六個錢包買房的辛酸背後，買不起房的大城市和回不去的老家！
作者 | 范智林
來源 | 金融智庫
近日，央行貨幣政策委員會委員樊綱在央視財經頻道《中國經濟大講堂》節目中，回答「年輕人到底是應該買房還是租房」的問題時，提出了「六個錢包買房」的論點。
樊綱說：「如果說要結婚了，並且小夫妻倆上面的六個錢包都能起作用，父母算一個錢包，爺爺奶奶一個錢包，姥姥姥爺一個錢包，愛人的姥姥姥爺，爺爺奶奶和父母，這六個錢包湊在一塊兒能夠幫著支付首付的話，我建議還是買房好。買房子每個月要交一筆錢還房貸，但是交夠20年或者30年這個房子就歸你了。」
此言一出，引發巨大的爭議：
有人抨擊說，樊綱以央行官員的身份發表這樣的言論，公然鼓勵年輕人啃老買房，這種倡導不符合社會主流價值高，是不是存在替房地產行業充當鼓吹手的嫌疑？
有人認為樊綱的言論無可厚非，因為雖然社會主流價值觀不提倡年輕人啃老買房，但是現實中大多數家庭都只能選擇這麼做，樊綱只不過耿直地說出一句大實話而已！
有人則從樊綱的回答中看到了中國年輕人買房置業的艱辛，在大城市購買一套房子的首付就要耗盡兩個家庭祖孫三代人的積蓄，這樣的房價是對勞動人民敲骨吸髓的剝削和壓榨。
大家各自站在不同的立場上，看到了不同層面的問題，這些言論都有道理，但是都不夠深刻，我們更應該探究中國畸形高房價背後的緣由，才能夠更好認清這個越調控越漲的怪胎。
實際上，在不考慮央行印錢的因素之外，推動中國房價高企的原因主要還有兩個，一個是地方政府土地財政驅動下的土地競拍，另一個房地產企業貸款開發的高昂利息。
由於中央政府在財政收入中要分走50%左右的收入，再加上省級政府分走的部分，實際上留給市縣地方政府的財政收入並不多。
但是市縣級地方政府又需要承擔城市基礎設施建設等的巨大開支，因此許多地方政府只能依靠賣地來補貼財政赤字。
在這種情況下，地方政府把香港土地競拍那一套搬到了大陸來，通過控制土地供給，讓房地產開發商相互競爭來抬高地價。
前兩年房價瘋漲時土地競拍的溢價率經常高達100%以上，這就意味著地方政府經常能從賣地活動中賺取100%以上的利潤。
羊毛最終還是要出在羊身上，房地產開發商高價競拍來的土地成本，最終也會通過高房價的形式轉嫁給買房的消費者。
除此之外，開發商為了實現高速擴張需要通過大量借錢來拿地蓋樓，而這些借來的錢也是要付利息的，所以這些利息成本最終也是通過高房價轉嫁給消費者。
由於近年來金融行業在大力去槓桿，減少資金流入房地產行業，所以房地產開發商無法通過銀行渠道獲得足夠的低成本資金，需要從其他渠道獲得高成本資金來補充，也是導致總成本上升的一個原因。
另外由於買房者絕大多數也是通過按揭的形式來買房，他們在賣房的時候也會把房貸的利息成本考慮進去，所以在供不應求的賣方市場情形下，賣方也會把利息成本轉嫁給買房的一方。
因為房地產這條產業鏈上的每一位上游「供應商」都是極度需要錢的主兒，而且對錢的需求還是逐年遞增的，所以在經過層層大幅加價之後，到達終端消費者手裡的商品房價格才會變得那麼高。
再加上這麼多年來央行印錢的速度一直高於GDP的增速，恰好實體經濟又不好做，股票市場也不怎麼景氣，所以多出來的錢持續流入到「旱澇保收」的房地產市場當中，也就構成了房價連年上漲的貨幣基礎。
世界上沒有能夠一直持續上漲的東西，房價當然也不例外，那麼房價要上漲到什麼時候才是個頭呢？
筆者認為將來房價大概率會出現兩極分化的情況。在不發生經濟危機等大變故的情況下，大城市還沒到頭，不過漲勢會趨緩，而小城市很快見頂。
央行方面，近兩年M2的增速已經逐漸放緩到10%左右，這也就意味著央行不再像以前那樣瘋狂印鈔票，那麼市場上多餘的熱錢就會減少，貨幣推動房價上漲的動力正在逐漸減弱。
地方政府方面，近幾年來上馬的很多大項目正在逐步完成，地方政府的財政擴張可能會告一段落。另外目前國家正在研究部署房產稅的開徵，這將給地方政府提供了新的收入來源，有助於擺脫他們對於土地財政的依賴。
房地產開發商方面，在國家層面的持續引導下，一些覺悟高的房地產大佬已經開始布局轉型。像萬科、碧桂園已經開始做長租公寓，從蓋房賣房轉向持有出租，而恆大則準備投資高科技產業，開展多元化布局。
購房者方面，隨著房貸額度的減少和利率的上浮，再加上各地政府時不時出台限購限售政策打壓成交量，造成房地產的流動性大為減弱，投機客被套的風險不斷加大，這也將逐步抑制房地產投資的熱情。
剩下支撐房地產的主要就是剛需群體了，按照目前全國房屋總量來看，房子是過剩的。但是扣除掉那些老破舊危的房屋之後，比較好的房子又是不足的，所以剛需的重點是改善性需求。
然而好的房子價格不便宜，而需要買房的卻大多數是年輕人，從目前的房價收入比來看大部分城市的房價都是偏高的。
再者考慮到產業結構布局的不平衡，未來很長一段時間內鄉村人口進一步往城市遷徙，城市人口向大城市集中的趨勢仍將持續。
因此未來房地產行業必然會出現空間錯配的大矛盾，即總量上看是供求平衡，而大城市房子稀缺供不應求、小城鎮房子過剩供過於求的局面。
所以兩個家庭三代人六個錢包數十年積蓄供應年輕夫妻在大城市買套房的辛酸故事仍將持續上演，因為靠著年輕人自己的收入根本無法在大城市買房，而回家又根本很難找到合適的工作。
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