海南全省限購，北京傳來大消息！樓市調控決心史無前例？

摘要：海南落實房住不炒之堅決；中央用詞之嚴厲、果斷

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撰文|張銀銀

和雄安一樣，海南不準備讓炒房的人套利。更不希望這一國家重大戰略，像上一次特區設立被過分貪婪的人破壞。

於是，就在昨天，4月22日晚，獲得中央史無前例支持新政11天後，海南宣布全域限購。

細則槓桿遊戲這裡就不多重複了，很多論者都已經發現和分析了，海南是想要告別中國式地產模式，想要告別土地財政依賴……

4月23日，北京傳來會議大消息：要推動信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發展，及時跟進監督，消除隱患。用詞之嚴厲、果斷。

這兩者有何聯繫，又意味著我國樓市調控會走向何方？

1、海南決心滿滿，捍衛自貿區、自貿港、國際旅遊島前途，看齊新加坡

海南此次收穫史無前例中央支持之前，無論開發商還是個人投資者，不少已經在布局海南，甚至可以說是熱炒海南。

一些大牌開發商，槓桿遊戲這裡不想得罪人，不點名，違規填海、破壞海洋，被媒體曝光，相關部委叫停了這些項目……這些違法的行為，當然應該被叫停。

這些超級體量的地產項目，絕大部分都不是給海南本省人準備的，不是剛需。說好聽點，一部分確實是旅遊度假房，說不好聽很多房子就是給人炒的。

房子是一種商品，自由交易、賺錢，按說都是理所正常。只是，我們國家一個地方有什麼利好、規劃，最早獲益的很多時候都不是政策初衷，而是房地產。這對實現目標、政策，造成了很多困擾，甚至徹底破壞了計劃。

當初海南也是特區，也有過風光時候，房價翻了五六倍，結果因為地產熱，泡沫瞬間灰飛煙滅。此次海南可以說是再出發，教訓自然必須吸取。同時，住房不炒是上面的明確要求，要做全面深化改革開放的新標杆，自然各方面都要做表率。

所以，海南官方才下狠手！

狠手背後也是無奈，這次的文件其實說得很明確：實行最嚴格的節約用地制度，實施建設用地總量和強度雙控行動，確保海南建設用地總量在現有基礎上不增加，落實《海南省總體規劃(空間類2015—2030)》，嚴格自然生態空間用途管制。

因為建設用地有限、不增加，還要嚴格主體功能分區、生態保護，那麼要建好自貿區、自貿港、國際旅遊島，基礎設施得有保障吧？地哪來，只有華山一條路，卡房地產用地。

文件原文這麼說的：建設用地供應向建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港亟需的基礎設施、產業發展、社會發展、民生需求等傾斜，大幅減少直至停止供應外銷商品住宅項目用地。

可居住問題怎麼解決呢？首先，槓桿遊戲要說，海南的房子已經很多了，就算不新建，基本也是夠的。海南的地產開發過去一些年之多，沒有去過的人不敢想像。

其次，海南官方文件這次還說，鼓勵和指導已出讓尚未開發的商品住宅用地轉型用於發展其它產業或共有產權住房、限售商品住房、租賃住房等。

也就是說，不是不開發，只是換模式。

這個打造自貿區、自貿港、國際旅遊島的模式，是不是有點新加坡的成功套路？槓桿遊戲覺得是的。

海南有學習新加坡的意思。新加坡房價並不便宜，但是大部分國民不需要為高房價而擔心，因為他們有體量龐大的公租房，整體條件比香港公屋實際要好，甚至比重慶公租房條件還要好。

而新加坡恰好是城市體國家，而且也在海上。海南雖然比新加坡大，但在我國也是小省，不管人口還是面積都不算大。作為一個不連大陸的海島，加之海南的地理位置，全面學習新加坡，非常對。

