租賃住房專題研究—CCB租賃貸詳解
吹呴呼吸,吐故納新------《莊子》
租賃貸（公司住房租賃貸款）是指CCB向開展住房租賃業務的公司發放的，用於租賃住房開發建設、購買房源用於租賃、支付租金、租賃住房改造裝修、傢具家電配置、租賃業務日常運營等用途，以及為盤活資產以租賃住房、租賃業務應收賬款進行抵質押融資的人民幣貸款，包括五個子產品。
（一）住房租賃支持貸款
主要面對自持用地、租賃用地、其他商品房用地等國有建設用地以及集體建設用地上新建房屋用於住房租賃業務的融資需求。貸款金額不超過項目總投資*（1-項目資本金比例），貸款上限根據風險緩釋措施可覆蓋貸款本息，以及貸款期限內借款人可用於還款的綜合現金流孰低原則進行確定，期限最長不超過25年。根據2015年9月國務院《關於調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知》，房地產開發項目中的保障性住房和普通商品住房最低資本金比例維持20%不變，其他項目由30%調整為25%，租賃住房項目資本金比例最低為25%。
從上述產品要素來看，住房租賃支持貸款實際上是期限拉長的房地產開發貸款。目前各家銀行開發貸款期限普遍為3-5年，部分銀行（BOC）針對商業地產開發貸款可放寬至10年，部分銀行（ABC）商業地產開發貸款+經營性物業抵押貸款組合期限最長15年（由於商業物業在成熟運營後普遍以經營性物業抵押貸款進行承接，期限拉長的實際意義不大）。對於租賃住房，由於租賃住房建設主體前期投入成本較高，租賃業務收益率較低，投資回收期及貸款償還期限相應拉長。以深圳市首宗70年只租不售地塊為例，扣除免費移交給政府的37860平方米人才住房之後，項目單位面積造價為24475元/平方米，項目所在深圳北站片區住宅租金價格約70元/平方米/月，在租金按照3%/年遞增的情況下，靜態投資回收期約22年（建設期按1年計算）。
（二）住房租賃購買貸款
主對針對購買租賃住房的融資需求，貸款金額不超過購買交易金額*（1-首付款比例），貸款金額按照房屋評估價值*相應抵押率上限可覆蓋貸款本息，以及貸款期限內借款人可用於還款的綜合現金流孰低原則進行確定，期限最長不超過25年。
從上述產品要素來看，住房租賃購買貸款實際上是針對購買租賃住房的法人按揭貸款。與個人購房用於自住/投資不同，公司客戶購買租賃住房主要分為兩類，其一是企業購買租賃住房作為員工周轉房、福利房，其二是重資產的住房租賃企業購買租賃住房作為出租房源。此前各家銀行針對公司客戶購買辦公樓、工業廠房等生產經營性物業均可提供法人按揭貸款（公司客戶購房貸款），貸款比例最高可達80%（一般固定資產項目資本金比例20%），在租賃住房業務興起之後，此類貸款業務將會越來越多。
（三）住房租賃抵押貸款
主要針對用於租賃物業持有人或關聯方在住房租賃經營期間改造、裝修等資金需求以及借款人統籌安排的其他合法資金需求。貸款金額按照房屋評估價值*相應抵押率上限可覆蓋貸款本息，以及貸款期限內借款人可用於還款的綜合現金流孰低原則進行確定，期限最長不超過25年。其中可用於還款的綜合現金流為住房租賃業務凈現金流的90%和借款人統籌現金流之和（現金流貼現）。
從上述產品要素來看，住房租賃抵押貸款實際上是經營性物業抵押貸款的一種特殊形式，物業形態限定為租賃住房，期限較一般經營性物業抵押貸款有所延長（經營性物業抵押貸款期限普遍在8-12年左右，最長不超過15年）。
（四）住房租賃應收賬款質押貸款
主要針對用於租賃物業二房東、集體物業持有人在住房租賃經營期間改造、裝修等資金需求以及借款人統籌安排的其他合法資金需求。貸款金額不超過住房租賃業務凈現金流的90%和借款人統籌現金流之和（現金流貼現），期限不超過25年。
從上述產品要素來看，住房租賃抵押貸款實際上屬於權益（租金收益權）支持貸款，由於借款人本身不持有租賃物業，無法將租賃物業用於抵押，但產品原理與住房租賃抵押貸款相同（未來現金流的貼現貸款）。
（五）住房租賃經營貸款
主要針對租賃住房運營企業用於支付租金、改造裝修租賃住房、傢具家電配置等前期投入以及住房租賃業務日常運營維護等經營周轉，參照流動資金貸款進行確定。
從上述產品要素來看，住房租賃經營貸款實際上是裝修貸款、流動資金貸款等產品的綜合體。對於自持物業裝修，項目投資一般計入固定資產，裝修貸款屬於固定資產貸款的範疇，對於租賃物業裝修，項目投資一般計入長期待攤費用，裝修貸款屬於流動資金貸款的範疇。
總體來看，CCB租賃貸是對租賃住房相關貸款品種的一個集成和更新，雖然看上去有些新鮮和陌生，但是只要細加搜尋，該行產品手冊里都能找到租賃貸的基因。
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