兩大風險正在醞釀，一旦爆發將沒有退路！五月份的樓市能扛過這一關嗎？

馬上要進入五月了，2018年的樓市仍然並不明朗，一方面我們看到房地產投資增速持續創新高，10.4%的增速已經是近三年以來最高，而另一方面卻發現一二線城市因為限價的原因，成交量與均價都持續走低，看起來非常矛盾，有人期待大跌馬上來臨，認為這種冰火兩重天的格局正是資金流出的前兆，有人認為調控政策壓制了樓市本身的需求，下半年還會再釋放一波紅利，看法不一而足，但多空雙方都有一個共識：五月樓市將面臨兩大風險

第一大風險，是二線城市愈演愈烈的搶購浪潮，尤其集中在成都，杭州，西安這幾個熱門城市，今年二線城市費勁心力開啟搶人大戰，給錢給戶口給補貼，有的城市甚至直接送房子的產權，所為就是吸引人口，但效果過猶不及，拿西安來說，三個月流入人口位居全國第一，但房子的供應上不來，很多新居民好不容易落了戶，興沖衝去買房，卻被告知全款優先，要麼就是直接一句冷冰冰的「沒房了」

這也折射出大部分二線城市所蘊含的風險，把人招來了，卻沒有把善後工作做好，無論是新增的商品房供給，還是對剛需一族的支持政策，反應太過遲緩，最後會造成樓市火熱，但城市真正的支柱—剛需購房者卻心冷不已，再加上短期房價上漲過快，極有可能重蹈環京與合肥樓市的覆轍

第二大風險，是三四線城市再度開啟補庫存之路，上文已經說了，一季度房地產投資增速又創出了近幾年新高，但是我們看到銷售面積卻在下降，而待售面積卻在上漲，放在一二線城市，這個數據是正常的，因為有限購，限價，限售，限貸這個四限政策放在那裡，但在三四線城市是非常值得警惕的，因為沒有這麼多調控壓制，完全是市場的自然反應

在這種情況下，房企紛紛挺進小城市，仍然在大肆買地做大土儲，想重新複製2017年三四線城市的奇蹟，但購房者並不買賬，原因很簡單，此一時彼一時，現在地市破萬，縣城漲破8000的房價，哪個購房者在買之前都要掂量掂量，今年買房到底靠譜嗎？一個人這麼想不要緊，怕的是大部分小城市居民都這樣想，庫存還在繼續增加，這樣下去，風險極有可能加速醞釀，最令人心悸的是，這種供需嚴重失衡的風險一旦爆發，樓市將沒有任何退路

唯一能夠解決這兩大風險的辦法，還是要從土地上做文章，一方面加大一二線城市集體土地入市的力度，讓成本真正降下來，房企再用住房租賃資產證券化的產品去融資，讓更多剛需一族能夠租上便宜的房子，才能夠使倒掛現象緩和，而且租房的量必須要足夠大，拿出背水一戰的氣勢把總量做起來，如果還是零星幾個項目，那仍然是杯水車薪

另一方面要縮減三四線城市的土地供應，最重要的是把貨幣化補貼的比例降下來，讓實物安置房重回小城市的棚改體系，這樣一來，供小於求的大城市用增量做加法，供過於求的小城市做減法，這樣才能樓市即將面臨的兩大危機

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