租房時代已來，長租公寓將成下一風口？

在北上廣深等大城市，高價買房壓力下，租房愈發成為不少北漂、廣漂的選擇趨勢。

「目前調研可以看到，越來越多的年輕人並沒有買房的迫切需要，租房期延長的同時租房逐漸將變成人們新的一種生活方式。」蛋殼公寓CEO高靖接受採訪時表示。

在政策方面，十九大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

「十九大再次明確了國家和政府在一、二線城市房價持續走高的市場環境下，對住房租賃市場的態度由鼓勵變為支持，讓長租公寓行業成為房地產發展新的風向標。」高靖說，未來的經濟形勢只會越來越鼓勵租賃。

市場上的資本是最敏感的。作為目前地產業最受資本關注的領域，以長租公寓為主打產品的公司融資速度不斷加快。華興新經濟基金合伙人杜永波說，為了投資自如他追得很辛苦，「所有聰明的投資人都在追，大家相愛相殺。」

截至目前，已有超過35家投資機構在長租公寓領域投資近百億元人民幣。

長租公寓規模陷阱

按獲取房源的方式，長租公寓可分為分散拿下個人房源的分散式承租和整體拿下一棟樓或其中一層、數層的集中式承租。

分散式租賃的房源來自一般業主，重運營，目前中介和互聯網背景主導較多。集中式租賃往往以樓宇為單位進行整體公寓建設，重資產，開發商主導較多。

在分散式公寓租賃領域，為大家熟知的自如、蛋殼公寓、相寓等品牌近來發展勢頭頗為迅猛。這類公寓的主要特點是，通過對房屋的裝修美化提升房源居住品質，房源信息真實，價格透明，公寓企業與客戶之間在租期的維修、服務上有明確的責任保證。

以蛋殼公寓為例，CEO高靖介紹，其主要獲客渠道包括老業主帶來的新業主、線上官網、APP渠道、線下物業渠道，同時還會與如中原地產類的地產中介合作，並與業主簽訂長期合同，對房屋裝修改造後，再對外出租。「目前我們的業主大多自願選擇5年時間合作。」

隨著各大玩家的進入，競爭愈發激烈，另一長租公寓玩家自如是從鏈家的租房業務中生長出來的。一位曾主導長租公寓的業內人士稱，長租公寓對鏈家而言是掌控房源的最佳工具，也是其生意模式的延伸。從自如租房到鏈家買房賣房，可以提前鎖定客戶，一魚多吃。

自如公寓CEO熊林曾表示，長租公寓行業是有規模陷阱的行業。自如需要規模，但不能為了規模盲目擴張，唯有盈利是長期目標。自如目前進入的城市集中在北京、上海、深圳、杭州等一線與強二線城市。

新派公寓CEO王戈宏同樣認為長租公寓是個精細活，並非量大取勝，受地域、區位、人群各種因素影響。

「從收房、裝修配置到服務落地，長租公寓的運營鏈條很長，時間成本較高。所以長租公寓這隻『豬』，早在行業東風來臨之前，就已經跑了很久，但想飛起來卻並非易事。」

萬科董事會秘書朱旭曾在2017年的一次電話會議中發言稱，「長租公寓領域還沒有獨角獸級別的領軍者。」而在互聯網有長期工作經驗的高靖對此顯得很有信心，「這個行業一定會出現不止一家市值千億以上的獨角獸企業，蛋殼公寓一定會是其中的一員。蛋殼的供應鏈體系可以調動蛋殼在全國1000個房間同時施工裝配，來提升效率。」

開發商的焦慮

除了各路中介和創業公司，越來越多的開發商也在大規模進入長租公寓行業。萬科、碧桂園、龍湖、遠洋等房企都已進駐這一領域，走集中式長租公寓模式。

曾有媒體按照萬科翡翠書院發布的租賃方案，為其算過一筆賬：租戶若要租一套萬科翡翠書院的房子十年最少需要180萬，最高可達480萬。顯然，如果有經濟實力一次拿出180萬或以上用付清十年租房款的人，並不會選擇租房，或者從投資角度來看也不會這麼做。

對此，萬科方面告訴媒體，「我們探討的幾種租賃方案，目前還沒有確定具體租賃方式，主要希望釋放（消息）出來了解客戶的租賃意願和接受程度。我們希望客戶開始租賃時一次性支付全部租金，但我們無法向客戶提供金融解決方案。」

