中美貿易戰下,到底該不該買房?
中美貿易戰,對中國樓市有影響嗎?
當然。
不僅有影響,而且影響還很大。最主要表現在貨幣上。
想想曾經和美國有過貿易戰的日本,直接從最巔峰走向衰敗。多少日本民眾突然從富翁,變得一貧如洗。
幫主到了日本一看,日本35歲以下年輕人現如今,根本買不起房買不起車。最大的消費主要就是居酒屋裡喝點悶酒。
因為他們在經濟高峰時候把資金都壓在風險資產上,也就房子和股票。
當然中國絕對不會這樣,經濟體態不一樣。而且,我們早就為這場貿易戰做足準備,比如2015年就開始的去槓桿,比如一直強調的「防範化解系統性金融風險」。
大家反觀一下,從2015-2017年開始的強力去槓桿,再到2018年的金融大監管落地。從2015-2016年的房地產漲價,再到2017年的限售限購,
一方面鎖住資金流向,一方面金融監管繼續去槓桿。
這些都是貿易戰的戰略布局,一切都是為了一個字——
穩。
這方面,中國比美國有優勢多了。
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幫主有一個清華金融系畢業,在某總行工作的發小,叫龔叔。
前兩天和龔叔,討論到了中美貿易戰和國內經濟形勢。
龔叔分享了一條長微信,截取部分給大家看看。
老實講,一個房地產從業人士被人勸別買房,還是略有尷尬。
就好像有人勸你說自己老婆丑一樣?
第一反應告訴我,決不聽他的。
但是他的分析也不無道理,中美貿易大戰,何必把辛辛苦苦的血汗錢放到不穩定的市場里,現金留在手上最安全。
別著急,我們先理性推演一下。
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首先,看最近樓市到底怎麼樣?
北青報今天發了一條很應景的頭條新聞。
大寧金茂府,項目的平均售價為9.38萬元/平方米,開盤當天,就有750餘組購房人前來,所推房源半天內全部售罄。僅這一個項目,開發商回款就達58億元。
同樣「日光」的還有較早一些的信達泰禾·上海院子。該項目在4月17日搖號開盤,376套房源,認籌611組購房人,價格82827-128941元/平方米,開盤當日就全部售罄。
而北青報分析,其火爆原因是價格下調,在購房者預期之下。
老實講,這位記者可能不了解營銷。從基本營銷邏輯,在大批次開盤前,樓盤釋放信息一點都會釋放高價,然後開盤的時候再開個比預期低一點的價格,這是營銷手段,很正常。當然會比預期低。
所以肯定不是因為降價才火爆,幫主告訴你火爆的原因吧。
是上海的需求被壓抑了那麼久,不火爆才怪。
數據來源於克而瑞
2017年很多項目預售證就是不發,是強制性的控制供應量。
而2018年那些排隊的預售證,會慢慢放出來。
上海樓市不火爆能有道理嗎?
上海只是全國的一個樣板,不僅僅一線城市這樣,二三線城市也是一樣。
泉州一個叫做當代萬國城MOMA的項目,4月24日又一次「日光」。
他們6個月,開盤6次,全部是日光,賣了22個億。
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這些都不是個案,幫主問了幾個同行,熱點的一二線城市都不愁賣。
這個邏輯在於,控制供應量就熱銷。「去庫存」變成一場供應量的貓鼠遊戲。
這就好像之前一幫人擠地鐵,誰擠得進去算誰的。現在有管秩序的,誰也擠不了,挨個放客,一個個往裡面進。感覺慢了點,但是每一個進地鐵的人都會很順利。
供應端全面收緊,再看購買端也寬鬆不到哪裡去。
看最近幾天的幾個調控的消息。
4月13日,海南全境限購。
4月17日,瀋陽對瀋河區、和平區、渾南區3個區域實行限購政策。
4月18日,青島5年內不可售。
不得不感慨,4月份是政策頻出的一個月。
這邊限購,那邊土地市場也預冷。
和去槓桿及限購,影響最大的就是房企資金鏈越來越緊張,這是一個循環問題。
那麼,說到這裡幫主再推演一下整體的邏輯。
資金端、供應端、購買端都在收緊。
這是個什麼預兆?
很明顯,國家為了這場貿易戰,正在控制貨幣流向。
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我們再聽聽官方的說法。
中共中央政治局4月23日召開會議,分析研究當前經濟形勢和經濟工作。
會議認為,今年以來,面對錯綜複雜的國內外形勢,各地區各部門按照黨中央部署,堅持穩中求進工作總基調,按照高質量發展的要求,以供給側結構性改革為主線,銳意進取,紮實工作,經濟運行延續了穩中向好態勢。
很清晰地看到中央認為「穩」還是最好的結果。資金趨穩,貨幣趨穩,市場趨穩。
另外還提到一句很振奮人心的話。
要推動信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發展,及時跟進監督,消除隱患。
炒房客們開始歡呼了,這是不是一個信號,樓市會出現鬆綁?
