從海南全域三限預測中國限購限貸限售的未來圖景
【政策篇6】從海南全域三限預測中國限購限貸限售的未來圖景
【學員必讀特別公開】
童大煥—2018年4月25日
2014年下半年至年末，我曾經做過兩個判斷：
第一個判斷是，中國社科院說2015年一線城市會放開限購，我說不可能。
第二個判斷是，我認為像2014年以前那樣嚴厲的限購限貸政策不會再來了，因為財政和金融不允許。
第一個判斷，事實擺在那裡。
第二個判斷，回頭看，對於「政策不是真空物，財政金融硬約束」的政策背後政府受到的現實約束條件制約，判斷是到位的，但是，卻嚴重低估了當下中國百姓的愚昧、貪婪、跟風和權力迷信程度。
加之中國人口眾多，一點小比例人口就足以掀翻一個市場。
有什麼樣的百姓，就有什麼樣的政府。百姓的愚昧、貪婪、跟風和極度的權力迷信，會迫使政府不斷祭出「沒有最嚴，只有更嚴」的限購限貸限售等措施。
2017年3月17日以後的一二線城市限購限貸加碼；2017年4月1日雄安樓市速凍；2017年6月6日以後環京速凍；2018年4月22日海南全島的樓市冰封，皆與此相關。
2017年4月1日，「雄安新區」橫空出世，瞬間喚起各路投資客的高潮。
那一天，走在河北雄縣的街頭，遍地都是討論雄安新區和北京炒房客的聲音。一夜之間，雄縣的房價從6000漲到2萬5！
當天雄縣就宣布全縣房產停售，本地人不得交易。第二天，雄安三縣的房子已全部停售。
2018年4月13日，海南宣布建設自由貿易島。
2018年4月22日晚九點，海南出台史上最嚴房屋限購條例：五指山、保亭、瓊中、白沙4個海南中部生態核心區縣市，只能面向本市（縣）居民家庭銷售住房；非本省戶籍三亞、海口、瓊海累計五年社保或個稅才有資格買房【其它區域2年】、首付七成、限售五年……海南六千億資金瞬間被套牢。
政策公布不久，這場秒殺所有「史上最嚴」調控的「422」新政，被大家形象總結為「釜底抽薪、過河拆橋、關門打狗」。
事實上，並非限購越嚴的地方就越有價值。環京一些遠郊區的嚴厲限購，雄安和海南的冷凍，事實上都保護了很多盲從跟風的小白。
海南啟動全域限購。套用一句話就是：城裡的人想出去，城外的人想進來，世間事大抵就像一座圍城，大抵如此。
自由島能否最終成功且另說，我改了一首李白的詩，自認為改得是真好，幾個字的差別而境界全出矣：
小白乘舟將欲行，忽聞島上限購聲。桃花潭水深千尺，不及限購救我情。
買各類旅遊地產，一般都必經歷三種之境界：1想得很美，覺得不買不足以談人生；2新鮮，好奇，興奮，自豪，不辭辛勞去體驗去「享受」一番；3新鮮感過後，麻煩，貴（尤其是春節期間去居住），一系列現實問題浮出水面。棄之可惜，食之無味。
某友在青島的黃島海邊買了一套海景房，十年了，就第一年十一待了幾天，再基本沒大去過。其實從家到那裡不到一小時車程，但周末孩子各種課沒時間，大長假出去別地兒玩也沒時間！
任何時候，都是時間最貴，自由最貴。
獨立、清醒地投資和享受生活，也必經歷三種之境界，就是王國維《人間詞話》說的：「昨夜西風凋碧樹，獨上高樓，望盡天涯路」【孤獨】，此為第一種境界；「衣帶漸寬終不悔，為伊消得人憔悴」【忍受各種不解】，此為第二種境界；「眾里尋他千百度，驀然回首，那人卻在，燈火闌珊處」【無限風光，都在不從眾】，此為第三種境界。
海南不限不行。
幾乎每一次海南建設風潮，首先迎來的都是一波炒房潮。海南建省，國際旅遊島建設，都是如此。這一波則是自由貿易島。
2017年海南全省GDP總量4462億，房地產銷售收入就高達2700多億！海南房地產對經濟的貢獻很大，無論是投資還是稅收，都佔到50%以上。
但是必須壯士斷腕。
因為在海南的購房者有超八成是島外居民，購房的目的，大部分為了擊鼓傳花坐等升值，少部分為了冬季度假，對海南經濟發展並沒有任何實質性的貢獻。以房地產為支柱，除了有利於開發商、炒房者和政府短期稅收，不可能給900多萬常住居民帶來福祉，反而推高了當地的房價物價。
海南的購房大軍80%以上都來自島外，因而海南住宅的空置率也是全國最高的。第三產業產值超過海南總產值一半，但高端旅遊度假跟普通老百姓就業和收入關係不大。中低端旅遊業則遠未成型，同時季節性過強，冷熱不均。海南缺乏高附加值產業。由於沒有吸納就業的產業支撐，海南的就業率和薪資水平遠遠低於沿海省區乃至內陸省區。2017年，海南城鎮常住居民人均可支配收入30817元，農民常住居民人均可支配收入12902元。上班一族的月薪普遍低於5000元，退休人員每月普遍不超過3000元。但海南的物價特別是一南一北兩個主要城市的物價，幾乎普遍高於國內一線城市。
