綠地股價持續縮水市值不足萬科三成，為何大機構不看好綠地？

??行業沉浮26年間，曾因坐擁大量商辦產品被譽為商辦專家的綠地控股，遭遇商辦調控之後一直在嘗試轉型，但在股票持續縮水、管理層人員青黃不接的尷尬局面下，綠地的麻煩越來越多。

??股價縮水，市值僅佔万科1/4

??2015年8月，綠地在上交所上市。當天，綠地控股以25.10元/股的開盤價亮相，動態市值達到3054億元，佔據行業全球第一把交椅。但過去兩年來，綠地股價持續下行，大機構長期看空。2016年1月-2017年12月間，綠地股價同期下跌53%。

??藍鯨地產梳理髮現，2013年底，曾參與綠地控股增資的五家機構（平安創新資本、鼎暉嘉熙、國投協力、匯盛聚智和珠海普羅）均大規模減持，其中尤以平安創新資本持股比例從9.91%下降到一季報披露的4.93%，鼎暉嘉熙持股比例則從4.25%降到了1.8%，而匯盛聚智和珠海普羅甚至已不在綠地控股前十大流通股東之列。2016年6月，綠地控股股權比例22%的限售股解禁，以部分高管股權激勵穩住一波行情，但勢頭上還是頻頻下挫的趨勢。2017年，僅有4家機構對綠地控股做了增持。

??截至2017年4月27日，綠地控股股價已從上市開盤的25.1元跌落至7.18元，跌幅高達68.57%。其市值亦從當年的中國房企第一的3054億元縮水至目前約873.6億元。對比萬科當天的市值3416億元，綠地只佔了萬科的1/4。

??為什麼大機構不看好綠地？

??成也商辦敗也商辦 綠地甩不掉的拖累

??綠地過去幾年的成長軌跡中，其在超高層建築領域的動作尤為突出。在綠地尋求速度的幾年，綠地中央廣場、綠地中心曾為綠地開疆拓土立下汗馬功勞，但在2015年商辦市場轉向之後，曾經的優勢反成拖累，甩不掉的商辦成了綠地的大麻煩。

??綠地年報顯示，2017年，綠地控股實現營業收入2901.74億元，同比增長17.39，房地產相關的產業營收1504.7億元，同比僅增長3.72%。房地產主業合同銷售金額中，住宅佔比 68.5%，商辦佔比 31.5%；合同銷售面積中，住宅佔比 76.2%，商辦占 比 23.8%。商辦存貨量仍有5075.38億。

??去化難再遇調控年，2017年出台的商辦調控更是雪上加霜。藍鯨地產發現，綠地2017年報中，公司的公允價值變動收益-3.16 億元， 比去年同期減虧 4.76 億元； 發生資產減值損失 19.79 億元，比去年同期增加 5.20 億元，主要原因為存貨跌價準備計提金額增加。

??與此同時，2018年第一季度，綠地又遇開局失利，也為下跌的股價埋下伏筆。數據顯示，2018 年1-3月，公司實現合同銷售面積414.2萬平方米，比去年同期減少9.25%；實現合同銷售金額485.97億元，比去年同期減少16.97%。

??多元化布局救場但短期效應不明顯

??為了改變頹勢，綠地近幾年一直在調整戰略方向，圍繞房地產主營業務，發展「大消費」「大基建」「大金融」的三大業務。

??綠地年報顯示，房地產及相關產業實現1504.7億元的營收，占公司全年營收的51.84%，剩餘的建築、商品銷售、能源、汽車、酒店及金融業務分別佔到主營業務的36.09%、7.03%、6.94%、2.29%、0.64%及0.13%。其中，大基建業務（即建築及相關產業）發展迅速，2017年實現營業收入 1048 億元，同比增長 36.85%。

??但以綠地2017年凈利潤僅90.37億的體現對標房企三巨頭來看，碧桂園、萬科、恆大2017年的歸屬上市公司的凈利潤分別為260.6億元、280.5 億元、243.72億元，這意味著綠地多元化布局的短期盈利效應不足。

??急於轉型的綠地，高負債問題始終難解。藍鯨地產梳理髮現，2012年至2017年，綠地負債率分別為87.14%、88.16%、87.97%、88.04%、89.43%、88.99%，每年都超過國企資產負債率80%的紅線。就連今年第一季度的負債率也達到89.24%，其毛利率從30%一路下滑到14.85%，低於目前20%的行業平均水平。

??轉型期又遇上多事年 管理架構新舊勢力交替

??還有即將到來的管理層更換問題。

??現如今，綠地的當家掌門人張玉良已經62歲，而按照上海市委的規定，63歲是一個最遲退休年齡。對於這家成立了26年的房企而言，最懸而未決的就是管理層的交換。

??此前，有媒體提問張玉良對於退休的看法，他的回答是，「按照上海市委的規定，像我這樣是63歲作為一個退休參考，但並不一定，後面怎麼弄要看董事會的意見，還要看我自己願不願意繼續做下去。」

??張玉良顯然不會輕易服老。但環顧綠地近一年的高管變動，綠地董事變更似乎變為一個不言自明的事實。

??據了解，目前綠地以前的老將，如許敬、費軍、徐榮璞等紛紛離場，而在這些老將離場的同時，新面孔也在不斷湧入，孫童、茆君才和張永軍陸續以空降軍的身份，加入綠地的核心管理層。

??在高管變動大幕開啟後，外界除了對綠地的新鮮面孔感興趣之外，更為好奇的是，老將退出後，綠地的業績應該如何實現，而在新生隊伍掌管後，經歷了一波三折的綠地又將以什麼樣的姿態迎接公眾？

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