千萬剛需房，今天你買了嗎？
關注一下又不會懷孕！
自從上一篇關於樓市的分析文章後過去了一年半，很多朋友要問我，為啥不說話了。是因為上一篇文章打自己臉了，疼！
（詳情請見上一篇文章 >>>>又限購了？買？賣？買！）
16年底上海樓市密集式的政策調整之後上海到底發生了什麼變化，我們來review一遍——
2016年11月，上海發布了新的樓市調控政策，二套房普通住宅50%首付，非普通住宅70%的首付。這麼多年來，全國人民已經成精了，知道你越調控房價越高，所以2017年3-4月迎來了一個小幅上漲的行情，由於那個時候一手房沒有房源，二手房非普通住宅70%的首付，導致那時有首套房放票的，沒新房買，反而此時湧出了一批上海老阿姨老伯伯拿著全款來買房盛況。
但是這次上海大媽們沒有想到的是，這次調控是來真的。這次調控把上海二手房市場來了個速凍模式。接下來的一年多的是時間，上海的樓市基本處於，一手房沒有新盤，二手房陰跌。
這一輪調控最厲害的並不是控制信貸，因為國家也知道，不論他們怎麼控制信貸，錢是聰明的，總是能往房地產流動，比如大家之前知道的過橋貸，消費貸，都是資本在房地產市場的馬甲。
這次ZF的手段非常高明，也是我沒有想到的，70%的二套房首付不僅降低了槓桿，更重要的是控制交易過程——簡單來說就是，你的上家不賣掉房子，你是不敢把你的房子賣給下家，因為你不敢手持幾百萬的現金等上家房子，等政策變化。
於是這一條鏈上一環扣一環，一環不動整鏈都是死的，作為原本打算置換的我，就親歷了這一過程。
這樣的政策讓上海的二手房交易瞬間跌至谷底（具體數據自己網上查）。但總有卡著政策走的賣家，比如我們小區的有人已經把下一套房子定金交掉了。原本可以按照老政策50%的首付的，自己手上存款也夠，現在必須要70%了，只能賣房子，降價賣房子。
這一批人撥動了第一張房價下跌的多米諾骨牌，觀望—降價—觀望—再降價，就像股票一樣，可以用很少的資金成交量砸個跌停，所以導致去年上海的二手房價格因為極少的成交量就最高峰已經砸去了20%，最後大家也就不置換了，撤回掛牌，買方賣方都進入觀望期。逐步到今年2月份，算是穩定下來了。
接下來我們再來看看過去一年房地產市場除了限購還發生了什麼。
租售同權、共有產權、大力發展租賃房。包括去年很多土地拍賣都是象徵性的走了過場，沒有溢價，樓板價非常便宜，這些土地的開發方案中規定，租賃比例，經適房比例，甚至還出讓了一幅全租賃房的土地，這些政策看上去是為了再給樓市一記致命拳，徹底打破泡沫。
但有趣的是，今年3月以來我們迎來了什麼？一手房開發商頂不住資金壓力，妥協接受了低於周邊二手房1-2w均價的開盤價拿到了預售證。於是3-4月份集中入市的內環，近內環的新樓盤一開盤，就吸引了無利不驅的資本。8-10w的樓盤總價在1000w上下的「剛需房」開多少 ，日光多少，有些幾乎是3小時，半日光。有些樓盤搖號的中獎比率已經是1:7的數字了，因為資本知道，買到即賺到，這年頭沒啥比中國房子更保值，更增值的了。
很多人要說了，這上千萬的房子和我沒關係，我也買不起。我關心的是郊區的房子漲不漲？
好，接下來我就要說我的推論了——
以下內容僅供參考，畢竟上次打了自己的臉還痛著~~
大家都知道一個現象叫溢出效益，現在開盤的都是高端樓盤，和我們老百姓沒啥關係。但你要知道，在第一輪3月-4月搶購高端樓盤的人當中有多少是真正會去住的？我看到一個報道說某高端樓盤開盤現場，都是公司在購買，這些基本上都是投資，而在這一輪中沒搖到號的人怎麼辦？