過度炒作也給海南樓市帶來暴漲暴跌隱患，政府短期稅收增長，長期麻煩不斷。在1993年海南房地產泡沫破滅之後，海南花了十年時間來處理「爛尾樓」所遺留的問題。
海南是中國樓市盲從跟風的縮影
海南、雄安、環大都市鬼城圈，是中國樓市盲從跟風的縮影。
稍有風吹草動，一個口號，一個還沒有落地的規劃，或者哪個地方短期漲幅較高，馬上會有各路資金蝗蟲一般地迅速聚集。
加上中國的城市化已經進入加速度集中、世界越來越陡峭、服務業主導的下半場，三四線以下城市的「去庫存」呈現「越去化庫存越多」、去庫存政策「一而再再而三三而竭」的局面，未來漲幅能夠跑贏通脹的可投資區域越來越少，熱點區域的房產限購、限貸和限售將難以看到全面解除之日。
當然，為著財政和金融約束計，限貸和限售這一塊，可能表現出鬆鬆緊緊的不斷調整，但少數熱點城市的限購解除，將遙遙無期。
區位價值不由限不限購決定
限購的地方，不一定都有價值；不限購的地方，不一定都沒有價值。
在限購區域，外來人口轉化為本地購房人口的轉化力，和未來房屋的入住率，直接決定相關房屋是否具備投資價值。
一線城市尤其是北京上海，在上一波（2011年至今）的限購限貸中，全國最嚴，但2014年末以後，隨著限貸放鬆，它們照樣領漲全國。就是因為這些超級大都市，具有轉化外來人口的超級能量。很多人要在這裡工作和居住，他們勢必要在這裡交社保或個稅，以逐步取得購房資格。
但是海南，以及環大都市圈超過通勤半徑極限的遠郊區不同，在那些地方買房投資的，很少自己在那裡工作，也很少自己會去住，也不能指望別人路遠迢迢來租住，因此，那些地方轉化外來人口為本地購買力的動力很弱很弱。
那樣的投資，就給開發商做貢獻吧。
【完】
【一套好房就是逆襲翅膀就是人生大後方】
2018.4.4
不算不知道，算了嚇一跳！先來和大家算一筆驚心動魄的人生大賬：
先看《2017年中國各城市平均工資排行榜》：
排名城市月均工資
1北京9240
2上海8962
3深圳8315
4廣州7409
5杭州7330
6寧波7152
7佛山7017
8東莞6998
9廈門6886
10蘇州6719
11南京6680
12重慶6584
13福州6522
14貴陽6437
15成都6402
16武漢6331
17南昌6235
18昆明6230
19南寧6197
20鄭州6191
20長沙6186
21天津6178
23合肥6173
24大連6144
25無錫6095
26濟南6067
27青島6057
28石家莊5886
29西安5872
30瀋陽5842
31太原5841
32煙台5765
33哈爾濱5659
34長春5332
平均工資的統計一般指的是稅前工資，而且不論是以貨幣形式的支付還是以實物形式支付的，均列入工資總額的計算範圍，其次還包含了社保、公積金等，所以平均工資明顯高於個人實際收入。
全國有多少人能達到平均工資水準？很少吧！就是達到了，實際拿到手的也要比平均工資低很多。
再來算一套在營商環境好的人口持續流入地區一套總價100萬元【不論戶型面積朝向樓層等】房產的保值增值情況：
假定我們東挪西借湊足最低首付買了80~100萬元的房子，省吃儉用付月供，房租再抵一部分月供，若干年後房租抵月供甚至超月供。最保守估計房價年增值10%【在營商環境好的人口持續流入地區，過去遠遠不止這個增長率，將來也遠遠不止這個增長率】，平均每年最保守估計增長10萬元，是不是接近全國收入最高的北京的平均工資收入？請注意，平均工資收入還要扣除稅費和五險一金，拿到手以後還要拿來生活。但房價收入的增長卻是凈增長！
【結論】：再辛苦賺錢，不如讓錢幫我們賺錢。「如果你沒有找到一個當你睡覺時還能掙錢的方法，你將一直工作到死！」（巴菲特）全世界的富人都在尋找和追趕大趨勢，史無前例的城市化大潮流，以及這個潮流下的巨大財富機會，趕不趕？
【補充完善】終於又有了三四十萬起步的潛力投資區域！
童大煥—2018年3月7日
今天整理郵箱，發現半年來由於嚴厲的限購限貸，導致購房資格門檻和資金門檻大幅度提高，有一些申請私人訂製的客戶因此擱置。後來好不容易找到了低資金起點的安全、有較大潛力投資區域，但由於太忙而沒有及時通知相關客戶。