暫時看來並沒有,健康是不會出現樓市大漲的局面。
而健康當然也不會允許樓市泡沫破裂。
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這就要涉及到除了控制貨幣流向之外,再控制一個神奇的指標——
債務。
我們先看一組數據。
數據來源於WIND
過去的10年,居民負債率已經從20%到50%,速度可謂提升的驚人,美國用了40年時間,而中國只用了10年,按照這個速度繼續推演下去,結果將是很可怕,要知道美國在上一輪房地產泡沫時的頂點也就是73%。
另外 一組數據是來源於國家統計局。
3月份全國首套房貸款平均利率為5.51%,相當於基準利率的1.124倍,環比2月份上升0.92%,同比去年3月份首套房貸款平均利率4.46%,上升23.54%。
確實已經在去槓桿,優化債務結構。
除了居民債務,還有一個關鍵性指標,就是城市償債率。
上面僅僅是前幾名,都是接近6倍以上的。第一名是蘭州,償債率20倍。所以2018年中國第一個取消社保限購的城市。
而南京、武漢、鄭州、長沙、西安這些城市也進行了」定向放鬆限購「。
基本上落戶就可以購房。
而未來成都、合肥、太原、福州、珠海這樣的熱點城市在償債率的迫使下,也會放開樓市限購。
債務結構,又從一個側面,去抑制過度調控。
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上帝關上一扇門,一定會打開一扇窗戶。
控制貨幣流向,又能平衡債務,想到一個很好的辦法。
為什麼不把錢放到相對穩定,不需要那麼高債務的租賃市場,先緩個兩三年,撐過這場貿易戰呢?
於是,還是在最近,北京宣布了
租房的利好越來越多的。
雖然,站在幫主的角度上來看,這個政策落地幾率非常難,相當於了兩次被雷劈中。
因為孩子想上學的第一順位是北京戶口+在劃片區域有房產的;第二順位是北京戶口+非劃片區域有房產的。
第一個順位基本就飽和了,如果是名校還得找關係。
第二個順位想上學就存在理論上的可能性。
第三順位再來個有戶口無房產的?
不大可能。
但是政策落地難度再大,也是一種態度發聲。
無獨有偶,除了在C端釋放了一個消息,在B端也有消息釋放。
雖然利好,依然是個難以落地的政策。
不過這些都是信號,都是態度。
而且很明確。
這個態度就是,把貨幣流向負債低的租賃市場,優化負債結構,維持金融環境穩定。
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那麼,把這些推演完了之後,再回到最開始的主題。
從頭到尾順一遍邏輯。
中美貿易戰要求中國必須有穩定金融環境,足夠抗風險,所以在資金容量最大的房地產業,不管是供應端、資金端、購買端都進行相應的收緊,以防範化解系統性金融風險。
另一方面居民負債居高,城市負債居高,去槓桿的同時要平衡債務結構。
而這時候租賃市場放開絕對是一部好棋。
邏輯清晰後,再看該不該買房?
第1,剛需客群別猶豫,該買買你的,市場和你沒關係。房子是自己住,下一次流入市場是在幾年後了,不用判斷那麼遠的事兒。
第2,一些還準備投資三四線城市的,這時候好好考慮考慮,建議能不投資就別投資了,三四線城市是房產最外層的圍牆,樓市泡沫要崩塌,先倒的就是三四線,在這樣的貿易戰下,難免有幾個城市當了炮灰,具體哪個城市,幫主不知道。
第3,三四線城市有多套房的,趁著現在可以清掉一些,棚改貨幣化一結束本來風險就很大,而且再發生海南一樣的全面限購,那不是降價的問題,是全部都套牢在手上的問題,資金鏈會斷掉。
第4,還是有大量閑錢的,在熱點一二線城市通過一些突破限購策略的辦法,可以投資,風險偏小,注意不要讓自己背太多債務。
邏輯很簡單,不往房產裡面放,肯定沒有更好的投資標的。
但是一定要注意債務,少加槓桿。
那些不惜傾家蕩產,冒風險從銀行借一大筆錢,去買房的。幫主只能說聲,一路珍重。
租房挺合適的,現金可以再留一留。
留到最終那個驚喜的大禮包出現——
那就是中美貿易戰,以中國佔優勢而結束。
一個大國真正崛起,那個時候將有一大片的投資利好機會。
那時候不買房還等啥?
只要國家勝利,大家都是贏家。
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