詳解百強房企長租公寓的發展方向

近十年地產發展簡析

2008年經濟危機以來，中國房地產經歷了幾個小周期，從瘋狂增長，到過剩開發，再到去庫存，小周期也被很多房地產公司成功預測到，趕上房地產快速發展的浪潮，規模和利潤迅速做大，但自2016年開始過往的經驗不再靈驗，從北上廣深領漲帶動的「全國山河一片紅」，到2017年限購限貸後「農村包圍城市」，大部分一二線城市量價齊跌，而許多三四線城市量價齊漲，「東邊不亮，西邊亮」。

不過自十九大召開以來，大會報告「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。」政策導向發生了明顯的轉變，中國房地產業已經走過了高速發展的「時代」，步入了新的發展階段，房地產發展的外部環境發生了根本性變化，如何認識和應對新形勢將在一定程度上決定房企的成敗。

住房市場結構性矛盾：過剩與匱乏

住房市場化改革和快速城市化進程釋放出巨大的住房需求，據中國指數研究院數據，2015年我國城鎮住房存量為272億平方米，人均住房達到1.1套，2013—2016年，全國累計竣工住宅面積74億平方米，住宅建設水平創歷史新高，2016年，全國居民人均住房建築面積達40.8平方米，我國住房總體上已經告別短缺時代。

根據馬斯洛的需求理論，可以將住房需求劃分為：基本需求、改善型需求和享受型需求。在總體供應飽和的情況下，我國住房市場的結構性矛盾依然突出，表現為：針對低收入階層的基本需求（保障性住房）供應不足，也缺少滿足高收入階層的改善型需求和享受型需求的好房子，同時配套不足、質量和規劃設計低下、物業服務水平低的項目卻大量過剩。

城市化的新常態：集聚與擴散

從國際經驗來看，都市圈將成為我國城市化的重要特徵，表現為首位度越高的城市其集聚效應越強，如紐約都市圈、倫敦都市圈、東京都市圈分別集中了全國人口的20%、60%、27%，我國也形成了珠三角、長三角、京津冀三大都市圈，以及以各區域城市為核心的多個都市圈。都市圈的人口、經濟的集聚程度不斷加強，也成為房地產需求為旺盛的區域。在集聚的同時，都市圈核心城市的產業和居住的擴散效應也不斷增強，形成諸多「衛星城」。

業務模式：多元化和專業化

隨著房地產進入「白銀時代」，房企的利潤率呈下降趨勢，很多開發商一方面將目光投向其它行業，實行「多元化」戰略。根據與企業主營業務的關係，我們可以將「多元化」劃分為：不相關多元化和相關多元化。不相關多元化指新產品、新業務與企業的現有業務、技術、市場毫無關係或關係不大；相關多元化則是指圍繞企業現有業務所進行的橫向和縱向多元化。

地產新時代，新業務發展模式：長租公寓迎來黃金髮展期

天時：政策扶持正當時，商改住大勢所趨

政策出台文件專門扶持租房租賃產業鏈的發展，並明確加快機構化、規模化租賃企業的發展，預計具體扶持政策將陸續出台。2016年6月，國務院印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確培育和發展住房租賃市場，從頂層設計角度明確指出培育市場供應主體，並將加大政策支持力度，優惠力度之大、覆蓋租房租賃產業鏈之廣為租賃市場的發展打開了通路。在2017年中央經濟工作會議報告中也明確提出，加快機構化、規模化租賃企業的發展。

國務院《意見》中明確指出，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。而地方出台的具體文件也明確支持商改住的實行，長租公寓發展的資源層面得到政策支持。

政府政策支持主要從市場、金融、財政等角度給予住房租賃市場支持。

1）市場方面，商改住全面鋪開，鼓勵租售並舉的制度，並大力支持租賃房屋的建設與發展；2）金融方面，允許提取公積金支付房租，開展REITs試點，給予住房租賃市場金融支持等；3）財政方面，對於住房租賃市場給予一定的稅收優惠等。

地利：行業蓬勃發展，品牌租賃市場進入加速階段

國內的住宅價格經過本輪猛烈的上漲周期之後，首次置業的門檻已經大幅提高。房價的上漲已經確定性地將一部分人擋在了買房的門檻之外。本輪的周期中一個重要的特徵是超過70%的交易屬於連環交易，這說明資產買賣越來越只限於有房人群進行換房交易和投資，變成了有產者之間的遊戲。沒有買房的人將越來越無法「上車」，只能轉向租賃市場尋求長期的居住場所。

從2015年開始，從中央到地方都出台了多項鼓勵租賃業務發展的政策，包括商業用房改租賃可以享受民水民電，給予住房租賃機構或個人稅收優惠，推進REITS的試點等。租賃市場從頂層設計上獲得了政策紅利，推動行業蓬勃發展。

