保利地產：激進擴張，新增土儲占公司銷售收入的89.5％

2017年典型房企年報解讀之保利

1、經營數據

營收：1463億，利潤156億，凈利潤率10.7%。

簽約金額3092億（一二線城市佔比82%），簽約面積2242萬平米，簽約均價13800元。新增容積率面積4520萬平米，成本2765億，新增土地的樓面成本6120元（官方公布6118元）。

公司新增有息負債1261億，有息負債924億，新增負債資金成本4.98%（存量負債成本4.82%）。公司資產負債率為77.28%，凈負債率分別為 86.45%。

公司基金管理規模785億。

公司銷售費用38.7億，銷售佔比1.3%；財務費用23.9億，銷售佔比0.8%。

期末現金678億，短期借款30.7億，預收賬款2253億，一年內到期非流動性負債264億。

2、簡要解讀

2.1：高速擴張

2017年新購置土地金額占銷售額的89.5%。如此高比重的在投資額，參考整體利潤水平10.7%，這樣可以衡量出公司激進程度。新增儲備面積為簽約面積的203.3%。

2.2、運營成本下降

受益於單價的不斷提升，人均產值提高，由此形成的管理成本下降，特別是銷售成本佔比較低。另一個角度，公司的資金成本上升3.4%，體現出市場資金成本受到資金緊張的影響。但公司整體負債成本較低，僅4.98%，粗略估計因為行業平均水平的60%以下。

2.3、短期銷售額有望繼續沖高

一方面受益於公司土地的增加為併購項目較多，且多為在售項目，短期內並表數據會提升，其次是持續開發可以順利接軌；另一方面公司土地儲備數量成倍增長，必然會導致銷量的增長。

2.4、抗波動能力較強

一是公司現金充裕，流動性風險較低；其次是公司整體資金成本較低，在財務成本彈性較高的情況下，融資能力較強。

2.5、未來業績會繼續提升

2017年末預收賬款對當年結算業績覆蓋率為154%。加上今年因併購產生的業績增長較大，2018年年末預計公司可結算金額會達到1800—2200億左右。按照2017年利潤水平，2018年全年凈利潤約200—240億。

2.6、風險

1、利潤出現較大程度下跌的風險

單價下降與新增土儲成本顯著提高以及售價在市場由賣方市場轉為導致價格下跌，以及銷量不及預期導致的財務成本與管理成本的上升而短期無法平衡。

2、公司核心戰略受阻

公司主營業務依然是地產開發，資管業務大幅度提高，物管服務面積擴張。但對公司整體貢獻額依然在開發領域，而開發業務無疑都會受到行業周期與經濟周期的影響，公司現有業務無法應對兩大周期對公司主營業務的替換。從這個角度來說，公司依然屬於靠天吃飯的公司。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！