房產投資突然充滿風險！海南「關門打狗」，一夜凍結資金六千億

智谷趨勢（ID：zgtrend）| 宇庭

2018年4月22日晚上9點，對海南乃至整個中國喧囂了二十年的樓市來說，都是一個歷史性時刻。

當晚，中國的房地產正式宣布進入「後暴利時代」，中國炒房時代或由此終結！

這一次海南放的大招空前，傳遞出幾個基本可以確定的信息：

流動性成為中國房地產投資最大的風險

國內房產投資收益何時變現充滿巨大的不確定性

中央短期內不會給房價暴漲創造政策條件

01

「關門打狗」猝不及防

明天與政策，究竟哪個會先到？

最近幾年，國內出台房地產政策，最喜歡的一招，就是「平地一聲驚雷」。無論剛需買房族還是炒房客，迎頭就是一悶棍。

已經上車的憂心忡忡，套現之日遙遙無期；還未來得及上車的捶胸頓足，嘆息錯失良機。伺機待發的剛需族，心驚膽戰，忐忑地等待下一輪限購後的暴漲。

4月22日晚九點，海南出台史上最嚴限購條例：非本省戶籍五年社保、首付七成、限售五年……海南六千億資金瞬間被套牢。

政策公布不久，這場秒殺所有史上最嚴的調控的「422」新政，被大家形象總結為「釜底抽薪、過河拆橋、關門打狗」。

這也是中國第一次有地方把限購範圍擴大到一省。調控力度越大，越能說明中央這一次給予海南的重大利好。

但哪怕是提前知曉這波操作，冒險一博的，跑得再快也快不過政策半夜突襲。周末海南全省限購的消息出來後，就有被套牢的朋友在群里現身說法。

02

空有暴漲的地，卻沒有暴漲的膽

可以說，最近五年，國內出台最嚴厲的幾招限購，都誕生在最有機會暴漲的區域。

海南與雄安新區的歷程，就是明證。

2017年4月1日，橫空出世的「雄安新區」打破了清明假期的寧靜，喚起各路投資客的高潮。

那一天，走在河北雄縣的街頭，遍地都是討論雄安新區和北京炒房客的聲音。一夜之間，雄縣的房價從6000漲到2萬五！

然而，當天雄縣就宣布全縣房產停售，本地人不得交易。第二天，雄安三縣的房子已全部停售。

雄安新區限制交易，專業炒房團絕不會放過環雄安新區地帶。

可惜政策落地的速度比銀行轉賬還要快！

2017年4月5日，雄安新區設立後的第一個工作日，環雄安新區的十個地區紛紛限購。

你不得不佩服政策落地的速度，不到一天時間，中國最大限購圈正式形成。

也許你跑贏了大多數投資客提前入場，卻躲不開限購政策那最後的臨門一腳，出逃之路徹底封死。

現在，我們可以確定的是：但凡是中央確定會有大動作要發生的地方，一定會伴隨嚴厲的樓市調控政策，把「投機炒房」的資金，套死在池子里。

房地產作為中國經濟的支柱產業，未來最大的風險不是崩盤，而是流動性的窒息。一旦諸如海南和雄安這樣的大招橫空出世，一夜之間買家消失，門庭若市秒變無人接盤。

這個時候，除了全款買房又不缺錢的金主，其他人都是門裡的狗。

03

史上之最的房產政策大都出在中國

任何一個國家，都不能低估了中國打擊炒房的決心和執行力。至於結果如何，一切交給市場來說話。

回看最近幾年的樓市調控政策，離不開這幾點：

新政出台前毫無徵兆，甚至專挑晚上或者假期公布；

新政實施無過渡期，當日或次日生效；

政策作用等同於既限購又限售

國內的限購限售政策，絕不給投資者留下任何反應時間和出逃機會，並採用一切手段限制交易。

隨著這幾年房價暴漲，限購政策密集出台，國內房地產投資的流動性風險和不確定性，到了有史以來最嚴峻的時刻。

因為一不留神，你看中的潛力股，就成了瓮中鱉。

相比中國打擊房產投資的決心和速度，國外一些熱門國家的政策，未免太過「溫和」。

最近三年內對海外買家出台各類限制政策的熱門國家有紐西蘭、加拿大、澳大利亞。政策正式公布前，各大媒體早就開始不間斷地吹風；政策出台後，往往也會設置一定的過渡期。