北京另一企業自持租賃住宅項目「中國鐵建理想家」在2017年底曾經推出了一種租賃方案，即「一次性收取10年租金、20年押金」，但最終開發企業遭到北京市住建委緊急約談，並啟動了對這一租賃方案是否屬於「以租代售」行為的調查。

「我們釋放這次預租方案也是希望聽取北京市住建委等監管部門的意見，最終確定的租賃方案也要得到政府認可。」上述北京萬科人士說。

「很多開發商之所以要搞租賃，是因為它的房子賣不出去，這些庫存一般是在比較偏遠的地方。這是一個悖論：越是偏遠的地方，房子越租不出去，租金越上不去。」王戈宏表示，相對買房，租房對地段有著更苛刻的要求。

正是如此，鏈家研究院院長楊現領判斷未來新增房源占整個租賃市場的比重不會超過20%，因為一線城市核心地段已經無地可供，新增加的土地供給集中在偏遠地區，而這些地方的租賃市場需求並不強勁。「所以說，房屋租賃還是個草根行業，需要時間培育。」

總體來看，相比分散式租賃公寓，開發商的長租公寓最大痛點在於，有租房需求的地方資產價格太高，而偏遠的地方又少有租房需求。所以就做大規模而言，集中式租賃不及分散式租賃。

但在精細化管理方面，開發商更便於做集中式管理，自如、蛋殼的分散式管理需要更強大的後台系統支持。

何時盈利？

目前，不管是分散式租賃還是集中式租賃，盈利回報率是長租公寓面臨的一大挑戰。

「做長租公寓，如果你好好做手頭的兩三個項目，經營得道的話，幾年之後是能夠掙錢的，但一旦攤子鋪開，鋪得太大，虧損無疑。」王戈宏這麼說的原因很簡單——長租公寓的成本中，拿房成本佔到大頭，營運成本只佔小頭。

「核心城市核心地段可供出租的物業就那麼幾個，開發商想拿，中介也想拿，拿了大風投的創業公司也想拿，這拿房成本能不漲嗎？」王戈宏說，擴張要虧本，不擴張又可能在新一輪的行業競爭中出局，「兩難。」

由於拿樓成本極高，因此大規模擴張很考驗入局者的資金實力。

對於創業公司而言，融資是擴張的必要路徑，同時還會嘗試與銀行合作，租戶每月將租金交給銀行，銀行則一次性將全年租金打給長租公寓公司。

高靖告訴筆者，目前租金回報率不是蛋殼公寓最需要考慮的事情，其在供應鏈體系控制下，對於裝修裝配倉儲物流的調配以及傢具家電都在嚴格控制成本增強議價能力，當規模到達一定程度的時候就會有更大的附加價值及回報率。

對於開發商而言，目前依然是按照傳統拿地、資產運營的模型來做長租公寓，去盤活一個不動產，然後謀求資產退出。

「我覺得萬科翡翠書院項目的預租方案也是一個無奈的租賃方案，在財務測算上依然要賠本。」北京市一家開發企業人士告訴本報記者。

根據北京萬科釋放的萬科翡翠書院項目預租租金價格，該項目每平方米面積按月租金水平約為200元，按照地塊項目可租賃商品住宅建築面積13.67萬平方米。假如萬科翡翠書院項目在2020年竣工並全部對外租賃，北京萬科一次性可收取最長10年租金最多為32.8億元，為該項目整體預計投資總額的56%左右。

「但實際上北京萬科2020年開始租賃一次性收回32.8億元租金，只是一種理想狀態，即便按照現在預租方案里一次性收取租金的方式，也達不到這一回款金額。」北京市一家開發企業投資人士告訴記者，「下一個10年租期開始時一次性收取租金，必須計入10年租約期的資金成本，即便租金下一個租期會有漲幅，但是預計萬科翡翠書院項目以租賃方式收回全部投資也要20年左右。」

更重要的是監管部門對萬科翡翠書院項目租賃方案的態度，至今北京市住建委等部門對北京萬科釋放的預租方案尚未表態。

龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石坦言，長租公寓三年內不考慮盈利。碧桂園集團上海區域總裁高斌也曾表示，前期不虧即是賺。

「由於眾多資本的進入，未來3至5年長租公寓很可能迎來一輪洗牌，能夠繼續存在的長租公寓必定會有其獨特的競爭力。而運營效率的提升帶來的集約化和規模化才是在競爭中取勝的關鍵。」楊現領說。

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