現在把這個好消息告訴大家，我們已經找到了新的低資金起點的安全、有較大潛力投資區域，希望有條件的人及時把握機會。本人親自考察過相關區域和項目，都是二手住宅項目，根據房源、個人首付、月供、年齡等不同情形量身定製匹配。首套首貸【第一次買房】最低首付35萬起；有過按揭記錄、名下如果只有一套以內有按揭的房子【全款房或抵押貸款房不算】，最低首付40萬元起。按私人訂製要求提供個人資料。
此消息於3月3日發布後，收到很多詢問，在此一一補充如下：
1，總首付包含了稅費中介費；
2，按揭貸款總額低於總首付1.5倍，銀行房貸利率首套上浮10%，二套上浮約20%，大家根據自己的首付和年齡通過網上房貸計算器測算月供【夫妻雙方，男的70，女的65，取最低值，且銀行貸款年限最長不超25年】；
3，房租情況：單身公寓，1200-1500，兩房1800—2300，三房，2300—3000；
4，不限購；
5，次新房房齡短，有電梯，高層建築；
6，三十四萬基本上是現有全國範圍內有價值區域的最低起步資金，過了這個村就沒有那個店，請自行把握機會。慾望必須和能力相匹配，有些人首付有限但非一線或環一線城市不買，那樣要麼越等越等不起【限購和資金實力所限】，要麼多半可能只會掉進自己挖下的財富陷阱；
7，大家都沒有必要問來問去打探具體所在城市，沒有任何意義。只要知道是有長遠價值的城市就行了。城鄉之間、城市之間、城市內部都在劇烈分化，北上廣深還有大量買了會虧的項目呢！房產投資就是這樣：到處都充滿機會同時到處也有陷阱。每一座有投資價值的城市和區域都有能投資的和不能投資的標的。
8，了解我投資風格的人都知道，我從不追波段和風口，選擇的價值投資區域都是值得幾十年長期擁有的區域，也是中長期漲幅應當超過多數地區的區域。像這樣選擇的具體標的，可以作為長期升值的持有之物，也可以作為「農村包圍城市」的財富起跑點。
私人訂製【不僅限於上述區域和項目】
——珍惜1萬年未有的階層晉陞機會
（1萬年農業社會，人類幾無進步；200年來第一次工業革命，社會突飛猛進；現在進行第二次工業革命，全面改寫財富邏輯和財富的空間版圖。）
私人訂製模式。在深刻理解中國城市化規律和中國經濟邏輯基礎上，提供一對一的量身訂製服務，根據服務對象制定出最適合當事人的房地產投資理財方案，做到「三化」：資產最大化，風險最小化（升值中長期最大化），投資輕鬆化（不影響生活品質）。需要服務對象提供完整的資產和收入（每套房各自的樓盤名稱、現有市場價格、市場租金——不管出租與否、貸款額度和月供等。2017年3月17日起必須註明每套房變現的難易程度，每套房子在誰名下，家庭成員的購房資格，各自有無按揭貸款記錄等）、現金收入結餘、年齡、家庭負擔（如贍養父母）、所在城市等信息，以及自己原計劃的詳細投資理財方案（便於針對性地修正原計劃，克服其中不那麼正確的思維習慣和投資陷阱）。
私人訂製收費2.98萬元起。按我設計的可實現投資總額1%~2%收費【夠得上我和上海風格純粹「巔峰財富」計劃里價值窪地產品的，收費由下往上遞增】。其中會有適當優惠。
【由於每個人的約束條件都不同，選擇合適的區域和路徑並不是一件很容易的事情，因此，方案一經郵件交付，就視為送達，客戶不論什麼理由不執行（政策突變除外），都不予退款。這個必須有言在先。】
私人訂製是千人千面，所有的資產、現金月結餘都要被重新審視，包括土地，農房，宅基地。
或問：1%~2%收費貴嗎？答曰：有些人寧肯輸掉100%也捨不得1%，因為他根本不相信專業服務的價值。中介2.7%我們1%，我們提供的是性命攸關的宏觀戰略諮詢。哪個附加值高？
很多人一直捨不得那微不足道的2%，卻無視好房子房價一天一個價、業主隨便一漲就是幾千元一平米的事實；也看不到好房子平均每年上漲遠超M2（13%以上）的事實。買房就是和時間空間賽跑。
私人訂製四不做：不願離開家鄉置業、或不在一線或強二線城市工作又不願意在非工作地置業的，不做；討價還價的，不做；訂製前疑問太多的，不做；問多長時間能有多少收益的（不論是說比率，還是說絕對值），不做。量身訂製，是幫助人們遵循政策無法改變的長期規律，去夠最匹配的最佳資產，其它的，屬於我不可控的調控政策、M2等等變數。
【童大煥何許人也？】城市化研究里最懂房地產微觀操作的人；房地產研究中最懂城市化的人；關於城市化迄今為止國內著述最多的人；最完全徹底地站在買房人立場進行思考的人。
TAG:童大煥 |