倫敦為何加速回歸市中心？

最新 04-25

城市中心會衰落嗎？

新城區會打敗老城區嗎？

市中心的房子還要不要買？

……

太陽底下沒有新鮮事，中國大城市今天所思考的這些問題，在歐美國家看來並不稀奇，因為他們經歷過同樣的問題，也走過同樣的彎路。

本文就來說說英國倫敦在城市化中的一些經驗與教訓。

二戰之後，倫敦經濟迅猛發展、人口快速增長，其中心城區的人口在當時就超過800萬。和今天的北上廣深一樣，當時的倫敦在管理上遇到了前所未有的挑戰，交通擁堵、環境污染、高房價等「大城市病」接踵而至。

城市化有兩種模型：

一種是沿著城市邊界無縫蔓延，俗稱「攤大餅」，這種模式的優勢是成本低、效率高，母體城市的資源可以很快地順延到新城區。缺點是城市會繼續膨脹，人口聚集度繼續攀升，交通擁堵、環境污染等問題加劇。

另一種是跳躍式發展，即遠離城市邊界，在遠郊地帶另起爐灶，規劃一些自成一體、獨立發展的衛星城。這種模式的優勢是，有利於快速疏散人口，減輕主城區負擔，缺點是成本高、效率低，搞不好就變成遠郊卧城。

為了快速疏散人口，當時的倫敦和今天的中國城市一樣，選擇的是後一種模式。

具體方案是：

在距倫敦中心半徑約為48公里的範圍內建設4個同心圈，第一圈是城市內環，第二圈是郊區圈，第三圈是環形綠化帶，第四圈是鄉村外環。

如圖所示，第四圈便是衛星城建設的主戰場。1946年，英國制定「新城法」，計劃在倫敦第三圈綠化帶以外的區域新建8個具有獨立性的衛星城，其中就包括Harlow和Crawley等新城，與倫敦核心區相距30—60公里。

然而，這個看上去完美無瑕的規劃，並沒有獲得市場的認可。在實踐中，由於這8個衛星城依然處於大倫敦的通勤區間內，住在衛星城的人難以抗拒倫敦中心區巨大的吸引力，還是紛紛回到中心區工作，最後衛星城逐漸淪為功能單一的「睡城」，不僅沒有達到疏散人口的目標，反而增添了很多長距離通勤的客流，讓倫敦的交通壓力更大。

與此同時，由於把資源和注意力過多地傾注到衛星城，也導致倫敦市中心的不少餘地空間被耽誤，特別是倫敦東部和南部那些佔據優越地理位置的區域，一直沒有認真發展，導致優質土地資源的閑置。再比如倫敦眼旁邊的Elephant&Castle，也遲遲沒有獲得重視。

於是，這個《大倫敦規劃 1944》是以失敗告終的。

倫敦衛星城失敗的原因可以歸結為這樣幾點：

一是對倫敦規模邊界的認識不足。當一個國家的城市化率超過70%後，其城市人口的增速就會下滑，城市繼續擴張的動力就沒那麼大了。二戰之後的英國，其城市化率已經不低了，當時的倫敦已經接近規模極限，沒有那麼多的新增就業機會與人口去填補衛星城。事實上，今天的倫敦在規模上與當時相比，並沒有顯著的擴大。

二是衛星城建設成本過高，難以持續經營。前面說過，城市化必須要有成本意識，沿著城市邊界無縫蔓延，可以最大化地調動社會各界的積極性去參與建設新區。但距離主城區數十公里的衛星城，因為建設成本太高，往往只有政府孤軍奮戰，財政投入的負擔重，難以持續，往往半途而廢，讓衛星城變成卧城。事實上，與美國由市場引導自發形成衛星城不同，英國的衛星城主要就是由政府來主導建設的。

三是對倫敦產業結構的認識不足。二戰之後的倫敦，發展迅速，很快從一個工業城市發展為以金融、商業、文化、教育、娛樂、傳媒等高端服務業為主導的金融中心城市。高端服務業與工業不同，它必須依附於人口稠密、配套完善的中心城區，功能單一、人口稀疏的衛星城對高端服務業不具備吸引力。產業升級之後的倫敦，人們比以往更嚮往市中心。

在衛星城上走過彎路的倫敦，決定痛定思痛，主動承認錯誤並重新制定戰略：表示尊重市場和人的選擇，回歸倫敦市中心，甚至鼓勵核心區域加密豎向緊湊發展。

2004年2月，倫敦頒布了新的規劃——《大倫敦空間發展戰略》，描繪了倫敦未來30年的戰略發展，並明確了市中心在空間發展上優先權。

正是在這個背景上，Wapping、金絲雀碼頭、Shoreditch等原來被忽略了中心區餘地，迅速被重視起來，最近十多年被倫敦傾注優勢資源大力開發。其中，金絲雀碼頭髮展為一座可與倫敦金融城媲美的新金融中心，Shoreditch匯聚了思科、英特爾、亞馬遜等科技公司，有倫敦科技城之城。Wapping 則佔據地利之優，其位於老金融城與金絲雀碼頭中間，且毗鄰倫敦科技城Shoreditch，發展為一座綜合性的宜居、宜業的現代化新城。

位於倫敦泰晤士河畔、金融城旁的Wapping區域，曾經是世界上繁忙的港口之一。

在上個世紀30年代，Wapping區域總面積就達到20萬平方米，僅港區本身僱傭的工人就超過了3萬名，與港口有關的業務人員高達10萬之多。到了上世紀六七十年代，伴隨著英國製造業和運輸業的衰退，Wapping也無可避免地沒落。

從八十年代開始，英國政府開始重新重視Wapping區域，由政府牽頭成立了倫敦碼頭開發公司進行改造。今天，原來的工業碼頭已經不復存在，取而代之的是另一個繁榮、宜居的新社區——London Dock，再次吸引眾人的目光。伴隨著業態的豐富，越來越多的住宅項目也被逐步開發。

London Dock由倫敦地產開發商、伯克利集團旗下的St George開發，目前正式推出全新一期26層高公寓樓，也是整個項目規劃里獨有的高樓：Cashmere Wharf。

圖 | Cashmere Wharf效果圖

地段繁華

Cashmere Wharf位於倫敦一區，毗鄰金融城、金絲雀碼頭及倫敦更多的商業中心和科技城。

圖 | Cashmere Wharf區位示意圖

Cashmere Wharf地處倫敦東區的知名旅遊景點Wapping，Wapping魅力在於擁有其他地方都沒有的歷史瑰寶，如通過一些古老的樓梯，可以步入泰晤士河畔。這裡還有遊客到倫敦必到打卡之地——Whitby，據說建於1520年左右，是倫敦較老的河畔小酒館。

另外，Cashmere Wharf還緊鄰倫敦塔橋、倫敦塔，可遠觀泰晤士河，可謂是名副其實的江景房，項目距離倫敦金融城也僅一步之遙，朝南戶型16層以上的住戶在窗邊就可以俯瞰碎片大廈。

生活豐富

居住在Cashmere Wharf，意味著周邊有各式各樣的生活配套設施和生活方式可以選擇。在標誌性的倫敦塔橋上漫步，可通往時尚的南岸區，別緻的酒吧，精緻的餐廳及文化場所鱗次櫛比，泰特現代美術館、莎士比亞環球劇場、國家劇院和皇家節日音樂廳......周邊還有充滿匠人歡聲笑語的博羅市場，倫敦的一些好的酒吧可欣賞泰晤士河美景。