可以說，對於已經入場的海外買家，非常友好了，預留了大量的機動時間。

國外房地產市場對於海外買家的限制，不外乎兩點：

通過加稅或者限制貸款來增加購房成本；

出台政策限制某些房產類型或者某些區域的交易

這兩招，嚴厲級別當然是往上升的，優先順序也是依次遞減。不到萬不得已，不輕易拿出第二招。

預計2018年禁止海外買家購買二手房的紐西蘭，這個政策從10月份媒體吹風到現在，相關法案還處於立法程序當中。而且外國買家的房產投資對紐西蘭經濟的貢獻不可小覷，這項方案最終能不能落地，還是未知數。

（去年10月紐西蘭總理在上任前宣布計劃限制外國人購買二手房）

過去被熱捧的溫哥華，2016年和2017年房價分別上漲17%和16%，位居全球城市前列。為此，最近大溫政府也是在考慮對海外買家發起限購。同樣，路透社從去年11月份就開始吹風，並聲稱提案已經提交議會，準備投票。

不過這個計劃受到的阻力較大，目前依然沒有實質性進展。

而一直以來備受全球投資者青睞的倫敦，從去年下半年就有消息聲稱計划出台外國買家的限購政策，但直到現在，一直處於「吶喊」階段，連計劃書都還沒出來。多半是要黃掉。

想和中國比拼房產限購政策的速度？Mission Impossible！

目前海外幾大成熟的房地產市場，比如紐西蘭、澳大利亞、加拿大要出台一項房地產調控政策，從媒體吹風到方案落地，短則半年，長則三五年。議會制國家更是需要按照立法程序層層審批，才能最終落地。

面對這場全球大限購，一天與半年，足顯中國之迫切。

04

唯一確定的事情

四月的海南，是焦灼和矛盾的，也是充滿勇氣的。

今年3月，海南省省長沈曉明在談及海南房地產的時候，用「壯士斷腕」來形容政府對調控海南房地產的決心。

這位省長還坦言：

「而海南的房地產對經濟的貢獻很大，無論是投資還是稅收，都佔到50%以上。」

「房地產作為海南的支柱產業不可持續，而事實上世界上也沒有哪一個國家、哪一個城市是以房地產作為支柱產業的。」

說壯士斷腕，絕不為過。

房地產就是海南的經濟支柱之一。

但面對國家在博鰲論壇時拋出的重大利好——自貿區&自貿港，眼看海南房價勢必會再次暴漲，海南卻毫不猶豫，出台「史上最嚴」，說明海南盯住了這次機會，哪怕斷腕，也不能讓自貿區的台變成了「房地產」的戲。

海南尚且如此，一夜之間凍結6千億資金，套牢數萬購房者，試問中國下一個有可能出現重大利好的城市又會如何去做呢？

房產調控政策，就像一把懸在所有購房者頭上的達摩克里斯劍，在中國，沒有人會告訴你它什麼時候落下。

下一個公布重大利好的城市頭上，相信也會懸著這樣一把劍。因為，以國家調控房價的決心和速度，目前絕不會給房價暴漲留下任何機會。

從這個角度來看，海南的這一記大招，釋放的信號非常明顯：在中國投資房地產，已經是一項高風險投資，什麼時候能拿到投資收益是最大的不確定性。

在中國連續展現了「房住不炒」的決心與行動力之後，那些仍有資產配置需要的人，或許只能將目光投向國外，那些物權更有保障的市場，尤其是英國和日本。

日本對待外國人的私權權益，原則上採取與日本國民一樣的平等主義。只要夠買了日本不動產，進行了所有權登記，買家的所有權就受日本的保護，與哪國人無關。

而英國倫敦作為一個老牌的投資城市，一直以來對外國買家購買房產不限購不限貸，並一直保持著平穩的房價增長。

中國炒房的時代已經正式落幕。如果你看中了下一個可能釋放重大利好的城市，那就想一想海南的「壯士斷腕」之舉吧。

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