找到錢才是硬道理 供應鏈融資大潮席捲全國房企
中房報記者 曾冬梅丨廣州報道
銀行非標業務清理步步深化，標準化的資產證券化產品如一股新生力量，成為房地產公司新型融資手段，形勢相逼房企會喜歡上這些新融資模式。
4月17日，雲南城投發布公告，透露擬開展供應鏈金融資產證券化業務，產品總規模在120億元，底層資產為相關供應商對於公司及公司下屬企業的應收賬款債權及其附屬權益。
此前新城控股、萬科、碧桂園等已率先成功發行供應鏈資產證券化產品，加上目前泰禾、雅居樂等正在籌備的產品規模，中國房地產報記者初略統計，該市場規模已經接近千億元。
有券商分析人士認為，供應鏈的資產證券化非常符合國家整個供應鏈鏈條、上下游融資的政策方向，既不會增加房企的財務報表的有息負債率，同時還能通過賬期的拉長達到一定的融資作用，預計在2018年、2019年會迎來爆發期。
「我們最近正打算做，規模預計在10億元左右。」一家廣東上市房企的高管告訴中國房地產報記者，這種產品能幫助公司將給供應商的應付款賬期延長一年時間，緩解資金壓力，是一種創新的融資工具。
房企供應鏈融資井噴的背後，是銀行傳統貸款渠道受限，銀行、券商等金融機構在資管行業非標轉型的焦慮下，與渴求資金的房地產商一拍即合。轉身供應鏈ABS似乎成為非標轉型的一條最確定出路。
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供應鏈資產證券化火爆
房企供應鏈和零售債權是ABS市場一季度的兩大看點。
在雲南城投擬開展供應鏈金融ABS之前一周，泰禾集團發布公告，稱擬開展供應鏈資產支持票據項目，擬註冊儲架額度不超過100億元，產品期限為1年。泰禾認為該產品可以強化財務賬期管理，優化資源配置，有利於公司房地產業務更好地開展。
在這之前，轟動業內的是碧桂園3月5日在深交所獲批的「融元—方正證券—一方恆融碧桂園35-82期保理資產支持專項計劃」，儲架發行規模總額高達400億元。根據金融監管研究院的統計，2017年房地產企業通過ABS渠道融資規模約為1400億元，包括在上交所和深交所發行的供應鏈ABS、購房尾款ABS、物業費ABS、CMBS和REITs，而碧桂園這次的單筆融資規模就接近去年房地產ABS融資規模的30%。2017年房地產企業通過供應鏈ABS這一產品融資規模約為467億元，此次的規模就接近去年全年該類產品融資總規模。
碧桂園這筆400億元的供應鏈ABS被認為是房地產融資市場的標誌性項目，代表了今年行業融資的新風向。
正在籌備發行供應鏈ABS的房企不在少數，深交所的信息顯示，3月23日，30億元規模的華金瑞馳—聯易融雅居樂供應鏈1~8號資產支持專項計劃已經通過審批。上交所相關人士告訴中國房地產報記者，目前已通過幾隻房企的供應鏈ABS發行申請。
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地產ABS發行規模有望翻番
跟房企的其他融資產品不同，供應鏈ABS不屬於直接融資工具。在房地產開發過程中，房企需要向上游供應商採購各類服務和材料，並形成大量對供應商的應付賬款。
而房企供應鏈ABS，便是以上游供應商對房地產開發企業的應收賬款為底層資產的一類證券化融資工具。實際融資人是房地產開發企業的合作供應商，但由於房企一般在地產開發過程中處於甲方的地位，因此這類項目往往由房企主導發起。此類項目一般通過保理公司先行歸集底層債權，然後再以保理債權作為基礎資產發行地產供應鏈ABS。
以萬科此前發行的「平安證券—萬科供應鏈金融5號資產支持專項計劃」為例，該產品的底層資產池未償本金金額約13.5億元，包括來自237個債權人的668筆應收賬款。
由於供應鏈ABS主要依賴於核心房企的主體資質，目前發行成功的房地產企業主體信用評級均不低於AA+（若申請儲架發行可能需要主體評級達到AAA）。在這個基礎上，該產品的融資成本可低至6%~7%，與大型房企的公司債發行利率相當。一位金融業內人士告訴中國房地產報記者，「房企的上游供應商大多是中小企業，對它們來說，這樣的利率可以說是非常低了，在很大程度上解決了融資難、融資貴的問題。」
某券商債券部的專業人士表示，2017年10月，國務院辦公廳發布《關於積極推進供應鏈創新與應用的指導意見》，明確提出積極穩妥發展供應鏈金融的重要任務，供應鏈ABS非常符合國家政策導向，對中小企業是一種直接融資。
房企也有很大動力做這一類產品，一方面是監管支持，同時也不會影響公司財務報表。另一個方面，能給房地產企業一定融資空間，例如房企一般對供應商的賬期是一至兩個月，通過供應鏈金融，可以在每期發行ABS和ABN之前把賬期跟供應商統一簽成一年期，也有緩釋現金流和融資的效果。
智信資產管理研究院研究員紀少鋒表示，當前ABS市場上的機構投資者以商業銀行理財資金為主，在監管政策的步步緊逼下，非標資產規模萎縮已成必然趨勢，標準化資產的比例必然加大，而公募ABS既是標準化資產、又有流動性溢價，投資價值凸顯。而且目前已發行的供應鏈金融ABS期限多為一年期，與商業銀行的理財資金更易匹配。「由於地產行業本身的特殊性，基礎資產的規模較大，加上信息化程度較高、數據集中處理能力較強，房地產企業發行供應鏈金融ABS具備一定的優勢。所以當前市場上的供應鏈金融ABS中，地產類佔比較高。」
金融監管研究院研究員顏穎認為，2018年的房地產供應鏈ABS產品發行規模較去年有望再次翻番，站上更高的量級。這不僅僅是一個規模上的增長，更是一個量變引起質變的拐點，房地產融資正在加速進入ABS時代。
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