這些人當中，正真要住的人（學區房），會轉向二手房，推高周圍二手房價格。要繼續投資的人，會轉向繼續追逐下一輪即將開盤的中環or 近外環的5w-8w中端樓盤。
如果（捂著臉說），下一輪還是這樣的日光碟連續出現，將會徹底激活上海的存量觀望資金，加入第三輪的外環or外環外樓盤搶奪。
加上最近兩個耐人尋味的金融政策，一個是央媽的定向降准釋放了4000億RMB到市場上，這點可能有人要打臉說，這是給小微企業貸款專用的，請結合上面說的1000w剛需買房人特徵好好想想，再來打臉。
第二個就是昨天剛剛發布的，工行已經將可貸款年齡提高到70歲了（蜜汁微笑）。兩個結合來看，如果有第三輪外環日光碟的出現的話，搶購的主力絕對是上海臨退休老阿姨們。這樣逐步的溢出效應會帶動周圍二手房的房價。
你要說了，周圍現在這麼多人要置換，在跌價賣房， 最不濟買不到一手房，我買二手房好了，慢慢挑。
真的是這樣嗎？
我們來推理一下，第一輪內環搶購推動內環二手房上漲。漲的都不用多，企穩好了。正所謂買漲不買跌，房價企穩了，誰還賣！反正內環的房子都在上海老阿姨手裡，要麼漲價，要麼最多不賣，掙房租（美滋滋的）。
好了，原本打算中環換內環的人發現內環的房子漲價了，買不起了，怎麼辦，漲自己的房價啊，以此類推。70%的首付像一條鎖鏈，讓整個二手房大環境在地量交易量的情況下實現同漲同跌。ZF大大真牛逼。
好多人又要說了，反正買房子我也買不起，和我沒關係，我租房就好了。
真的嗎？
買房的溢出效應會逐步的、間接的影響租房市場。為什麼這麼說呢？
有這樣一個邏輯你看看是不是也這樣。來上海工作的，大多都想留下，想留下就要買房，不論是在掙首付款的，還是買了房背貸款的，或者是換了大房子背更多貸款的。這些人有一個共同的特點，就是通過努力工作，不斷跳槽，增加自己的收入，所以現在社會上企業中，年輕人鮮有忠誠度。加個3-5k就立馬走人。能夠的上首付符合政策立刻開始看房子。跳槽越來越頻繁，導致企業必須要花更多的成本來篩選留住人才。原來一個崗位6k能招到人，過了年，基本就要7k了。
這些人中大多數是成家並有小孩的，如果在這一輪買房大戰中沒有買合適到房子，或者因為租售同權的政策，讓小孩在沒有學區房的情況下，依舊能夠上到公立小學。一套好學區房有可能就會有N多組家庭爭搶租，房東老阿姨坐地起價。市中心一室戶老破小月租2w不是夢。
你說市中心老破小都2w了。其他房子呢？
有人要說，我們小孩可以不上公立，上民辦私立啊，上國際學校啊。各位請了解一下，公民同招政策和，九年制義務教育階段，國際學校政策。
有人要說了，政府不是在大量造公租房和廉租房嗎？到時候我們就有便宜的房子住了。請參考北京六環外萬科首個租賃房新聞，1.5w一個月，一次性付清十年租金180w。呵呵噠。
當中的邏輯不敢講，怕被喝茶，請大家仔細揣摩。
最後還是老話題，買還是不買？這次我真的沒有辦法給你確切答覆。因為現在已經不是市場行為了，在政府指導價下，誰都不知道接下來會發生什麼。買與不買客官自己看。
至於你要問上海房子會不會再漲價，我也說不準，只是我會關註上海地鐵的微博賬號，上面會顯示每天的客流量以及，最近一次地鐵客流破紀錄是在什麼時候，是多少。畢竟這個數據是不能造假的~
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