2、海南是否真的可以學新加坡，土地財政又怎麼破？不依賴房地產那又靠什麼？

很多人都質疑，不搞太多房地產恐怕是不行的。建設國際級的自貿區、自貿港、國際旅遊島，需要很多建設，基建，包括保障房，資金怎麼保障？

各位桿友都知道，土地財政在很多地方實際都和當地財稅收入差不多體量，離開了土地財政沒法活。海南可以是特例？

海南不僅限購，還規定，取得不動產權證滿5年後方可轉讓——本身投資者買房就管很嚴了，還不讓交易，那麼海南房價不就鎖死了。甚至沒太多上漲空間，還讓人怎麼搞土地財政？

土地不來錢，怎麼搞建設？

槓桿遊戲首先要說的是，這是文件，是當下的情況，如果真有需要，政策也是會變化的。調控都是根據當下需要制定的。然後，最重要的是，槓桿遊戲要說，不是宅地才可以賣錢！

海南的文件說得很清楚，大幅減少的是外銷宅地，然後呢？向建設自貿區和自貿港亟需的基礎設施、產業發展、社會發展、民生需求等傾斜。

換句話說，自貿區、自貿港建設越有成就，產業發展越好，產業用地需求就越大。如果發展得好，產業用地是不是越緊俏，是不是價格越高？

海南真的很特殊，不搞宅地土地財政，也可以搞產業用地！現在北雄安，南海南，全世界都知道了，我國政府要乾的兩件大事。你說投資人是不是願意掏錢？

如上文所述，海南還有一點好在無論面積還是人口，都相對小，又是一個島。方方面面和新加坡還真相似，走新加坡的路，真的可以。

有觀察人士說，海南要有前途，要不釀成上一次被批特區但最終失敗的局面，需要增加1000萬人。也就是說沒有人怎行，言下之意，人多的地方才一定行。這個邏輯之於較大體量的城市是對的，但之于海南、新加坡未必。

槓桿遊戲要說，增加1000萬人，這首先是不可能的。深圳搞了40年，也才這個成績，何況是在珠三角，有廣州、佛山、東莞、惠州，還有香港、澳門挨著。海南只是一個孤懸的海島。

其次，這些論者可能沒有看文件。中央此次對海南的四大戰略定位中，有三項是這樣說的：

——國家生態文明試驗區。牢固樹立和踐行綠水青山就是金山銀山的理念，堅定不移走生產發展、生活富裕、生態良好的文明發展道路，推動形成人與自然和諧發展的現代化建設新格局，為推進全國生態文明建設探索新經驗。

——國際旅遊消費中心。大力推進旅遊消費領域對外開放，積極培育旅遊消費新熱點，下大氣力提升服務質量和國際化水平，打造業態豐富、品牌集聚、環境舒適、特色鮮明的國際旅遊消費勝地。

——國家重大戰略服務保障區。深度融入海洋強國、「一帶一路」建設、軍民融合發展等重大戰略，全面加強支撐保障能力建設，切實履行好黨中央賦予的重要使命，提升海南在國家戰略格局中的地位和作用。

這些話說得很明白了，生態文明、綠水青山海南不需要再增加1000萬人。增加人是肯定需要的，沒人才不行。

但更要的是國際旅遊消費，簡單說歡迎全世界來度假，而不是來常住。

還要做重大戰略服務保障區，軍民融合發展……簡單說這裡不僅是國際旅遊消費前沿、聖地，其次也要服務國家戰略和軍事需要……那麼，搞太多常住人口並不恰當。

其實，海南已經有900多萬的常住人口，也不少。如果再吸引一些人才，實話說，好好搞自貿區、自貿港、國際旅遊島，是可能的。中央支持這麼大了，還不能做好的話，實在是對不起全國、對不起中央。

海南得到的，是多少省、城市夢寐以求的。

一句話，產業用地一樣可以提供發展的彈藥，如果再好好發展，財稅也增加，那就形成投入、負債和產出的正循環了。新加坡不就是這樣。

3、中央要求樓市股市信貸健康！不僅是史無前例調控決心再強化！

海南、雄安都是新時期的樣本，海南、雄安要做一個不炒房的地方。杜絕炒房，其實是在警惕投機資本，就是想走另外一條發展道路。

之於全國這個是示範，就是引領。是的，住房不炒說了一年多了，之前很多人不信，結果此次調控的決心真大。

恰好，一季度經濟數據出來，中央自然要分析研究當前經濟形勢和經濟工作。

會議說保持貨幣政策穩健中性，注重引導預期。而過往表示，槓桿遊戲以前總結過，穩健為主，動輒還要適度，實際你懂的。

這一次不同，不僅繼續說中性，還要推動信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發展，及時跟進監督，消除隱患。把主要金融、資本市場都提出來說要健康，要及時跟進監督，消除隱患。用詞之嚴厲、果斷，實屬罕見。

這是從全國層面說，史無前例調控的決心繼續強化；而同時，以雄安、海南為突破口，探索一條新的道路；其他體量較大的城市，多渠道供給保障，逐步走上健康發展的道路。

把所有這一切放到一起看，槓桿遊戲覺得，這不僅是史無前例調控決心再強化，更是決意走一條新發展道路的組合拳。

最近因為晶元風波、扯淡的藥酒，以及易行長縮表、加息的暗示，鼓吹炒房的聲音小了不少。槓桿遊戲覺得這是好事。

新的發展思路逐步清晰，就看我們的努力了。當然，槓桿遊戲要說，房子的商品屬性始終是有的，樓市回歸平靜終究有個過程。

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