此外，租賃市場長期存在的底層因素，如90後進入主力消費市場帶來消費升級的需求以及租賃市場信息不對稱和裝修不符合需求等行業痛點的改善，也在以上周期背景和頂層設計的推動下產生了共振效應，使得整個品牌租賃市場進入一個新的加速階段。

需求端測算國內租賃市場長期空間5萬億

從趨勢上看，租賃市場的GMV由兩個指標決定，一是住房自有率，二是租金開支占收入的比重。

我們國家目前的住房自有率沒有官方的數據可以支撐，行業內各種抽樣調查的數據大約在75%的範圍內，根據國際經驗，經濟越發達，住房自有率越低。隨著經濟的進一步發展，整體住房自有率預計還有10個點以上的下降空間。

從另一個價格指標租金開支占收入比重來看，2016年我國的比重為19%，而從美國的經驗看，全國平均為35%，一線城市平均為46%，二、三線均為31%。無論比照哪個標準，我國租賃人群在租金上的開支都有10個點以上的提升空間。在住房自有率和租金佔比變化的共同作用下，預計2027年我國租賃市場將達到5萬億。

供給端測算：千億級市場，百億級利潤

長租公寓現在整體供應較小，未來將迎來巨大且高速的發展空間。對於供給端我們選擇的測算公式為：市場凈利潤=長租公寓間數*單間營業收入*（1+租金增長率）*凈利潤率。我們以世聯行公告中測算的數據為基準，以2016年為基期，對2020年行業的發展空間進行測算：

1）長租公寓間數預計在2020年將達到1000萬間。根據中國飯店協會公寓委員會統計，預計2020年底品牌公寓會超過1000萬間，市場佔有率超過10%，將出現5-10家公寓數量超過100萬間的品牌公寓企業。

2）單間年度營業收入約為1.8萬元，摺合為1500元/月/間，而根據長租公寓面對的群體來看，租金收入應當高於這個數據。根據世聯行的測算，13萬間帶來的年營業收入約為23.4億元，摺合約1.8萬元/間/年。

3）平均租金增長率預計增長率在5%，而核心城市整體租金回報率處於較低水平，後續租金成長空間較大，預計增速將高於此水平。根據中原地產二手住宅租金指數的數據，在上海、北京、深圳、廣州、天津、成都六城中，近9年租金增速最高為上海近7.9%，最低為成都僅1.3%，其餘城市在5%~6%的增速，因此後續我們整體取5%的增速。

4）長租公寓業務的凈利潤率在穩定階段預計為12%。根據世聯行的公告，其擬投資的長租公寓業務凈利潤率約為12%，此數據與資源獲取能力和運營管理能力關係較為密切，由於缺乏更準確的數據來源，我們以12%為基準，且預計這一數據後續變化不大。

根據上述假設測算，到2020年長租公寓市場潛在營業收入近2200億元，總體凈利潤規模在250億元左右。

人和：資本助力，風生水起

資本的青睞助力長租公寓市場的崛起，二十餘家相關公司贏得近35億人民幣的融資。其中魔方公寓一枝獨秀，在2016年4月得到了C輪近3億美元的投資，根據投資觀察界的報道，此次融資後，魔方公寓估值將超過10億美元。政策逐漸對機構參與租賃市場的支持力度逐漸加大，加上長租公寓巨大的市場空間，資本對於長租公寓市場的追逐預計仍將持續，未來長租公寓的龍頭必將脫穎而出。

長租公寓發展瓶頸——突破者得天下

行業競爭激烈、盈利模式模糊、資源獲取困難是長租公寓發展所必須突破的三個重要障礙。儘管長租公寓坐享天時地利人和，但是由於其本身處於發展初期，行業本身有許多問題仍待解決。1）廣闊的市場空間使得長租公寓行業競爭尤為激烈；2）重資產模式以及缺乏相應的退出機制，使得長租公寓盈利模式模糊，缺乏能夠大規模複製的模式；3）土地成本高居不下，以及追求資源與成本的平衡也是長租公寓所必須克服的困難。

大部分長租公寓尚處於「燒錢」階段，未實現真正的盈利，長租公寓整體租金回報率較低也是行業的痛點所在。根據網易房產報道，萬科高級副總裁譚總曾表示，萬科長租公寓的租金收益率只有2%左右，除去稅費只有1.5%的收益；對於鏈家，長租公寓收入中70%是拿房成本，再加上15%的裝修分攤、10%的運營成本、5%的稅收，長租公寓的利潤幾乎為零。因此長租公寓整體盈利模式仍處於探索階段，盈利模式不明晰也是整個行業的痛點所在。

