沒想到，綠城龍湖竟然是這樣把控精裝修品質的！

精裝修能拉高利潤空間，能合理避稅，能增加凈利潤……

精裝房的好處大家都懂，操作起來效果卻大相徑庭。有的精裝為項目帶來高達50%的溢價，有的精裝卻拖累了銷量。

原因？

試問，如果買回來還要拆掉重裝，幹嘛還要買精裝房！購房者買精裝房，自然希望一步到位免去裝修的麻煩。特別是改善房時代，好房子更容易獲得青睞，精裝更得做「精」。

像綠城、龍湖等在精裝房上運作比較成熟的房企，早已把精裝提高到了集團的戰略層面。其中，綠城2007年宣布「實施精品戰略」，將精裝修作為精品戰略的重要組成部分；龍湖素來以品質聞名，在它的戰略規劃中，精裝修不單是一個工程，更是作為集團的一個產品來運營。想要讓精裝帶來高溢價，先看看綠城、龍湖、萬科是怎樣把控精裝品質的。

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洞悉客群需求

以客群導向做設計

像綠城、龍湖、萬科這些頭部房企，在大量的客戶研究和實踐的基礎上，已經形成了覆蓋整個設計鏈條的標準模板。具體項目操作中，前期策劃階段就對項目的客群做了準確定位，設計階段則根據客群屬性選擇合適的模板並進行個性化調整即可。

以龍湖為例。龍湖素來重視客研工作，旗下的產品線根據不同客戶群體做了細分。每進入一個新的城市都會做城市地圖和客群畫像，根據客群畫像匹配龍湖的產品線。以廣州為例，客群共分為9類。

2016年龍湖在廣州的首個項目一路高歌猛進奪得天河區年度銷冠。該項定位高端改善型，考慮到二胎庭從二口之家到三代同堂的動態變化，既要有適合小孩子的部品配置，也要有適合老人的配置，在設計上加入了很多細節，如浴室櫃下方設置推拉式的腳踏板方便孩子使用，衛生間增加手扶板供老人使用。

腳踏板位於浴室櫃下方

用客群導向思維指導設計的，萬科也是個代表例子。

傳統「先毛坯後裝修」的程序，是讓室內設計去適應戶型設計，這就衍生出了戶型改動的額外工序，浪費材料不說，還拖長了工期。而萬科提出了「一站式定製精裝」，將部品設計放到戶型設計中去考量，從客戶的日常居住、使用習慣去倒推部品組合和戶型設計。以鞋櫃為例，對於180平方米的空間，在前期戶型設計階段就要測算住多少人，換季時會有多少雙鞋子。相應的，考慮鞋櫃應該做多大，各類鞋子怎麼合理歸置，玄關應該做多大。

住宅設計歸根到底是以人為立足點，從居住者的家庭結構和生活習慣去引導部品配置，由部品去引導戶型設計，才能達到真正的以人為本。龍湖、萬科為代表房企這幾年在設計方面的創新可以說是做出了典範。

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把好材料質量關

從建立長效考核機制著手

精裝修的每個環節都是牽一髮動全身的，哪怕是一個小節點出錯，都可能導致結果南轅北轍。在裝修整個流程中，材料和設備是影響結果的基礎因素。出於成本控制和質量把控的考慮，綠城、萬科、龍湖、保利、碧桂園、恆大等均採用集中採購作為精裝修物資的采供模式。集采模式下，對材料和設備的把控主要著力點放供應商管控上。

1、設立供應商門檻

對材料和設備供方的初步審核，依據的是供方的資質、註冊資金、管理水平、生產能力等。這就類似名企招聘指定985、211一樣，標杆房企選擇供應商的第一道門檻就是要求出身名門。比如華僑城要求供應商在業內排行在前五或前六；中建地產希望供應商的品牌至少是地方性前十；恆大也要求參與投標的供應商是行業內全國十強。光是這道門檻就可以剔除掉很多綜合實力靠後的企業，接下來的工作就是優中擇優了。

2、建立長效的供應商考察機制

在初審的基礎上，還有一套動態進化的評分標準來考察供應商。以萬科為例，材料設備供方的等級評判由項目經理部、工程管理部、成本管理部、設計管理部共同完成，每個部門都有詳細的評分項目，最終工程部再根據參評部門的評估分數、部門權重匯總計算出各個供方的綜合得分，據此判定供方的合作等級並報管理層審批認定。

萬科對材料商的評分指標

供應商的評價標準會持續更新。仍以萬科為例，明源君對比發現，在2016年萬科的供應商評估系統升級之前，2014年A級供應商319家，占所有供應商總數的20.96%；2015年A級供應商在所有供應商中佔比21.07%；而到了2016年和2017年，這個比例分別降為12.12%和12.72。分水嶺出現2016年，在此之前，萬科對供應商的評分標準由第三方質量評估成績和項目現場合作評價兩部分組成，而2016年，在對前兩年的問題總結之後，萬科推出了「天網行動」, 加大對材料檢測、工地抽檢、工廠抽檢的力度。並將天網行動材料檢測合格率、售後返修率及分公司合作反饋等指標納入到供應商評價系統中，使得評價系統覆蓋鏈條的更長，可溯源，可量化。從數據可以看出，升級評估標準之後，入圍A級的供應商比例減少。考核標準升級後，供應商更重視材料和設備的質量，不合格率也隨之下降。

