東京女子圖鑑≈東京房子圖鑑

《北京女子圖鑑》熱播，我反潮流地重溫了一遍《東京女子圖鑑》。既然是正版授權的，北鑒套路基本類似東鑒，就少了一樣——濃墨重彩的關於居住地決定階級的描寫。關於東鑒，換個角度看，與其說是東京女子生存指南，倒不如說是東京買房宣傳故事片。

關於東京買房，有過一些研究。劃重點哦！

日本買房建議只關注東京大阪。

近幾年東京房子應該是穩中有升。穩是歷史原因，升有東京奧運會的刺激。

以投資為目的的，建議二手房。

租金回報率在5%左右，租客穩定，中介規範。

175萬以上的房子，資質合格的個人可在日本中資銀行貸款（2.8%），貸款成數4到7成。

聽上去不錯哎！不過，對於習慣中國房子漲幅的人，日本房子穩中有升的升實在太微不足道，畢竟去年柏林都漲了20%，中國人的選擇還是很多的。其實買東京房子的人很大原因還是對於日本文化的偏愛。

東京房價均價3-5萬，但具體地區之間的價差遠高於北京上海，下面就聊聊東鑒里提到的幾個地區的分布和價位。

東鑒一共主要提到五個地方，記錄了女主一步步打怪升級最後回歸的過程。這五個地方還是屬於東京核心區的環地鐵沿線站，沒有遠到花橋或廊坊。

我做了一張表格列出了這個五個地方的所在區域，平均價格，風格定位和上海北京的類似區域。可以看出，從35萬人民幣一平的銀座到3萬左右的三茶和豐洲，價格差距之大令人乍舌。而且這還只是平均價格，如果就具體房子而言，銀座上億的豪宅和三茶離地鐵較遠的公寓單價差別應該更驚人。

然後，就每個地方我再探討深入一點。

1

三軒茶屋

第一個是位於世田谷區東部的三軒茶屋，有人說相當於莘庄和回龍觀，也可吧，就是配套完善小有逼格的離核心區較遠的成熟小區。非常適合女主最開始想住南青山又沒能力的剛畢業頗虛榮女生人設。其實這個地區如果是口袋充裕的小家庭來住的話，反而是性價比之選，不太貴，又方便。女主如果和初戀男友沒有分手，結婚生娃過過小日子，比較可能走同地區小房換大房的路徑。

我看到有掛牌17平米54萬人民幣的房子，看來單價3萬左右和該區域均價是吻合的。

2

惠比壽

第二個是澀谷區東部的惠比壽，人潮湧動的時尚地，粗粗略等同於徐家匯和雙井吧！惠比壽和下一個要說的銀座，都是充分滿足女人物質刺激的地方，shopping吧！感受上的區分，惠比壽更像年輕女孩子買Channel的心情，銀座更像女高管和富太買Hermes的狀態。

至於女主說的三十歲前吃到才是好女人的位於惠比壽的Jo?l Robuchon，外灘18號3樓有，大家可以去吃，沒有那麼高不可攀。話說吃東西上海的儀式感真沒那麼強，我和S在紐約Trump那幢樓大陣仗吃Jean-Georges, 外灘3號4樓也有，大家隨意。總之，這點上惠比壽的浮華輕佻猶如女主在這個階段找的不靠譜富二代男友。

我看了下惠比壽有19平米112萬的房子，和澀谷17萬均價比貌似有差距，可見澀谷地區內的具體房子價差很大。

3

銀座一丁目

第三個是位於中央區西部的銀座一丁目，繁華的老牌商業區，類似靜安寺和國貿。銀座不用說，大家都知道。說到銀座，我就想到一個故事，孫正義說有一天他跑到銀座的中心，發現他想買什麼就可以買什麼，買下整個銀座都行，然後覺得人生特別地虛無。這個故事說明什麼？說明——他不住在銀座！哈哈哈哈哈。是的，有權人住千代田區，有錢人住港區。但為什麼銀座房子均價35萬東京最高？我猜測還是商鋪的原因。

和女主不倫之戀的和服店老闆為啥這麼有錢？這個百年老鋪有形無形價值都高啊！

4

豐洲

第四個是位於江東區西部的豐洲，新中產的聚集地，好比世博園和亞運村。也是填海開發的區域，住的是比三茶的小家庭高級一點點的新中產，當然也許只是自以為高級。這個區域最有趣的是什麼？好多中國人買。中國人因為浦東啊，通州啊的關係，特別相信這些新城的爆發力，還有東京奧運會這種利好。中國人買房有一種炒股票的心態。所以日本一個房地產專家寫了本書，三個月連印三版，說2025年日本房產會因為中國人爆買之後突然集體拋售而再次崩盤。他說中國人不相信日本政府的話，一旦發生突發災害或事件低價也要拋售，好像有一點點道理。

我看了下現在豐洲均價每平米548,091日元，3萬多人民幣，比之前2萬多人民幣已經漲了，中國人太厲害了，哪裡都能複製浦東通州模式。不過仔細一想，女主相親結婚的老公說是很早就在豐洲買了房，也和很多在浦東通州早買房的經濟適用男在婚戀市場上比其他人佔優勢有點像，所以這個模式還是至少亞洲地區通用的。

5

代代木上原

第五個是位於澀谷區西部的代代木上原，雖然和惠比壽同屬澀谷地區，但是更加文藝范兒，有點武康路和酒仙橋的意思。女主和男閨密最後定居於此，可以說是很多北上廣深這個世界看清楚了的文藝女青年非常喜愛的一種生活方式了。說句煞風景的，這種地方一般都是看上去特別美，然后里面電線老化或者粗製濫造，也不懂為什麼通常這種地方的基建也做得常有藝術家的隨意。

但是，情懷這種東西還是有代價的。我看到這裡有掛牌264.46平米2060萬的房子，價格還是沒有澀谷區均價17萬高（這個17萬估計也有商鋪的拉高在），但是8萬的單價也是不便宜。我算了下，女主的年薪在700萬日元，也就是40多萬人民幣，在代代木上原買個30平米總價240萬的房子，貸款7成，首付72萬，還是比較合理的負擔，就是平時2，3萬的裙子要少買點了。

最後結個特別實在的尾巴，寫東京女子圖鑑，北京女子圖鑑，還有馬上要播的上海女子圖鑑的公號文章，太多太多了，講慾望，講奮鬥，講感情，講心態，講社會，太累，太虛。女人嘛！沒有什麼比房子更有安全感了，真的。

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