從貨幣超發、供求關係、經濟政策看房價走勢

最近很多朋友問我房價會不會還漲、現在買房合不合適，影響房價的因素太多，歷史似乎從來都是漲的，只不過最近一、二線城市的二手房房價相對最高點下降了20%，而三、四線新房銷售火爆，讓人看不清、摸不透。

房地產大佬任大炮前幾年一直喊房價會漲，一直在應驗，但近期不喊了，只說了人民幣要貶值（意思就是說房子起碼會保值）。馬雲則說8年後「房價如蔥」，注意不是說蔥跟房價一樣貴，作為一名公眾人物，敢說既然必然有其道理，人家是做大數據的，有發言權。

本文從貨幣超發、供求關係、經濟政策出發，對房價走勢做了一下基本的判斷，不完全對，僅供參考。

首先看貨幣超發。貨幣超發是解決債務危機的最簡單辦法，由全民承擔債務，後果是通貨膨脹，資產價格理論上漲，但是又受多種因素的影響，比如生產效率、供求關係、經濟政策、炒作等。以汽車為例，由於生產效率的提高，汽車的價格是呈下降趨勢，因為汽車生產成本下降的速度大於貨幣超發的速度。以豬肉為例，當豬肉價格上漲到18元一斤的時候，我們往往認為是貨幣超發造成的，錢不值錢了，吃不起豬肉了，但是現在豬肉只有8元一斤。豬肉也受生產效率和供求關係的影響，漲價時大家都去養豬，當供給大於需求時，價格自然下降。最後來看房子，房子的主要成本是土地、材料和人工，生產效率的提高對其成本的影響很小；房價會大漲大跌，房地產政策影響其短期的價格走勢；而貨幣的超發會對其有長遠的影響。從歷史看，全球大部分城市的房價是呈上漲趨勢的，世界各國一直實施寬鬆的貨幣政策，不斷的印發鈔票，超發的貨幣必然流向安全又具有升值潛力的房子上。

日本的房價相對特殊，自90年代處達到歷史頂峰後，房價一直處於下降趨勢，這是因為其短期漲幅太大，從下圖可以看到，短短10年間，房價翻了數倍，透支了未來幾十年的購買力，最後跌回原形。

中國房地產的現狀就是：房產價格兩年內翻倍，透支了未來幾年的購買力。為避免重蹈覆轍，國家及時出台了各種限貸限購政策，讓房價急剎車。貨幣的超發，必然也流向每個人的口袋，人工工資也會有同樣的漲幅。所以可以這麼說，在3-5年後，當超發的貨幣增幅（M2增速高達14%）達到房價的漲幅後，購買力才能支撐住當前的房價，那時候才可能有基礎放開限貸限購政策。也就意味著3-5年內，房價將呈現緩慢的下降走勢。

從貨幣超發的角度看，房價的價格會一直處於上漲狀態，房子是超發貨幣的蓄水池。

再看供求關係。經濟學博士任澤平說過「房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融」。在中國，買房是結婚的基本需求，有房才有家。為什麼要放開二胎？房地產是我國經濟發展的一大支柱，出生人口的下降必然導致購房需求的減少，對經濟的影響甚大。當你生了個兒子，你肯定要努力工作賺錢買房。我國的人口在87年達到出生高峰，80後人口佔據了總人口的比例為15%，是買房的主力軍，包括剛需和投資，而70後買房的基本是置換、投資需求，90後、00後將是未來買房的最大人群。統計得出，現在80後、90後、00後的人口分別為2.28億、1.74億、1.26億。90後比80後少31%，直接導致了房產剛性需求的減少。說房地產的好日子到頭了為時過早，但可以說黃金時期、暴利時期已經過去。

馬云為什麼敢說8年後「房價如蔥」，因為8年後的00後（相比90後人口又減少了28%），而且最重要的是他們的父母早就為他們準備了不止一套房。

沒有需求，價格自然降低。僅從供求關係看，中國人口已經進入存量時代，房產價格基本達到歷史頂峰，大幅上漲的動力源沒有了。其實「去庫存」之前，房子已經賣不動了。

最後看經濟政策。房子不僅僅是住的，也是一種投資品。中國人民近幾十年辛勤勞動創造的財富，除了買房保值升值，可投資的渠道太少。買股票，進去就是被當韭菜割的，2015年股災之前是誰喊過「4000點是牛市的新起點」來著。買P2P，有多少跑路的。買房是為了保值升值，當然也會買漲不買跌。

房價的漲跌與經濟政策強相關，先來看看這波房價大漲的源頭。2015年，由於房地產庫存高企，國家為了去庫存拉動經濟，一年內降息5次，每次降息0.25%，直接導致2016年1月新增信貸高達2.5萬億，比2009年強經濟刺激還高9000億，房價從此一發不可收拾，短短兩三年間，先是一二線，然後三四線房價漲幅翻番。房價不僅僅是用來住的，還能被炒的如此厲害，說明了房子已經成為了投資品，既然是投資，必然會有高風險，容易引發經濟危機。國家先後出台了各種限貸限購政策，現在多城房貸利率已經在基準利率基礎上上浮了10%~15%，而在2015年最低八折。

從經濟政策看，短期內只要經濟增長不出現過快下滑，房貸利率不降，房價必然不會上漲，目前一二線城市二手房房價從最高點已下降20%，並仍有一定的下降空間，因為目前的購買力還無法支撐這麼高的房價。三四線城市房價也基本到頂，未來會出現20%以上的降幅。

以上只是籠統的說房價，房價的漲跌還看地域等。東北房價的漲幅遠遠落後於一二線城市，因為其人口早就開始凈流出了；而深圳由於人口凈流入最多，其房價漲幅最大。

未來，在更長的時間內，城市房價的上漲空間，將取決於其基本面，即經濟實力和人口。有人口流入的城市才有未來，在中國人口進入存量時代，誰能吸引到更多的外來人口，誰就有未來，誰的房子也就更有保值增值的空間。

最終的結論：由於人口出生的下降，房價大幅上漲的歷史已經過去，短期投資買房並不合適，特別是人口已經出現凈流出的城市。而貨幣超發會一直存在，長期看房價可以保值，所以對於剛需來講，有需求和實力就買。經濟政策對房價短期的影響很大，受調控的城市房價在2018年會一直成下降趨勢甚至到2019年才會企穩，那時買房會更合適。三四線由於漲價晚，下跌也晚，但下跌的幅度會遠遠大於一二線，拒絕成為接盤俠。對於像深圳、杭州這樣人口凈流入大，有發展潛力的城市，可以投資買房。

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