犀牛手札331：你的出租物業，哪14項費用能抵稅？
因為一直研究地產投資，犀牛經常會被問起這麼一個問題：多倫多稅這麼高，我的出租物業能不能多抵一些稅呢？
回答這個問題之前，咱們先來看看加拿大的稅到底有多高（數據來自2018年加拿大稅務局CRA網站）：
2018年聯邦稅率如下：
2018年安大略省稅率如下：
也就是說，如果你是安大略省的居民，你每年的所得至少有20.05%是要交稅的。而當你的年收入超過了$425,842之後，那你就要開始按照43.16%來交稅了！
關於納稅的問題，插一句題外話：經常有非居民向犀牛抱怨在加拿大投資房產不僅要交稅，而且稅率高達25%。你們看看，如果是居民的話，稅率有很大的可能要超過43%呢！豈不是更慘？！
書歸正傳，咱們接著來說對於一個出租物業，有哪些成本可以抵稅（數據來自2018年加拿大稅務局CRA網站）
目前在加拿大安省，有14種費用可以當成出租物業的成本，用來抵免所得稅。它們分別是：
1）廣告費
2）保險費
3）利息和銀行費
4）專業人士費用
5）維修費
6）管理費
7）車輛費
8）辦公費用
9）出租相關費用
10）曾經預付的費用
11）地稅
12）給僱員的工資和福利
13）旅行費
14）設施費
下面我就一項一項的來給大家解釋，這些費用具體包括什麼：
1）廣告費
指當房東自己招租的時候，在各大媒體、網站、報刊、雜誌上刊登招租廣告產生的費用。
2）保險費
指房東購買的房屋保險。這裡需要說明的是，如果保險是買一次購買兩年的，那隻能抵減當年這部分的保費，第二年的費用要留到第二年抵。
3）利息和銀行費
指房屋各種貸款的利息，已經辦理貸款產生的相關費用。包括申請費、評估費、貸款保險費、貸款保證費、Broker收的手續費、因貸款而產生的法律費等。
4）專業人士費用
在這一項下，如果你請地產經紀幫你尋租，那麼你可以抵扣經紀費；如果請律師幫你寫合同，那麼你可以抵扣律師費；如果你律師幫你追討租金，那麼也可以抵扣律師費；如果你請會計師幫你記賬，那麼你可以抵扣會計師費。
這裡有一點提醒大家注意：因買賣投資房而產生的律師費是不能抵扣的。你可能要說了：這不公平，我買房也花了很多律師費的！不用急，這些費用，不是不能抵，只是不能抵扣出租成本而已，等賣房的時候還是能用得上的。
5）維修費
房東僱人修房子、換爐頭、修馬桶等這類的費用（人工+材料）可以抵入出租成本。但是，如房東自己動手的話，就只可抵材料費，房東的人工不能算了。
所以，當房東之後，要學習雇別人幹活，自己少動手。
6）物業管理費
請物業管理公司幫助打理房子、收租等產生的託管費可以抵入成本。
不過，房東親歷親為自己動手的，不能抵。
7）車輛費
車輛費比較複雜，分兩種不同的情況：
如果你只有一套出租房，想要抵扣車費，需要同時滿足下面：
a）出租房和房東自家位於同一個城市；
b）房東親自做部分或全部出租房的維護；
c）為了出租房運載工具和材料專用。
如果你有兩套或以上出租房，除了可以抵扣上面提到的這些，還可以加上房東為收租產生的車費以及房東為了去監工而產生的車費。（要求：兩套出租房不能在同一個地方）
注意：
如果只有一套出租房，為收租而產生的車費、房東本人的時間和人工不能抵；
金額要合理、保守；
必須有automobilelog，記錄下每次出行的日期、目的和里數。
8）辦公費用
辦公相關的鋼筆、鉛筆、列印紙、訂書釘、郵票等，都可以用來抵稅。
9）出租相關費用
包括庭院整理費（除雪、剪草、整理花園）、租約取消費（新政之後，因自用也要給租客一個月租金）、大樓管理費等。
10）曾經預付的費用
如果你有什麼費用曾經一次性付了幾年的。那麼後面每一年都可以抵扣一部分當年的預付款。
11）地稅
要注意啦！這個地稅是property tax, 不是land transfer tax (土地轉讓稅)。
地稅是每年都要交的屬於current cost (當期費用)可抵減房租。而土地轉讓稅是一次性的，只有買房交接時在律師那裡付一次。土地轉讓稅是購房成本的一部分，不能在報稅時抵減房租。
不過一樣，大家別急，land transfer tax (土地轉讓稅)在其他地方還是能抵扣的。不會讓你白白花掉了。
12）給僱員的工資和福利
房東請全職工人管理自己的房子時，付給工人的工資、CPP、EI、各種保險類的費用都可以抵稅。
13）旅行費
和在第7點提到的車輛使用費類似，為了照顧出租房而產生的旅行費也是可以抵入成本的。
但是有一點需要注意，為了照顧出租房而產生的住宿費用，是不能抵稅的，只能自己掏腰包。
14）設施費
如果租房合同上註明水、電、氣、cable等費用是由房東支付的，可以抵入成本。
這期文章到此結束，如果大家喜歡這篇文章的話，告訴我，以後我會給大家送上更多房屋投資管理的相關信息。
我是犀牛，我在多倫多用「工匠精神」做地產。歡迎大家訪問地產犀牛官網（RhinoZ.info），訂閱微信公眾平台「多倫多房地產投資by犀牛」（號碼：Toronto-RealEstate），和我一起「價值投資房地產」！
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