一二線樓市房租房價已並肩上漲，三四線樓市好日子越來越少了

2018年的房地產，風向真的變了。

1、公積金的好消息還在繼續

4月26日，濟南市城鄉建設委員會發布規範商品房銷售行為的通知，其核心就是開發商賣房子必須優先照顧剛需，不能歧視公積金貸款或者商業貸款購房者。看懂了吧，甭說是剛需或公積金貸款，就算是商貸都受歧視，開發商現在只歡迎全款購房者。但是至少這個通知出來後，開發商會收斂一點，畢竟全國都在保剛需，有的地方甚至都已經啟動公證搖號購房了，開發商怎麼都得收斂點。趁著這個機會，剛需買房應該會容易一點。

3、四大行房貸利率普遍上浮10%

其實這都不算新聞了，房貸利率已經漲了一年多了，只不過未來還有繼續上漲的可能。而且上漲的不止是房貸利率，更是房價。現在無論是二線城市還是一線城市，房地產市場都表現出明顯的復甦態勢。但據我觀察，一二線城市不會就此出台更嚴厲的調控的措施，未來一年樓市將由市場接管，漲是肯定的。

4、租房提速，現階段REITs不一定是好東西

REITs必須得搞，因為租房欠賬太多，而且對於決策層來說，租房搞上來了至少兌現了承諾，租購併舉嘛。但REITs不是啥好東西，至少在現階段是這樣的。房地產市場目前仍然充滿了投資投機氣息。REITs是一種低成本融資，不能低估開發商的智慧，誰知道他們會不會借租房之名搞銷售之實。資本市場會層層包裝，這個難度其實並不高。

大量的地產商仍然是習慣於賣房子，給他們錢讓他們去發展租房，新瓶裝舊酒的事情要警惕。

REITs來了，房地產行業必將迎來新一輪亢奮期，無論是房租還是房價，都會上行。而在這其中，一二線城市明顯要更賺，因為只有這些城市才有充分的需求支撐這麼大的盤子。說白了，房地產市場遠未穩定，此時用槓桿撬動租房市場，副作用必須要重視。

對於剛需，買房仍然是非常重要的選擇，把希望寄托在租房上，你會很慘。

5、東莞公積金迎來利好

5月1日起，東莞首套房公積金貸款最高額度將統一調整為120萬，取消原來單職工繳存家庭50萬，雙職工繳存家庭80萬的規定。

這對東莞樓市是一個重大利好。我粗略算了下，目前東莞二手房均價15861元/㎡，套均總價為193萬，假如使用純公積金貸款，最低首付將達38%左右，調整過後購房門檻降低得非常明顯，假如開發商支持組合貸的話，那購房門檻將進一步降低，月供壓力也不會明顯增加。

東莞不同於一般的三四線城市，它是珠三角核心城市，屬於環深城市圈，隨著城際軌道交通的持續發展，東莞有望成為剛需族置業的重點城市。對於東莞來說，他們顯然不滿足於此，降低公積金貸款門檻提高公積金貸款額度，目的和其他二線城市一樣，希望吸引更多人才落戶。

早在2月28日，東莞取消了積分落戶，3月30日，東莞落戶細則出爐，持東莞《廣東省居住證》滿5年且在東莞正常參保5年即可落戶。

東莞的公積金額度已經和北京一樣了，這滋味好受也不好受。

5、三四線城市加速落寞

一二線不斷吸引人才，REITs又在留住租房人口，三四線城市雪上加霜，毫無疑問，已處於中後期的棚改，一旦退出，三四線城市房地產必將迅速黯淡下去。

我最近已經收到不少三四線城市朋友的反饋，只有新開發的房子價格還在漲，但這些房子進入他們的手中後漲幅很小，而且非常難出手。

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