長租公寓發展趨勢

趨勢一：地產系，中介系與互聯網系或三分天下

在運營方面，初創長租公寓品牌或給予互聯網基因，有一定的運營優勢，但與地產企業和深耕房產市場多年的中介系相比，其物業獲取，宣傳推廣以及獲客能力均有不小的差距。因此，隨著政策的逐漸明晰，地產系、中介系或將與初創長租公寓品牌三分天下。

趨勢二：資源優勢明晰的國有企業開始涉足長租公寓市場

2017年下半年，住建部在多地開展了住房租賃試點，各地紛紛出台了鼓勵企業發展長租公寓的政策，而作為資源稟賦優勢明晰的國有企業先行先試，不僅積極將原有旗下閑置用地進行整合，推出多樣化的長租公寓產品，還在土地市場上競拍租賃市場用地，預計未來國企將在租房租賃改革中起到越來越重要的作用。

趨勢三：ATJ紛紛合作各地政府，推出官方租賃平台

在2017年下半年住建廳聯合幾部委共同下發住房租賃試點改革方案後，各地政府紛紛開始搭建各種地區的官方住房租賃平台，在此過程中，阿里，騰訊，京東以及銀聯都有涉及，幾大互聯網巨頭承擔了部分城市的長租公寓官方租賃平台的系統搭建項目。依託互聯網企業的技術優勢，各地官方租賃平台得以迅速搭建完成，隨著住房租賃市場的持續發展，官方租賃平台的流量也將逐漸增加，有望成為幾大互聯網企業新的線上線下流量的重要入口。

百強房企長租公寓未來該如何發展？

快速擴張，做大規模，抓住發展黃金期

利用集團上下游一體化的優勢，充分發揮集團裝飾、智能化、物業等二級公司的優勢，不管是自持物產項目，還是長期租賃物產項目，在設計和成本測算即可介入，具備施工條件，快速進場施工，短期完工，迅速開業出租，節省開業前的溝通成本、管理成本、無效租金成本，將前期投入成本最優化。

客戶群體方面，差異化和精細化是品牌戰略的關鍵

長租公寓實際上是「一場睡在哪裡的戰爭」。在居住環境日益固化的核心一二線城市，年輕群體對於住房的訴求正在悄然變化，便利、身份、健康、情感等綜合在一起構成年輕群體的新的「居住生態圈」

長租公寓面對的重要客戶是年齡層在20~29歲的青年群體，其特徵越來越強調個性，有著很強的群體意識。性格、愛好、職業、收入等因素的不同會帶來租房人群不同的租房需求，針對不同的細分群體提供差異化、專業化的產品和服務是未來長租公寓品牌戰略的關鍵。

功能定位方面，以居住生態打造為主，重後服務延伸空間

在提供本身所具有的居住服務之外，同時向與居住相關的生活服務擴展。比如辦公、娛樂、健身、餐飲等方面。通過自主經營、聯合經營或者整體外包的形式，將多種生活服務引入社區內，進而形成公寓+餐飲、公寓+購物、公寓+保潔、公寓+娛樂等「公寓+服務」的服務模式，完善社區功能。將社區生態和社交平台列為增值服務的重點項目，形成社區獨有的「居住生態圈」，形成更高的客戶黏性，得到更高的溢價。

居住生態圈形成後，再以公寓為中心，社交為平台，還可以提供餐飲、娛樂、培訓、旅遊、金融等多樣化全方位的衍生服務，形成租客與公寓之間的良性互動，進一步增強客戶黏性的同時打造自身的品牌價值。

利用客戶黏性和地產主業形成鏈接

允許租戶最多以x%的租金，用於未來購房。只要租戶租期超過一定年限，並且在租房期間購買了百強房企開發的房子，就可以獲得最高x%的租金返還用於購房，租戶租住公寓的時間越長，積累的購房款就越多。用此長期活動留住租戶，在保證出租率、現金流的同時，為後續引流租戶購買新房做好鋪墊。

結論

國內長租公寓行業迎來黃金髮展時期，具有突破行業發展瓶頸的長租公寓運營商最有可能達到行業領軍地位，從而盡享市場紅利。在國內政策環境全力支持住房租賃市場發展的情形下，近幾年長租公寓呈現快速發展的趨勢，行業規模增長迅速，至少是千億級的市場規模，市場空間巨大。

百強房企可以抓住行業發展的黃金期，快速做大規模，在地產集中度和競爭越來越激烈的今天，通過打造高品質的公寓品牌，快速搶佔市場並提高佔有率，做好服務，培養客戶消費習慣，將社區生態和社交平台列為增值服務的重點項目，形成社區獨有的「居住生態圈」，形成更高的客戶黏性，得到更高的溢價，並有可能通過租金抵房款等策略穩定租戶，引流購買商品房住宅，形成新的業績增長點，打造多元化的集團產業鏈，進入千億梯隊。

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