聯合辦公迎來「合併潮」 未來盈利模式是關鍵

位於北京市東城區的王府世紀大廈2層,曾經是著名高端連鎖餐飲金錢豹的總部,去年隨著金錢豹的倒閉逐漸冷清。近日,優客工場第100個社區正式入駐,讓這個昔日大宴賓朋的場所又重新熱鬧起來。而優客工場和金錢豹新舊交替,折射出整個聯合辦公行業正迎來一輪合併、收購熱潮。

整合剛剛開始

聯合辦公是一種為降低辦公室租賃成本而進行共享辦公空間的辦公模式,來自不同公司的個人在聯合辦公空間中共同工作。在特別設計和安排的辦公空間中共享辦公環境,彼此獨立完成各自項目,2015年起在國內風行。

隨著各路資本的湧入,過去3年內,聯合辦公企業展開了激烈的廝殺。最終,大浪淘沙,盈利模式的劣勢使得很多企業不得不走上整合這條路。

4月12日,WeWork正式公布將合併裸心社,WeWork中國將以25億元的價格完成此次併購。雙方的合作包括共享現代化工作空間、軟體與服務,以及一個在全球範圍內連接會員的社區。合併後,WeWork規模將增加一倍,將繼續擴大在中國市場的優勢。

此前半個月,國內聯合辦公行業內首個獨角獸企業——優客工場宣布收購Wedo聯合創業社,這也是其3個月內的第三次併購行為。其他兩次併購分別為:1月3日,優客工場完成對洪泰創新空間的全資併購;3月9日,優客工場完成對無界空間的併購。

據不完全統計,2017年3月至今,聯合辦公領域共完成8次收購或合併,其中優客工場在今年前三個月即完成3次併購。

對此,洪泰創新空間創始人兼CEO王勝江表示,中國已經進入了房地產存量資產時代。在盤活300萬億元的存量資產過程中,聯合辦公行業至關重要。合併是順應大勢的戰略決策,可以整合雙方最優質的資源,最大限度釋放協同價值、提供更優質的升級服務。

「整合其實只是剛剛開始,未來幾年,我相信行業還會有進一步的變化。」在納什空間CEO張劍看來,雖然近幾年聯合辦公領域湧入很多玩家,但是良莠不齊,有些企業可能只為政府補貼,有的甚至只是跟風,存在很多非商業行為。事實上,沒有長期、整體規劃的企業不可能一直燒錢下去。

不可或缺的辦公形態

「合併潮」的背後隱藏著聯合辦公企業在盈利方面的焦慮。在優客工場王府世紀社區內,特意保留了大量原來金錢豹餐廳的卡座,用優客工場創始人毛大慶的話說,「這預示著新事物取代了舊事物」。但在一些業內人士看來,這恰恰折射出其盈利狀況不佳的尷尬。

有媒體報道稱,優客工場2017年營收僅1.67億元,對應的最新估值高達110億元。而作為國外同行,WeWork2017年營收為10億美元,對應估值200億美元。二者對比,優客工場的過高估值也難免引發了業內不少的質疑和爭議。

當然,主要依靠做「二房東」這樣單一的盈利模式,目前仍是整個國內聯合辦公行業的現狀。比如,優客工場的場租收益曾一度佔到總收益的90%。雖然毛大慶反覆強調未來優客工場的收益大部分將來自衍生業務,但他也坦言,這需要建立在優客工場發展到一定規模之上。

雖然行業存在一定問題,但不可否認聯合辦公市場潛力巨大。有數據顯示,2020年前20大城市的商業和寫字樓面積將達3億平方米以上,假設有近30%被轉化為聯合辦公空間,即使按目前市場上每平米能產生的收入1500元左右計算,2020年聯合辦公的市場規模至少可達1500億元。

「聯合辦公是未來的一個不可或缺的辦公形態。」張劍告訴經濟日報記者,「之前大家對聯合辦公這種模式到底能存在多久很懷疑,現在全世界都在往這個方向發展,聯合辦公已經極大解決了一批客戶的需求,一定會長期存在下去。」

與此同時,聯合辦公的業態會更加多元化。「不同的人適合不同的共享的產品。」張劍介紹說,除了出租工位,納什空間還推出了更加獨立的超級工作室。比如,律師是肯定不會用普通的聯合辦公產品的,因為涉及到很多隱私問題。「市場最後一定會分化。」

「二房東」只是過渡態

「現在大家做的『二房東』模式只是一個過渡態,從所有發達國家走過的路來看,最終房屋或者資產都會託管給專業的人來進行管理,機構佔比會越來越高。」談起盈利模式,張劍並不否認現在「二房東」的身份,他表示「二房東」不可能一直做下去,未來的盈利模式一定會更加多元化。

事實上,WeWork就將自身定位於一個輕資產運營加上資產證券化和資產資本化的投資公司,其擁有租金收入、房地產信託投資基金運營以及股權投資等多種收益形式。

「共享辦公的核心是企業服務,而不是簡單的空間租賃」。這是毛大慶反覆強調的一個觀點。他將共享辦公和傳統辦公進行了對比,一個大型的連鎖式共享辦公起碼應該具備六大功能:移動辦公、共享會議、社群活動與社交、服務商和交易的發生、沉澱企業數據、企業服務平台的閉環製造,後續大量的產業鏈接。「優客工場目前已經具備了龐大的企業資源,下一步準備將優客工場APP改造成一個社會媒體發送平台。」毛大慶透露。

相對於優客工場的「花樣百出」,目前運營聯合辦公空間面積最大的納什空間則顯得更加務實。「在和入駐企業合作的方式上,未來收取租金只會佔一小部分,取而代之的將是管理費或者服務費,長期來看這是納什空間的發展方向,這個行業本身還會是與重資產做結合。」張劍坦言。

張劍表示,本質上納什空間是一家以空間為入口的企業服務公司。在他看來,設計一個好的聯合辦公空間本身就是一個很重要的服務,包括燈光、WIFI、空氣質量等,企業如果沒有優秀的設計和供應鏈能力,很難把這些做好。其次,就是做好基礎服務,比如維修、保潔、搬家、工傷註冊等。再次,是提供一些高級服務,包括融資、申請政府補貼、納什學院等。

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