故事在上海已經絕跡很久了。
在整個2017年，我們似乎都沒有印象深刻的土拍記憶，而在回顧2017年時，我們猛然發現：不僅僅只是土地成交面積在下降，也不僅僅是大部分的住宅用地變成了租賃用地，而是在區域分布上，上海外環內幾乎沒有任何土地出讓的消息。
不難看出，2017年的土拍都是在郊區
沒有新增供應，就只有現有土地的「去庫存」。那麼必然的，市中心的豪宅只會越來越稀少，保值升值就更有想像空間。
肆
個人全款與公司買房
不過，這輪千萬級豪宅被追捧，卻鮮少有投資客的身影。
沒有資金槓桿就沒有投資客。事實上，當下購買千萬級豪宅的豪宅客們全款比例相當高，甚至還因此出了一條段子：買房全款的往裡走, 按揭的不要堵門口, 公積金貸款的把共享單車挪一挪。
當下，不僅全款盛行，公司買房也大行其道。
上海老牌頂豪，位於新天地的翠湖天地，其最新一期的產品雋薈伴隨著銷售搖號名單的公開，意外的讓公眾發現：參與搖號的公司客戶佔比高達55.6%。
眾所周知，用公司的名義買房，持有成本和轉賣成本都遠高於個人名義買房。但居然有超過一半的佔比都來自公司客戶，顯然是沒有房票造成的，也顯然是用來改善自住的。
當然，千萬級豪宅被追捧遠不止這些原因，畢竟還有自身產品、營銷等等，但究其主要原因，基本差不多了。接下來，我們再聊聊上海郊區剛需盤為啥越來越難賣了。
伍
常住人口真的少了
其實核心原因並不複雜，就是上海的常駐人口在下降！
去年年底，北京出現了出現了一撥用整治群租房的方式驅趕外來人口事件，造成很大的社會影響。不過在上海，則一直採用一種潛移默化的方式在改變著人口結構：
產業結構調整！
從效果上看是卓有成效的：海歸、投資創業者、高端學歷畢業生等「高端人口」持續引進，而普通外來人口則逐漸因工作機會喪失被擋在了上海之外。
一個典型的數據是：2015年、2016年、2017年，上海連續三年外來人口數量在減少。
2001-2016年上海常住人口的增速變化（數據並不單獨表明外來人口數量的增減）
今年1月4日，上海正式發布《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》，更是把嚴格控制人口規模作為了長期調控目標。
所有這些都在指向一個結果：上海的剛需購買群體整體數量在減少！
陸
起買房心理戰
基數在減少是深層次的原因，而剛需購房群體的集體觀望情緒則讓郊區樓盤的去化雪上加霜。
買房永遠都是一場心理戰。
購房者要的永遠都是追漲，而一旦樓市平穩或下跌就會快速的進入觀望情緒，然後等待下一次的追漲！
顯然，無論市中心的千萬級豪宅正在被追漲，郊區的剛需入門盤的正在被觀望。
文章最後，劉小田寫作此文，其實也是希望上海的樓市能多些理性的聲音，也讓購房者回歸到理性的思考，真正把上海的房地產回歸到房住不炒、住有所居。
TAG:地產大爆炸 |