眾創空間獨角獸WeWork的業務是如何運轉的？
昨天
（4月25日）
，《彭博社》報道
了WeWork正在準備發行 5 億美金債券的消息，這是WeWork首次踏入債券市場。而公布的債券文件，讓外界由此獲得了一個了解其業務運轉情況的機會。
作為全球眾創空間模式的開創者，WeWork 2016年才進入中國，當時創始人Adam Neumann親自來到上海延平路的WeWork，並與會員們握手致意：「做你熱愛的事。」據說會員們都熱情高漲，但即便如此，還是少有人看好WeWork在中國市場的發展——延續了美式高端租賃與價格模式，WeWork平均工位月租超過3000元，要高出國內同行三分之一。
相比美國市場，中國市場就像另一個時空。美國公司往往有一種「自信感」，希望用一種模式全球擴張，但中國市場似乎具有一種力場，會讓一切漂洋過海而來的商業模式瞬間變形。很多在國外公司擁有運作良好的商業模式，看起來並不比中國同行差，但都在中國遇挫。
事實也如此，雖然被軟銀投資44億美元後，WeWork成為全球第五大獨角獸，但經過一年多發展，WeWork中國只在北京、上海和香港三地有13個辦公地點，而比其晚5年成立的優客工場已在全國30個城市設有超過一百個共享辦公空間。
「我們有兩個選擇，自己著手實施本土化戰略，或者求教真正的中國專家該怎麼做。」 Adam選擇了後者。除了之前選擇弘毅投資和聯想控股成為其投資人，今年4月12日，WeWork以4億美元
（約25億人民幣）
的價格收購了裸心社（可閱讀虎嗅文章
《裸心社是怎麼「裸掉一半」的？》
），並宣布與馮氏集團、弘毅投資正式簽約，要將其個性化上門定製及運營解決方案「Powered by We」落地中國。
據了解WeWork在中國的新增成員中，有超過30%都屬於大企業成員
（即僱員數量超過1000人的公司）
。但不止WeWork，其在中國的對手也都完成了一輪軍備競賽：今年1月，氪空間完成6億元人民幣的融資，被稱為是國內聯合辦公行業最大單筆融資記錄；優客工場完成對另外3大辦公空間的併購後，已在35座城市布局160個聯合辦公空間，管理面積超50萬平方。
幾家空間各有特色，未來，國內共享辦公行業的戰局是值得期待的。以下是WeWork文件的一些內容和報道。
會員
文件顯示，截至3月1日
（注意收購裸心社在4月，並且合併期預計為半年）
，WeWork 在二十二個國家有 234 個辦公空間，共計25.1萬個工位，為22萬會員提供服務。儘管該公司以吸引科技初創企業自由職業者而聞名，但這份債券文件顯示，客戶群體日益多樣化。
來自金融、法律和商業諮詢行業的客戶佔到了 21%，來自軟體開發行業的客戶佔到了 15%，來自廣告與公關、藝術與媒體以及科技服務行業的客戶分別佔據了 10% 左右。有 59% 的會員來自以上幾個行業，另有 41% 的會員屬於「其他」類。
收支
空間數量和會員數量的大幅增加，得 WeWork 的收入在過去一年裡增長超過了 100％，但同時，它的成本上漲速度更快，導致去年凈虧損9.34億美元。文件顯示，該公司越來越多地利用折扣來吸引新會員，這使得它從每個會員身上得到的收入減少了 6.2％，至 6928 美元。
雖然收入上漲，但成本也在上升，根據這份文件，由於WeWork在10月份從員工手中回購了股票，其總體管理成本在2017年上升了近三倍。去年夏天，WeWork從軟銀籌集的44億美元資金，其中一些被用來購買員工和早期投資者的股票。
該文件還稱，Adam持有B類普通股的75%以上的未發行股票，使得他擁有超過65%的投票權，決定誰是董事會成員的能力，以及對收購等關鍵決策的控制權。
入住率
WeWork通過吸引更多業績優秀的公司進入其空間，提高了WeWork的入住率。文件顯示，WeWork現在擁有財富500強中約22%的成員，其中包括滙豐控股、通用汽車公司和微軟。
該文件披露，WeWork需要至少60%的入住率來支付每個空間的成本。2017年，該公司的入住率為81%，比2016年同期增長了5個百分點。
買「長期」，賣「短期」
快速擴張給WeWork帶來支付巨額租金賬單的壓力，現在WeWork正尋求多樣化經營和管理，而不是僅僅是租用。WeWork表示到 2022年，WeWork 將需要支付 50 億美元的租賃款項，2023 年及以後還將支付 132 億美元的租賃款。
能投資者可以稍微放心的是，WeWork的每一個空間都在其單獨子公司旗下，並不是由母公司直接租賃的。據債券文件顯示，通常情況下，租賃者的平均租期只有6到12個月，這給WeWork提供更大的靈活性，使其有能力在困難時期關閉空間，從而降低簽訂長期租約的風險。
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