眾創空間獨角獸WeWork的業務是如何運轉的?
昨天
(4月25日)
,《彭博社》報道
了WeWork正在準備發行 5 億美金債券的消息,這是WeWork首次踏入債券市場。而公布的債券文件,讓外界由此獲得了一個了解其業務運轉情況的機會。
作為全球眾創空間模式的開創者,WeWork 2016年才進入中國,當時創始人Adam Neumann親自來到上海延平路的WeWork,並與會員們握手致意:「做你熱愛的事。」據說會員們都熱情高漲,但即便如此,還是少有人看好WeWork在中國市場的發展——延續了美式高端租賃與價格模式,WeWork平均工位月租超過3000元,要高出國內同行三分之一。
相比美國市場,中國市場就像另一個時空。美國公司往往有一種「自信感」,希望用一種模式全球擴張,但中國市場似乎具有一種力場,會讓一切漂洋過海而來的商業模式瞬間變形。很多在國外公司擁有運作良好的商業模式,看起來並不比中國同行差,但都在中國遇挫。
事實也如此,雖然被軟銀投資44億美元後,WeWork成為全球第五大獨角獸,但經過一年多發展,WeWork中國只在北京、上海和香港三地有13個辦公地點,而比其晚5年成立的優客工場已在全國30個城市設有超過一百個共享辦公空間。
「我們有兩個選擇,自己著手實施本土化戰略,或者求教真正的中國專家該怎麼做。」 Adam選擇了後者。除了之前選擇弘毅投資和聯想控股成為其投資人,今年4月12日,WeWork以4億美元
(約25億人民幣)
的價格收購了裸心社(可閱讀虎嗅文章
《裸心社是怎麼「裸掉一半」的?》
),並宣布與馮氏集團、弘毅投資正式簽約,要將其個性化上門定製及運營解決方案「Powered by We」落地中國。
據了解WeWork在中國的新增成員中,有超過30%都屬於大企業成員
(即僱員數量超過1000人的公司)
。但不止WeWork,其在中國的對手也都完成了一輪軍備競賽:今年1月,氪空間完成6億元人民幣的融資,被稱為是國內聯合辦公行業最大單筆融資記錄;優客工場完成對另外3大辦公空間的併購後,已在35座城市布局160個聯合辦公空間,管理面積超50萬平方。
幾家空間各有特色,未來,國內共享辦公行業的戰局是值得期待的。以下是WeWork文件的一些內容和報道。
會員
文件顯示,截至3月1日
(注意收購裸心社在4月,並且合併期預計為半年)
,WeWork 在二十二個國家有 234 個辦公空間,共計25.1萬個工位,為22萬會員提供服務。儘管該公司以吸引科技初創企業自由職業者而聞名,但這份債券文件顯示,客戶群體日益多樣化。
來自金融、法律和商業諮詢行業的客戶佔到了 21%,來自軟體開發行業的客戶佔到了 15%,來自廣告與公關、藝術與媒體以及科技服務行業的客戶分別佔據了 10% 左右。有 59% 的會員來自以上幾個行業,另有 41% 的會員屬於「其他」類。
收支
空間數量和會員數量的大幅增加,得 WeWork 的收入在過去一年裡增長超過了 100%,但同時,它的成本上漲速度更快,導致去年凈虧損9.34億美元。文件顯示,該公司越來越多地利用折扣來吸引新會員,這使得它從每個會員身上得到的收入減少了 6.2%,至 6928 美元。
雖然收入上漲,但成本也在上升,根據這份文件,由於WeWork在10月份從員工手中回購了股票,其總體管理成本在2017年上升了近三倍。去年夏天,WeWork從軟銀籌集的44億美元資金,其中一些被用來購買員工和早期投資者的股票。
該文件還稱,Adam持有B類普通股的75%以上的未發行股票,使得他擁有超過65%的投票權,決定誰是董事會成員的能力,以及對收購等關鍵決策的控制權。
入住率
WeWork通過吸引更多業績優秀的公司進入其空間,提高了WeWork的入住率。文件顯示,WeWork現在擁有財富500強中約22%的成員,其中包括滙豐控股、通用汽車公司和微軟。
該文件披露,WeWork需要至少60%的入住率來支付每個空間的成本。2017年,該公司的入住率為81%,比2016年同期增長了5個百分點。
買「長期」,賣「短期」
快速擴張給WeWork帶來支付巨額租金賬單的壓力,現在WeWork正尋求多樣化經營和管理,而不是僅僅是租用。WeWork表示到 2022年,WeWork 將需要支付 50 億美元的租賃款項,2023 年及以後還將支付 132 億美元的租賃款。
能投資者可以稍微放心的是,WeWork的每一個空間都在其單獨子公司旗下,並不是由母公司直接租賃的。據債券文件顯示,通常情況下,租賃者的平均租期只有6到12個月,這給WeWork提供更大的靈活性,使其有能力在困難時期關閉空間,從而降低簽訂長期租約的風險。
虎Cares
你戲很多吼,還不來釋放一下
2018虎Cares全新「職場喪T」預售上線
助你逆戰北上廣,懟死戲精同事路人和老闆
????
※區塊鏈到底有啥用
※單月銷量30萬份+速煮牛肉粉,餐飲零售化還有多遠要走?
TAG:虎嗅網 |