3、菜單式的材料管理

不同項目的品質在同一水平線，前提必須是統一的材料，統一的施工工藝和統一的管理水平。比如同條產品線的項目所採用品牌水準要一致。

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抓大放小

管控施工過程的關鍵點

三分材料七分施工。再好的材料，沒有好的施工同樣出不了效果。現階段，房企的精裝修項目施工方式主要有兩種，一種是以綠城、碧桂園為代表的全產業鏈模式，一種是以龍湖、恆大為代表的委託裝修模式。全產業鏈模式甲乙方一體化，溝通成本低效率高，裝修質量易把控。委託裝修模式中，裝修效果好壞不僅取決於乙方的施工能力，也與甲方的把控能力息息相關。

1、裝飾類供應方考察

大型房企對裝飾類供應商的考察，注重供方的設計能力、經營業績、歷史案例、項目管理能力、材料管理及市場反饋。另外，供應商項目經理的個人資質、能力及經驗也是著重考察因素。考察合格者方可進入供方庫。另外，甲方每年對施工單位進行考評，對部分不達標的供方進行淘汰或降級。比如綠城就把施工供方劃分為A、B、C、D四個等級，其中A級為戰略供方，B、C級為合格供方，D級為不合格供方。C級供方履約評估年度排名連續兩年進入前15%可升為B級供方；B級供方連續兩年履約評估年度排名進入前5，即可升級為A級供方；而被劃劃分為D級供方者，五年內不得進入合格供方庫。對供應商的考核，覆蓋從項目從開工前-施工-交付-質保的全過程。

綠城對裝飾類供方的管理

除執行嚴格的考察機制外，還有對施工現場的管控。

2、建立場地交接機制

從毛坯到精裝，項目由土建總包移交到裝修總包手中，甲方需要做的是，搭建雙方交接的橋樑，組織雙方共同查看現場並匯總評價，確保讓土建和裝修不脫節。有房企把土建和裝修工作面移交分為預驗收和整體驗收兩個階段，第一階段發現問題並提出解決方案，第二階段查看整改情況並總結。此過程中，甲方要協調土建和裝修雙方的矛盾，避免土建拖延整改或裝修單位拖延接收而埋下質量隱患。

也有房企實行樣板移交先行，這是比較有參考價值的做法。即先隨機抽選一層，提交甲方、土建總包和裝修總包驗收，形成書面整改資料，敦促土建總包進行整改，以此形成驗收和整改模板，再分批、分層驗收移交，最終達到一戶一驗。

某房企的精裝房場地移交指標

3、工程式控制制抓要點

工程移交到乙方裝飾公司手中，不等於甲方就能當甩手掌柜了，對工程質量的把控應該貫穿整個施工過程。

樣板間先行。在大面積施工之前都必須要求先做樣板間，以此檢驗裝飾效果、施工工藝和施工質量，樣板間驗收達標後才開始批量施工。

樣板間是批量施工的一次模擬考試。後期批量施工的管控要點與樣板間是一樣的。

嚴防防水、隱蔽工程兩大重災區。對於施工過程的管控要點，每家房企的規定有差異，不過防水、隱蔽工程這兩個節點是大家共同關注的。

龍湖精裝質量控制關注點

綠城專門編製了《綠城精裝修重要節點管理辦法》和《精裝修隱蔽工程管理辦法》，指導項目管理人員如何進行管理和驗收，並有明文規定，在樣板間施工前，三項工程必須編製專項施工方案，供施工人員參照執行，其中兩項就是隱蔽工程、防水：

地下室、地下室、架空層等部位精裝修工程，室內牆面裝飾工程（石材幹掛）等涉及到安全隱患的專項工程；

衛生間、陽台、露台部位裝飾面層有防水要求的部位。

為了讓管理落到實處，綠城不僅將石材幹掛、陽台和衛生間防水納入精裝管理的重點，還將這幾項管理工作列為管理人員年度績效考核的重點得分項。也就是說，管理人員想要在年度考核中拿個好成績，必須保證項目的隱蔽工程和防水部位不要出岔子。

做好成品保護。成品保護最有效的辦法是避免多工種在同一作業套內交叉施工。若不可避免存在交叉作業時，要注意協調各方的進展，採取相應的成品保護措施，最大限度的降低交叉作業帶來的成品破壞。像進戶門、地板一類保護難度較大的材料，應安排在大部分裝飾完成後再安裝。

規範化驗收，把好工程的最後一道關。成熟的房企在精裝房驗收驗收階段都形成了規範化的標準。比如萬科對分項工程的驗收流程分為樣板自檢-監理驗收-甲方驗收-全面施工。每道工序驗收合格才能進入下一道工序。

規範化驗收不單是流程清晰，更要做到評判標準客觀，將客觀標準與主觀判斷相結合。比如綠城將裝修施工的驗收劃分為表觀質量驗收、量化驗收和專業第三方檢測三類。以牆面牆磚、石材工程為例，外觀問題和裂縫這兩項肉眼可見的瑕疵通過目測觀察來驗收，而空鼓、平整度、垂直角等均要求採取專業工具進行測量檢測。

綠城驗收標準化

小結

萬事開頭難。對於零經驗的房企來說，精裝修要做出精品更難。但明源君認為，再難也要把第一仗打漂亮，做出一鳴驚人的效果，後面的路就好走了。綠城和龍湖就是現成的成功例子。綠城在2005年做的第一個精裝產品深藍廣場，硬裝、櫥櫃、家電、地熱、中央空調等全套採用進口產品，可謂大下血本，當然也換來了不錯的口碑。龍湖2006年在北京的第一個精裝項目北京龍湖灧瀾山，也將龍湖精裝品質一炮打響，一度成為當時熱議的話題。中小開發商雖然整體知名度不如巨無霸們，但是在深耕的地區也有一定的積累，初次發力住宅精裝更是要下足功夫，標杆房企的做法要學習，但也不能照搬照抄，結合自身的條件和所在地特點梳理好框架和標準，充分發揮地頭蛇優勢，爭取第一個精裝項目就打出名聲。

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